北京市房地產價格影響因素分析及限購政策績效評估

摘 要：隨著經濟的高速發展，城市的房價也呈現出急劇攀升的態勢，脫離了正常的價格波動軌道，大大增加了城市居民的生活成本。以首都北京為例，房價的上升幅度遠遠超過預期。在經濟理論的基礎上，運用近幾年北京房地產行業的統計數據建立回歸模型，可以對影響北京房價的因素進行分析，并且可以對北京市政府2011年2月出臺的“京八條”限購政策進行績效評估。

關鍵詞：北京；房價；影響因素；限購；績效評估

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）24-0140-04

一、理論分析

雖然距離2008年的世界性金融危機已經過去了將近三年，世界經濟開始復蘇，開始走上正常發展的軌道，但是金融泡沫依然沒有完全消除，世界金融市場仍處在波動中。與金融市場波動相對應的是房地產市場的波動，中國房地產市場泡沫逐漸增大，房價持續走高。在中國的一些一二線城市，房價已經上升到了普通老百姓高不可攀的地步。以首都北京為例，四環內的普通住房的均價已接近3萬/平方米，全市平均房價約為1.5萬元，房價收入比約為25∶1，令很多有住房需求的普通消費者負擔不起。住房本是普通消費品，其效用就是滿足人們居住的需要，但是現在房價的飛漲已經讓住房脫離了普通消費品的范疇。

房價飛漲的一個重要原因就是很多投機者為了在金融泡沫快速破裂的時代保住自己的資產，紛紛選擇了投資房產作為保值甚至是增值的手段，這就是平常所說的“炒房”。這種投機性需求的介入使得房價的波動偏離了正常的軌道，呈現出急劇上升的態勢。從社會總體來說，“炒房”現象對經濟發展和社會穩定都有負面影響，例如影響金融市場的穩定，影響人民生活水平，影響社會穩定等。基于房價的不正常攀升，2011年中央政府和各地政府紛紛出臺“限購令”，意在規范并整頓中國房地產市場。但是這些政策的頒布有沒有真正使得房價有效下跌，遏制投機者“炒房”的行為則有待進一步探討。

北京房地產市場是一個很復雜的市場，其波動與國內的金融市場、建筑材料市場等密切相關，因此房地產價格的波動也受到多個因素的制約，在這里納入幾個可能影響房地產價格的主要變量。

根據供求理論，房地產作為一種商品，其價格受到市場供給和消費者需求的影響。房地產市場的供給表現為商品房的竣工面積。根據經濟理論可知，在需求一定的情況下，市場的均衡價格隨著供給的增加而減少。所以，在這里預測解釋變量商品房的竣工面積（X1）的系數符號為負，即商品房竣工面積對房價有負向影響。

根據替代品理論，商品房和租賃房互為替代品，當商品房的價格上升時，消費者對商品房的需求下降，對替代品租賃房的需求上升，引起租賃房價格的上升。所以，當租賃房的價格上升時，消費者對租賃房的需求下降，轉而將注意力投向商品房，導致商品房的價格上升。因此預測解釋變量房屋租賃同比價格指數（X2）的系數的符號為正。

商品房作為一種商品，其成本為原材料的價格，原材料價格上升時，商品房價格也上升。在這里使用建筑材料及五金電料作為商品房的原材料，當建筑材料和五金材料市場供需緊張時，商品房的建設成本就上升，因此預測解釋變量建筑材料及五金電料價格指數（X3）的系數符號為正。

另外，作為一種特殊的商品，商品房同時具有消費和投資兩個特點。所以，商品房的價格還受到消費者心理預期的影響，當消費者對房地產市場持有信心時，他們的投機需求就會增強，引起房地產價格的上升。在這里將消費者的心理預期量化為消費者的信心指數，因此預測解釋變量消費者信心指數（X4）的系數符號為正，即對房價有正向的促進作用。

由于中國房地產市場已經呈現出非正常發展的態勢，房價的上升已經超過了社會的預期，使得房子這種人們生活的必需品已經憑借其超高的價格成為大多數普通百姓眼中的奢侈品，影響人民生活水平和社會的穩定，中國中央政府和地方政府出臺了一系列整頓房地產市場的措施。北京政府在2011年2月頒布了“京八條”來限制居民對商品房的搶購，旨在規范房地產市場，抑制房價。這一政策會對北京房地產價格產生或多或少的影響。

二、數據的選取和模型的建立

1.Y：新建住宅銷售價格指數（同比）。本文用北京2008年第一季度到2011年第四季度的新建住宅銷售價格指數（同比）來表示北京房地產市場的價格變動，記為Y，是本文待建立模型中的應變量。同比指的是與上一年同一時期的價格進行比較得出的指數。數據來源為國家統計局、中國指數研究院和中國房地產指數系統。但是統計局提供的是各年月度數據，為了減弱季節因素對指數的影響，本文將月度數據進行了簡單的求和取平均值的處理，將月度數據轉化為季度數據。需要特別指出的是，統計局沒有公布每年1月份的統計數據，所以每年第一季度的數據取自這一年2月份和3月份數據的平均值。另外，受到客觀因素的影響，統計局還沒有公布2011年12月份的統計數據，所以2011年第四季度的數據取自2011年10月份和11月份數據的平均值。

2.X1：商品房竣工面積（萬平方米）（經過季節調整）。北京市商品房竣工面積（萬平方米）數據來源于國家統計局網站，本文取了2008年2月到2011年11月的數據，并轉化為季度數據，作為衡量北京市房地產市場供給的指標，記為X2。

3.X2：房屋租賃價格指數（同比）。北京市2008年2月至2011年11月的房屋租賃價格指數（同比）來源于國家統計局、中國指數研究院和中國房地產指數系統，本文進行簡單的整理和處理將其轉化為季度數據。租賃房作為商品房的替代品，其價格的變動對房地產價格具有一定影響，量化為指標即為房屋租賃價格指數，記為X3。

4.X3：建筑材料及五金電料價格指數。本文用建筑材料及五金電料價格指數來衡量建筑原材料市場的價格波動情況，數據為由國家統計局2008年2月至2011年11月的月度數據轉化而來的季度數據，記為X5。

5.X4：消費者信心指數。消費者的心理預期是主觀因素，難以度量，但是其對房地產市場投資傾向的影響卻不可忽略。所幸的是，國家統計局提供了消費者信心指數，這一指標可以看作是消費者對宏觀經濟心理預期的量化，為模型的建立提供了原始數據，在模型中記為X6。

6.D1：是否實行限購政策。房地產市場的發展在一定程度上也受到國家政策的影響，因此在這里引入一個虛擬變量D1來表示是否實行限購政策。虛擬變量D1只有兩個取值，當2008年第一季度至2010年第四季度沒有實行限購政策時，D1取值為0；當2011年各季度實行限購政策時，D1取值為1。

以上數據皆為經過簡單整理和處理得到的季度數據，并且各指數均為同比指數，即以上一年同一時期為基準。

7.μ：隨機誤差項。以上變量并不一定能全部解釋房地產價格的變動，所以將未考慮到的因素納入隨機誤差項μ。

納入以上全部解釋變量和隨機誤差項，可以得到線性模型如下（包括4個定量變量和1個虛擬變量）：

lnY=B0+B1lnX1+B2X2+B3X3+B4X4+B5D1+μ

三、模型檢驗與回歸結果分析

（一）回歸結果

LNY=3.0011- 0.0563*LNX1 + 0.0016*X2 + 0.0129*X3 + 0.0059*X4 - 0.1516*D1

se=（0.660402） （0.066727） （0.002473） （0.004291）

（0.003443） （0.040550）

t=（4.544286） （-0.843563） （0.646026） （3.003636）

（1.717013） （-3.738722）

Pvalue=（0.0011） （0.4186） （0.5328） （0.0133）

（0.1167） （0.0039）

R2=0.752468

調整后的R2=0.628703 d.f.=16

F=6.079775 P（F）= 0.007714

（二）模型檢驗

根據以上回歸結果可知，該模型經過調整后的擬合優度為0.628703，說明以上5個解釋變量可以解釋62.8703%被解釋變量的變異。根據F-檢驗，該模型的F值為6.079775，模型統計顯著。

（三）回歸結果分析

在該模型中，解釋變量商品房竣工面積、房屋租賃價格指數、消費者信心指數的系數統計不顯著，建筑材料及五金電料價格指數的系數在5%的顯著性水平下統計顯著，虛擬變量是否實行限購政策在1%的顯著性水平下統計顯著。因此得出以下結論：

1.商品房竣工面積對新建住宅銷售價格指數無明顯影響。這與根據經濟理論預期的結果不相同。根據經濟理論，商品房的竣工面積對新建住宅銷售價格指數有負向的影響，當商品房竣工面積增加時，代表北京房地產市場的房源供給增加，暫時緩解房地產市場供不應求的局面，使得住宅銷售價格有所下降。出現無明顯影響結果的原因可能有以下三點。第一，北京的房地產市場已經脫離了基本的供求關系，供需不平衡的現象很嚴重，需求嚴重大于供給，導致供給的微小變化對價格的影響不明顯。第二，北京房地產市場可能存在大量投機者，在人民幣貶值的情況下將購房作為投資保值的手段，打破了市場的供需平衡。第三，房地產市場是一個極其復雜的多邊市場，很多因素的變動都會對價格產生影響，因此不能單單用供給和需求的關系來解讀房地產市場。換一種說法，即此模型設定存在誤差，不能包括所有解釋變量。

2.房屋租賃價格指數對新建住宅銷售價格指數無明顯影響。這與預期結果不相同。預期為已知商品房與租賃房在一定程度上是互為替代品的關系，那么當商品房價格上升時，居民會選擇租賃房代替商品房，導致對租賃房的需求也增加，使得租賃房的價格也上升。但是回歸結果沒有體現這一點，原因可能有以下兩點。第一，這兩者互為替代品是有條件的，即只對少部分消費者成立。對于只把房子當做棲身之所的消費者而言，房子的效用就是居住，那么他們會認為租賃房和商品房互為替代品，能夠為他們提供相同的效用。但是大多數消費者不這么認為，受中國傳統觀念的影響，擁有自己的房子是很多人奮斗的目標，并且房子作為他們的固定資產，不僅能為他們提供容身之地，更多的是能給他們帶來安全感和歸屬感，還可以作為財富的象征。對這些人而言，租賃房和商品房不互為替代品。第二，租賃的房屋有很大一部分是用來滿足商業用途的，即作為商業經營活動的場所，而不是用來居住。所以，這里的房屋租賃價格指數不能完全表示租賃住房的價格指數。

3.建筑材料及五金電料價格指數與新建住宅銷售價格指數之間存在正向關系。這一回歸結果與預期相同，當建筑材料與五金電料價格上漲時，新建住宅銷售價格也跟著上漲，因為原材料決定了新建住宅的成本。并且，這一解釋變量在5%的顯著性水平下是統計顯著的。新建住宅時需要消耗大量的建筑材料和五金電料，所以新建住宅價格的變化對原材料市場的波動較為敏感。

4.消費者信心指數與新建住宅銷售價格指數之間存在正向關系。這一結果符合預期。因為消費者信心指數代表了人們對整個宏觀經濟的信心程度，當消費者對整體經濟充滿信心時，其消費欲望就強烈，消費傾向較大；當消費者普遍認為社會經濟蕭條時，其消費傾向就小，儲蓄傾向大。但是，這一解釋變量是統計不顯著的，原因可能有以下幾點。第一，住宅與其他普通消費品不同，具有保值的功能，所以在經濟蕭條時期，人們對宏觀經濟失去信心時，選擇購房作為保證資產不縮水的手段是常見的做法。第二，消費者信心指數難以量化，其指標不能通過直接測算得出，只能通過其他指標間接推算得出，本身存在一定的誤差，影響了回歸結果。

5.2011年2月實行的限購政策對新建住宅銷售價格有負向的作用。這一結果也與預期相符。此次北京市出臺的八條限購政策中最嚴厲是第6條“合理引導住房需求”，具體內容為：繼續鞏固限購政策成果。自本通知發布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續五年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續五年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。①

從政策本身的角度看，這一政策必然會引起北京房地產市場強烈的震動，引起房地產價格的明顯下跌，能有效抑制房價的非正常過快上漲，規范并整頓北京房地產市場，但是政策本身的效果需要統計數據來檢驗。

在本文的回歸分析中，引入一個虛擬變量D1來表示限購政策實行情況。“京八條”自2011年2月開始實行，因此D1在2008—2010年的各季度數據中取值為0，在2011年的各季度數據中取值為1，其系數為負值，并且統計顯著，說明該項政策的出臺確實對抑制北京市房價的過快上漲發揮了作用，且效果十分顯著。

綜合以上對各解釋變量的逐個分析，本文得出結論：

本文引入的所有解釋變量只解釋了新建住宅價格指數的75%的變異，說明還有未納入模型的變量，北京市房地產仍處于違背供求關系的非正常發展階段，且房價受到多種因素的綜合影響，房地產市場形勢復雜。本文僅針對可能影響房價的幾個因素進行羅列和統計分析，并不能完全剖析所有的影響因素。

2011年2月出臺的“京八條”限購政策確實對抑制房價起到了良好的效果，但是這一效果并不能抵消由房價過快上漲給社會和經濟發展帶來的負面影響。因此政府應該加大對房地產市場調控的力度，堅定進一步穩定并規范房地產市場的決心，在整頓房地產市場的同時規范與之相關的土地交易市場、建材交易市場、勞動力市場、金融市場、租賃市場等，實現宏觀經濟的協調發展。

四、政策與建議

1.加大政府調控力度，規范房地產市場。從效用的角度來說，房地產市場的一個長期耐用消費品市場，并且兼有資本投資的性質。因此，政府必須明確出臺政策的目的，對房地產市場實行宏觀調控，以其耐用消費品的本質為出發點調控供給與需求、資本投資和市場投機的關系，使得房地產這一長期耐用消費品能發揮生活必需品的效用，使得普通老百姓都能夠享受基本的住房保障，而不是視它為現代社會的奢侈品。另外，政府還應該強化稅收調節，通過有效的財政手段來阻止開發商和中介投機炒房，出臺專門針對二次、三次甚至更多次轉賣行為的稅收政策，實行高稅率和高手續費的措施來限制開發商和中介機構對房價的哄抬，穩定房地產市場。

2.優化房地產供給市場，增加經濟適用房的供應。與普通商品房相比，經濟適用房具有不完全商品性和部分保障性，因此國家對其免收土地出讓金，減免21項稅費，將開發商利潤率控制在3%以內，所以經濟適用房的成本低于普通商品房，主要用于滿足中低收入者的購房需求。北京市政府規定家庭年收入低于6萬元的家庭為中低收入家庭，由于北京是中國的經濟中心和政治中心，外來務工人口規模巨大，也因為城市現代化建設的需要，市區危改拆遷戶的數量也很龐大，現階段這一階層的比例占到了全市的75%，因此對經濟適用房的需求非常旺盛。政府必須保證經濟適用房供應充足，這樣才能發揮其平抑房價、保證國計民生的作用。

3.完善房屋租賃市場，提供政府廉租房。房屋租賃市場與商品房買賣市場在一定程度上來說是互為蓄水池作用的，在商品房價格過高時，租賃房屋能夠暫時幫助消費者緩解高房價的壓力，為其在一段時間內提供居所，方便消費者在房價有所下跌時實現購房行為。但是現階段北京的房屋租賃市場也跟隨商品房市場一起偏離了正常的發展軌道，租賃房屋價格不斷攀升，給有潛在購房需求的消費者帶來很大的壓力。因此政府應該加大廉租房的建設力度，在保證低價的前提下確保廉租房的質量和設施，為廣大外來務工人員提供良好的居住環境，這樣他們才能更好的發揮自身的潛力加快北京的建設，促進社會和諧發展。

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The Analysis of the Factors Affecting Beijing Real Estate Prices and

the Performance Evaluation of Purchase Policy

WEI Liang

（School of Economics，Minzu University of China，Beijing 100081，China）

Abstract： With rapid economic development，city housing prices have also shown a sharp rise in the trend from the normal track of the price fluctuations，greatly increasing the urban residents and the cost of living.Taking the capital city Beijing as an example，the housing prices have increased far more than expected.According to economic theory，using the real estate industry statistics in the recent years to establish the regression model can analyze the factors that affect housing prices in Beijing and evaluate the performance of purchase policy carried out by Beijing government in February，2011.

Key words： Beijing；real estate prices； affecting factors； purchase policy； performance evaluation

[責任編輯 陳鳳雪]