中國房地產業何去何從

周愛國

房地產業承載了國人多少希望和夢想，造就了一大批成功的創業者，提供了數以千萬計的就業崗位，貢獻了數量可觀的財政收入。作為國民經濟的支柱產業，如今已經走到了十字路口，預測漲勢依舊者有之，預測大勢已去者有之，眾說紛紜，莫衷一是。中國房地產業到底何去何從？

供過于求的趨勢不可逆轉。在住房體制改革后，通過十多年的快速發展，不僅住房供需矛盾得到明顯緩解，有些地方甚至出現了供過于求的現象。2011年全國在建商品房在3000萬套以上，之前開發商的庫存房地產和消費者手中的閑置房亦在3000萬套以上，再加上十二五期間建設的3000多萬套保障房，幾年后，中國城鎮可供給的住房在1億套左右，可供3億人居住，相當于現有城鎮住房需求的30%至40%，供過于求的狀況難以逆轉。

回歸常態是大勢所趨。不可否認，中國房地產業的發展取得了舉世矚目的成就，這是一種暴發式、跳躍式、超常規的發展，10年建了20年的房，聚集了超乎尋常的生產要素，吸納了國人近半的消費能力。房地產業在改善國人居住條件的同時，副作用和不良反應亦相生相伴，投資增值推升住房價格，過度買房抑制其它消費，過速發展透支未來潛力。由于地方財政對房地產的依賴性過強，房地產投資投機風日盛，房地產投融資政策過分寬松等因素，導致房地產業風險逐步累積，一些地方的房價已達十年前的10倍，住房價格泡沫嚴重，民眾在住房需求方面的投入比例過高，抑制了其它方面的消費需求。經濟失衡嚴重、消費動力不足、經濟缺乏后勁，房地產業的風險已經對金融體系安全構成潛在的風險，房地產業回歸常態已是大勢所趨。

結構性發展機會依然存在。改革開放后，隨著各種生產要素不斷向城市聚集，城市化進程悄然開啟，當住房制度改革打破了房地產業發展的瓶頸后，城市化成為中國房地產業發展的主要動力。在這一過程中，北京、上海、廣州、深圳等城市得以快速發展，當土地資源緊缺、交通效率低下、生活成本過高成為城市發展的瓶頸后，這些城市的城市化空間就變得十分有限，房地產業的發展空間也相對有限。與此相反，中小城市的城鎮化率還不高，工業化正在加速過程中，農民及外來人口向中小城市轉移的動力要強于大城市，中小城市主城區長住人口還有增長的空間，從中長期看，中小城市房地產業在度過短暫的困難時期后，還會有一個較好的成長期。

升級換代是主要動力。中國的城市化進程，造就了大量的城鎮住房增量需求，推動房地產業的大發展。在城鎮人口比例達到50%的情況下，城市化速度減緩不可避免，城市化的絕對空間相對有限，城市化對房地產業的推動力就會相應減弱。但中國經濟的現代化進程不可逆轉，百姓生活的持續改善是大勢所趨，人們對住房的改善性需求會與日俱增，拆舊建新、完善功能、追求舒適、以小換大，將成為未來房地產業的主旋律，升級換代將成為未來房地產業的主要動力。

中國特色無法復制。中國建立了社會主義市場經濟體系，并取得了巨大的成功。有人就把完全市場化當成法寶，認為房地產業應該完全市場化，土地市場化、房產市場化，漲跌都由市場說了算，政府不必干預；在房價高漲的背景下，又有人懷念起過去計劃分房的模式。筆者認為，上述兩種說法均不可行：其一，過去完全計劃式的住房保障制度，造成了住房的嚴重短缺。其二，中國不具備房地產業完全市場化的條件。完全市場化是以相關生產要素相對充裕、靠市場調節能有效配置為前提。土地不僅是最重要的生產要素，而且是不可再生的生產要素。中國國土面積與美國相近，人口卻是美國的4倍，實行的是國家和集體所有的制度，土地不能完全市場化，決定了中國房地產業也不能完全市場化。否則，十分有限的土地和房屋，就會在完全市場化的名義下，相對集中到少數富人的手中，造成富人過度消費，窮人居無定所。中國房地產業注定要走中國特色的發展道路，無法復制別國的模式，那就是靠政府的手結合市場的辦法解決大多數人的基本住房需求，靠市場的手解決少數富人的高端住房需求。