新鴻基案身后的“地產(chǎn)霸權(quán)”

邢少文

有著自由市場“模范生”之稱的中國香港地區(qū)，近來“官商勾結(jié)”事件頻頻曝出。繼特首曾蔭權(quán)被質(zhì)疑接受房地產(chǎn)發(fā)展商東海集團“利益輸送”后不久，香港廉政公署調(diào)查新鴻基地產(chǎn)案再次成為震動香江的“大事件”。

3月29日，廉政公署以涉嫌觸犯《防止賄賂條例》及公職人員行為失當罪為由，拘捕新鴻基地產(chǎn)兩名執(zhí)行董事郭炳江、郭炳聯(lián)兄弟及香港特區(qū)政府前政務司司長許仕仁。

從今年3月19日至今，此案中已共有8人被捕，其中3名為新地執(zhí)行董事，包括新地執(zhí)行董事陳巨源。

在新鴻基案身后，可能有今日香港社會頗有怨言的“地產(chǎn)霸權(quán)”作祟。

“天際線背后的家族”

3月29日晚，郭氏兄弟及許仕仁均獲保釋。隨后郭氏兄弟召開記者招待會自稱清白，并稱公司運轉(zhuǎn)一切正常。目前，案件的調(diào)查結(jié)果，仍待進一步的消息披露。

但廉署調(diào)查事件已然給這家一直“做本分”的香港最大地產(chǎn)商之一蒙上塵埃，3月30日新鴻基股市復牌，遭到市場恐慌性拋售，狂瀉13.1%，市值蒸發(fā)381.82億港元。

新鴻基案引發(fā)的強烈關(guān)注，不僅在于是地產(chǎn)巨頭，還有其家族背景。不同于經(jīng)典香港電影所輸出的黑社會底層打拼文化，現(xiàn)實香港輸出的是一個又一個底層打拼后成就財富家族的勵志文化。這些家族不僅有奮斗故事，也在不斷上演著類似TVB劇的豪門恩怨狗血劇情。

在過往歲月中，新鴻基充滿著白手起家奮斗拼搏的傳奇色彩。而這個傳奇的成長，與香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程密切相關(guān)。

上世紀20年代，原籍廣東省中山市的郭得勝在香港從小雜貨店起步，至經(jīng)營商品批發(fā)，1958年，郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業(yè)有限公司，開始進軍地產(chǎn)業(yè)。1963年，3人各投資100萬元創(chuàng)辦新鴻基企業(yè)有限公司。

60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發(fā)展之際，人口快速增長，郭氏等人憑借其做日本拉鏈產(chǎn)品代理時與工業(yè)界建立的聯(lián)系，了解到中小廠商對多層工業(yè)樓宇的殷切需求，遂將“分層出售、分期付款”的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點發(fā)展多層工業(yè)大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。

1960年1月至1983年3月，香港政府為了減少現(xiàn)金支出，向擬征收私人土地的擁有者發(fā)出“換地權(quán)益書”，土地的擁有者可選擇收取現(xiàn)金，或日后在新界任何新市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)換取建筑用地。70年代末至80年代初，郭得勝看準香港人口膨脹，日后必然向新界新市鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地換地權(quán)益書。1978年香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)趨繁榮，刺激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。

新鴻基地產(chǎn)逐漸由工廠大廈發(fā)展至購物中心、寫字樓及住宅屋苑等。到80年代中葉，新地已成立逾100家附屬公司及聯(lián)營公司，均從事與地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務，成為香港最大的地產(chǎn)公司之一，也是最專業(yè)的地產(chǎn)公司。

1984年，隨著《中英聯(lián)合聲明》中對土地供應做出的限制，及后來港府推行的勾地制度，特區(qū)政府對土地財政的依賴也加強了土地的壟斷，香港成為寸土寸金之地，地價、租金高漲，七八十年代累積購入換地權(quán)益書和農(nóng)地的新鴻基自然成為地產(chǎn)巨擘。

香港房地產(chǎn)曾經(jīng)歷數(shù)個周期性泡沫與低迷的沉浮，但新鴻基一直利用逢低收購土地的手法進行土地儲備，這被認為是新鴻基最成功的發(fā)展戰(zhàn)略。而通過換地權(quán)益書、收購農(nóng)地、收購擁有大面積土地的工業(yè)企業(yè)進而更改土地用途，以及利用政府“舊區(qū)重建”企業(yè)收地的政策，香港幾大家族壟斷了近70%的地產(chǎn)市場。

1994年后，雖然香港的經(jīng)濟有起有伏，但是新鴻基的毛利率始終穩(wěn)定在40％左右，堪稱房地產(chǎn)業(yè)的“模范生”。 截至2011年12月，新鴻基地產(chǎn)在香港地產(chǎn)業(yè)務方面，擁有土地儲備4670萬平方尺，而在內(nèi)地，新鴻基目前擁有土地儲備樓面面積達8530萬平方尺。

郭氏家族開發(fā)的樓盤包括香港最高的3座建筑：香港中環(huán)廣場、香港國際金融中心二期，以及香港最高的摩天大樓——約490米高的環(huán)球貿(mào)易廣場。

新鴻基也因此被稱為香港“天際線”背后的家族。該公司凈利潤從2009年的104億港元，增長至上一財年的480億港元。2012年公布的《福布斯》富豪榜顯示，郭氏家族持有這家香港上市公司42%的股份，因此他們的財富估計有183億美元。

官商勾結(jié)

1997年，亞洲金融危機席卷香港，房地產(chǎn)泡沫破裂，2002年，香港房地產(chǎn)市場已經(jīng)比1997年10月縮水近一半，樓價大跌近七成，當大量中產(chǎn)成為“負翁”之時，房地產(chǎn)公司的盈利看上去卻無大礙。以新鴻基為例，2001~2002財年，新鴻基的利潤非常穩(wěn)定：85億港幣，其中房產(chǎn)銷售40億，租金的收入也高達40億。

香港學者梁文道曾撰文說，“最近10多年來，香港社會對富豪的看法有很大變化。10幾年前坐出租車和司機講起李嘉誠，10個有9個會豎起大拇指，稱他做‘李超人；今天要是坐出租車和司機討論‘誠哥近日的事跡，我保證10個里頭有10個會一聽到他的名字就立刻大罵‘官商勾結(jié)。”

一面是光鮮亮麗的豪宅和摩天大樓，一面是困頓的“籠屋”現(xiàn)狀，讓許多港人對這些地產(chǎn)大亨們頗有微詞，高地價、打擊投機不力和房屋援助計劃的停滯給民眾帶來了不滿，而政府在政策上對地產(chǎn)商的傾斜和官商勾結(jié)的事件更是飽受批評。

據(jù)港媒報道，許仕仁本為政務官，2000年離開公務員隊伍后，出任強積金管理局行政總監(jiān)，2002年又出任馬會董事。2003年離開強積金管理局，其后自組顧問公司，2004年出任新地旗下的九巴董事，2005年重返政府出任政務司長兩年。

許仕仁一直被指與新地關(guān)系密切。2002年末，許仕仁離開強積金局前，曾涉嫌未交租金即入住位于香港跑馬地禮頓山、由新地開發(fā)的兩個共逾4000尺的相連豪宅，當中累積涉及租金至少132萬港元。直至2003年11月起，許仕仁才開始每月交租，每單位5.5萬港元，每月合共交租11萬港元。后來租金加至每單位8萬港元，即每月租金16萬港元。雖然許仕仁面對質(zhì)疑時表示，自己支付了一個月16萬港元的租金，但目前還未有調(diào)查結(jié)論。

新鴻基執(zhí)行董事陳巨源的被捕，據(jù)聞源于其負責的新鴻基地產(chǎn)土地事務涉及貪腐。有香港媒體報道稱，處理新界大圍香粉寮項目的土地購買期間，該塊土地業(yè)主原有意直接賣給新鴻基地產(chǎn)，陳巨源卻表示不感興趣，此后再通過第三方公司以高價買入。

此外，陳在香港各界擔任數(shù)項公職，既是香港貿(mào)易發(fā)展局基建發(fā)展服務咨詢委員會及中國貿(mào)易咨詢委員會的委員，又是香港地產(chǎn)建設(shè)商會內(nèi)地事務委員會、土地及建設(shè)咨詢委員會委員。

在新鴻基案之前，2008年曾曝出的“梁展文事件”也被當成是政府與大地產(chǎn)商勾結(jié)的一個例證，其中涉案企業(yè)除了新世界地產(chǎn)，也曾涉及新鴻基。

梁展文曾任香港特區(qū)屋宇署署長，房屋及規(guī)劃地政局常任秘書長。2002年，特區(qū)政府宣布停建、停售居屋，以及終止私人參建計劃。同年，政府與新世界地產(chǎn)公司合作的居屋紅灣半島落成。2004年2月，新世界中國地產(chǎn)以5.932億港元，購入紅灣半島一半股權(quán)及貸款，當時政府遭輿論嚴厲批評“賤賣紅灣”。

2007年1月，梁展文退休。2008年8月，梁展文出任新世界中國地產(chǎn)執(zhí)行董事及副董事總經(jīng)理，合約3年，年薪312萬港元。公眾嘩然。后在輿論壓力下，新世界中國宣布與梁展文無條件提前解約。

“地產(chǎn)霸權(quán)”

以廉潔透明政府著稱的香港，那些依靠土地致富的大家族、大亨們在資本壯大之后，亦難免會侵蝕政府官員，形成資本的霸權(quán)。

在香港，以地產(chǎn)、金融、貿(mào)易自由化著稱的另一面，則矗立著六大公司巨頭，也是六大家族。他們分別是和記黃埔的李嘉誠家族、新鴻基的郭氏家族、恒基兆業(yè)的李兆基家族、新世界發(fā)展的鄭氏家族、九龍倉/會德豐的包氏及吳氏家族、中電控股的嘉道理家族。根據(jù)港交所的數(shù)據(jù)，2010年5月，由這些經(jīng)濟巨頭操控的主要上市公司，占香港股市總市值（主板）的14.7%。而在恒生地產(chǎn)分類指數(shù)中，新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長江實業(yè)、恒隆地產(chǎn)、信和置業(yè)這5家香港最大的房地產(chǎn)公司目前均是由創(chuàng)始人家族控股。

在曾任新鴻基地產(chǎn)集團創(chuàng)辦人郭得勝私人助理，并在發(fā)展商嘉里建設(shè)中負責過土地和物業(yè)估價與收購的潘慧嫻看來，這六大家族幾乎壟斷了香港的地產(chǎn)行業(yè)和公用事業(yè)，“主宰著香港的經(jīng)濟命脈，控制著香港人”。

類似家族資本與政府的勾結(jié)在香港并不少見。“眾所周知，許多地產(chǎn)巨賈及與其關(guān)系密切的業(yè)務伙伴（包括許多來自銀行、法律、建筑、工程和建造業(yè)的伙伴），在由800人組成的行政長官選舉委員會中，占有不少席位。地產(chǎn)界的利益，藉地產(chǎn)及建造界在立法會的功能界別議席獲得充分反映。”潘慧嫻在其2010年所著的《地產(chǎn)霸權(quán)》一書中說。

《南華早報》曾在2010年披露，六大地產(chǎn)商的董事在政府各個法定咨詢組織里擔任總共54個職位，比1998年時的16個有大幅上升，就是說地產(chǎn)商在政府法定機構(gòu)中的影響力越來越大。當然也包括一些公開的丑聞，包括1999年沒有經(jīng)過公開招標就把數(shù)碼港賣給電信盈科的事件，也包括2004年紅灣半島事件，2008年梁展文事件等等。這些都是政府和地產(chǎn)商關(guān)系密切的一些證據(jù)。

如何對家族壟斷市場的行為做出合理的約束，對資本左右公共權(quán)利的制度做進一步的改良，也是“香港模式”能否再具創(chuàng)新效應面臨的問題。