戶籍制度改革對河北省房地產業的影響

文/趙艷霞 祖海芹 劉 義

（河北聯合大學管理學院 河北·唐山）

隨著社會經濟的不斷發展和社會主義市場經濟體制的逐步完善，越來越多的進城務工人員，他們在尋求“溫飽”的同時，更渴望享有城鎮居民的教育、醫療政策保障制度；但二元的戶籍制度在一定程度上限制了農村人口的流動程度，戶籍成為落戶城鎮的高門檻，已經嚴重阻礙了城市化的進程。農民作為房地產市場的潛在消費者，由于戶籍制度的限制，從而減少了對城鎮房地產的需求量，最終也會影響房地產業的進一步發展。所以說，戶籍制度改革勢在必行。

一、二元戶籍制度現狀

中國城鄉分割的二元戶籍管理制度是我國計劃經濟體制的產物，是一種同重工業優先發展戰略相適應的戶口管理制度，是為了保證城市發展，保障重工業優先發展而實施的一種戶籍戰略，從而形成了農業戶口和非農業戶口兩種的戶籍，并對農民進入城鎮做出了嚴格的限制。它曾經在維持社會、經濟秩序等方面起過十分重要的作用。但是這種戶籍制度無論是從政治權利、身份地位、教育機會、職業獲得、社會保障等方面都影響和制約著人們的政治經濟文化生活。

二、二元經濟社會結構的弊端

（一）不公平的戶籍管理制度。自從1958年我國以法律形式將城鄉二元戶籍制度固定下來，由戶籍制度演化而成的“城鄉分治、一城兩策、一地兩民、一事兩制”的管理體制，不僅限制了農民人身自由，也阻礙了社會經濟的良性運行，制約了城市化和城鄉一體化進程，對社會穩定造成了一定的影響。即便農民工在城市打工和居住多年，仍然擁有不了城市戶口，享受不到城市居民待遇。

（二）扭曲的土地管理制度。土地是農民生存的根本，一旦農民失去土地后極易成為弱勢社會群體。“十五”期間，全國有失地農民4，000多萬人，并以每年300萬人速度增長，他們很容易成為新的貧困人口。全國城市土地出讓金凈收益年年增加，但卻只有很少一部分用在農民身上。

表1 2001～2008年河北省城鄉居民人均可支配收入情況對比

表2 河北省主要年份人口基本情況

表3 河北省主要年份城市化人口轉移帶來的住房需求

（三）分離的教育、醫療資源。這集中體現在城市和農村教育、醫療資源在數量、質量和政策上的極端不平衡。農村教育得不到優質資源，且教育制度得不到根本保障；國家農業醫療衛生機構投入少之又少，并且醫療設施不完備，質量不保障，農民長期處于看病難、看病貴的困境中。

（四）不合理的資源配置。城鄉收入差距較大，從2001年到2008年，河北省城鄉居民收入差距從2.3∶1擴大到了2.8∶1。“三農”問題突出。農村購買力低，造成內需不足，難以形成城鄉經濟相互促進、良性循環和可持續發展環境；農業基礎設施薄弱，抗災防災能力低，農產品國際市場競爭力低；農民市民化程度低，綜合素質有待較大幅度地提高，勞動力轉移速度慢。（表 1）

三、河北省戶籍制度改革情況

河北省的戶籍制度改革時間較早，推進過程較快，改革措施較為系統。

2001年8月，石家莊市作為省會率先實施《戶籍制度改革實施細則》，這使得外來人員進城落戶不再成為難題，從細則實施的2001～2003年間，石家莊市共接納外地人口14萬余人，其中外來務工人員8.6萬余人，非本地生源大中專畢業生1.5萬余人。

2003年7月21日，河北省人民政府批轉《關于我省戶籍管理制度改革的意見》，提出了戶籍管理制度改革的目標和原則，實行了城鄉統一戶口登記管理制度，放寬了戶口遷移政策。據公安機關統計，2003年10月至2008年底，全省城鎮人口共增長400萬，年均增長約80萬。

2009年5月河北省人民政府發布了《關于進一步深化戶籍管理制度改革的意見》這次戶籍制度的改革主要是進一步降低了城市落戶的門檻，取消了需要具有穩定生活來源和穩定職業的條件限制，省內人員只要在河北省縣城以上城市購置住房就可以落戶。這一新政被稱之為“落戶條件全國最寬、配套政策全國最全”的戶口遷移政策，這一政策為加快推進城市化進程，有序引導人口向城鎮轉移、人才向城鎮集聚做出了重要的貢獻。

這些戶籍制度的改革，逐步降低城鎮落戶門檻，有利于城市化進程；穩步建立落戶篩選機制，引導人員合理流動；同時，積極推進配套改革，加快實現城鄉基本公共服務均等化。戶籍制度的改革集中體現在城市化的發展進程上，加快戶籍制度改革，推進戶口一元化，是推進城鄉統籌發展的重要舉措，也是促進城市化的重要途徑。（表 2）

四、戶籍制度改革帶來住房需求量增加、房價上漲

戶籍制度改革降低了城鎮落戶的門檻，人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化，表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。城市化意味著人口不斷向城鎮集中的過程，造成對城鎮房地產的需求量日益增加，在一段時期內供小于求，從而帶動房地產價格上升。大量被“轉化”的鄉村人口成為了房地產市場的潛在消費者，無論是在房屋買賣市場，還是房屋租賃市場，這都使得對房地產的需求量日益增加，只有不斷地增加房地產市場的房屋供給量才能平衡當前日益增長的住房需求。然而，這一切都在無形地刺激著房價上漲。（表3）

河北戶籍制度改革帶來的城市化使得新增城市人口不斷增加，鄉村人口帶來的住房剛性需求不斷增加。根據供求關系公式，在房屋供給量一定的情況下，住房需求量增加，勢必會刺激房地產市場的發展，導致房地產價格的上升。另外，房地產開發商也會按市場需求增加房地產供給量，從而帶動房地產整個行業的發展。

（一）住房剛性需求增加同時表現在房屋買賣市場和租賃市場

1、房屋買賣市場。居住問題是鄉村人口在城市化的過程中要解決的首要問題，大量新增城市人口帶來了大量的住房需求，加之不斷提高的人均可支配收入，房地產買賣市場比較紅火。近年來，河北省商品房銷售額呈現逐年增加的趨勢，從1994年的22.0467億元增加到2006年的383.8442億元，而且商品房銷售額占城市消費品零售額的比重也在逐年提高，由1994年的6.48%提高到2006年的23.81%，河北省房地產業有了較大的發展。從唐山市建設局官方網站了解到，唐山市2008年商品住宅計劃開工550萬平方米，計劃竣工230萬平方米，其中市中心區商品住宅計劃開工200萬平方米，計劃竣工60萬平方米，新建房屋銷售價格上漲5.1%，二手房銷售價格上漲4.9%。而從2011年4月份成交數據上看，唐山市中心區商品房4月份共成交2，204套，同比增長632.23%，環比增長105.79%；商品住房成交均價為6，010元/平方米，存量房共成交543套；存量（二手）住房成交均價為5，452元/平方米，與上個月相比，每平方米上漲了277元。

2、房屋租賃市場。相對比房屋買賣市場而言，由于戶籍制度改革帶來的城市化促使房地產需求量的增加，使得租賃市場也比原來更加活躍。無論是進城務工人口還是由于戶籍門檻降低而落戶城鎮的農業人口，他們當中并不是所有的人都可以買得起房，所以很大一部分比例的人選擇了房屋租賃。隨著需求量大增，房租價格水漲船高。從2008年10開始，保定市的房屋租賃市場均價上漲50元，而在石家莊市的房租也陸續上調，一套50平方米左右的兩居室月租金大概在800～1，000元。

（二）戶籍制度改革能夠使進城人員分享城市公共資源。戶籍制度改革降低了城鎮落戶門檻，他們在城市化的進程中，為了自身和下一代更好地發展，更多看中的和尋求的是城市中優質的教育資源、醫療資源以及城市的配套基礎設施資源，健全的社會保障制度等；另一方面在城市里購置（租賃）住房也方便了自身生產生活的需要。這些因素致使他們在戶籍改革的浪潮中自愿落戶城鎮，并成為了房地產市場潛在的消費者，無形地增加了房地產市場的需求量。

五、戶籍制度改革與房地產業發展互相影響

北京大學法學院王錫鋅說：“放寬城鄉戶籍限制，打破城鄉之前的隔閡，降低城鄉二元之間流動的門檻，這與戶籍制度改革的基本原則是一脈相承的。但戶籍改革，最重要的，還是在于如何對待附在戶籍上的福利等社會公共資源”。通過買房來實現戶籍的轉移，“這種方式，沒有平衡福利，反而強化了城市戶籍的含金量。”不過這一信號，引來的是地產開發商的一片歡呼和期待。這也許意味著房地產市場又一輪繁榮的開始。

“推進城鄉一體化，放寬城鎮戶籍限制，進一步便利符合條件的農村轉移人口逐步在城鎮就業和落戶”作為推進城市化的重要任務，而推進城市化的過程中勢必會增加住房的需求。因此，這將拉動的不僅是普通消費，更重要的是房地產行業，特別將極大地促進河北省二、三線城市的基建及地產投資，進一步拉動地產業及其上下游的快速發展，對于業務重點在二、三線城市的地產商而言，無疑將開啟更廣闊的發展空間。地產股也是迎聲上漲，在出臺戶籍改革政策的數日內，地產指數上漲2.21%。

戶籍制度改革對房地產業以及房價有著重要的影響，主要體現在戶籍制度改革推動城市化進程，城市化又帶來了新的房地產住房的剛性需求，歸根結底是房屋供求關系在一段時期內的不平衡，需求量的急劇增加，供給量達不到需求量的變動程度，必然導致價格的上漲，進而又推動房地產業以及房地產市場的發展。

在推行戶籍制度改革的過程中，應該及時把握改革中存在的問題。在看到戶籍制度改革推動房地產業發展的同時，也應該看到房地產業對戶籍制度改革的反作用。及時對房地產市場進行監管，保證房地產的正常有序發展，降低房價，提高居民生活環境，提高人均可支配收入，這樣才能反過來深化戶籍制度改革，促進戶籍制度改革的成功，推動城鄉統籌發展，從而達到社會變革的良性循環，有序進行。

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