老年公租房選址決策研究

□文/蔡開庚

（重慶康盛監(jiān)理咨詢有限公司 重慶）

一、引言

據(jù)2011年中國(guó)人口總量及結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析顯示，參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)已經(jīng)步入“老齡化社會(huì)”，養(yǎng)老問題特別是養(yǎng)老居住問題成為社會(huì)關(guān)注的主要問題。然而，隨著家庭越來越小型化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)當(dāng)今生活的需要，社會(huì)正逐步承擔(dān)起其養(yǎng)老的職責(zé)。養(yǎng)老院式的養(yǎng)老建筑剝離了人情關(guān)系，逐漸受到老年人群的反對(duì)，市場(chǎng)開發(fā)的養(yǎng)老住宅又未能解決中低收入家庭的養(yǎng)老問題。我國(guó)的特殊國(guó)情導(dǎo)致的人口構(gòu)成的多樣性和生活能力差異，致使單純依靠商業(yè)老年地產(chǎn)和民辦養(yǎng)老院解決日益嚴(yán)重的住房問題成為困難。國(guó)家的政策指導(dǎo)對(duì)引導(dǎo)養(yǎng)老保障體系的完善作用顯著,最終達(dá)到將社會(huì)養(yǎng)老和在宅養(yǎng)老連成整體的目標(biāo)。

老年公租房是社區(qū)養(yǎng)老的重要補(bǔ)充，養(yǎng)老院是混居，而老年公租房有私人的居住空間，因此在形式上老年公租房有別于養(yǎng)老院。目前首個(gè)老年公租房試點(diǎn)落戶北京常營(yíng)，它擁有大容積電梯，而且室內(nèi)床邊、衛(wèi)生間均設(shè)有緊急按鈕。由于老年人的特殊生理與心理需求，對(duì)住宅選址要求獨(dú)特，居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)充分考慮這些需求。

二、老年公租房選址的影響因素

居住區(qū)域與外界聯(lián)系的便捷程度，是影響居民住宅選址的一個(gè)重要因素，而交通條件即是這一聯(lián)系的紐帶。老年人群不需要復(fù)雜的交通網(wǎng)，但是老年人距離交通站點(diǎn)的距離不宜過大，而且要充分考慮安全性，通常城市軌道交通能解決這一問題。公租房適用的租借群體一般都局限在一定的空間內(nèi)，收入差異是決定選址具體區(qū)位的關(guān)鍵因素之一，而郊區(qū)的土地比較便宜，正好迎合了老年人的消費(fèi)心理。配套基礎(chǔ)設(shè)施的選擇是影響選址的又一重要因素，良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是滿足老年群體的居住健康需求和降低生活成本的保障，因此老年公租房要求周圍的公共服務(wù)設(shè)施具備較好的可達(dá)性。居住區(qū)的環(huán)境對(duì)于老年群體是尤為重要的，這是區(qū)別于一般公租房建設(shè)應(yīng)考慮的關(guān)鍵因素之一。在老年公租房的選址過程中應(yīng)綜合考慮宏觀和微觀的因素，真正建成適合中低收入老年人休閑和養(yǎng)老的基地，解決老年化速度加快的社會(huì)問題。

建立科學(xué)合理的選址儲(chǔ)備，構(gòu)建可持續(xù)性混合社區(qū)，打破單一的公租房集中小區(qū)模式，以“配建”模式為主體，促進(jìn)社會(huì)融合。高度重視公租房的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，強(qiáng)化公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃配套力度，真正方便居民。

三、多層次灰色模糊選址決策模型

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建。影響老年公租房選址的因素眾多，對(duì)這些不確定性的混合多屬性決策問題只能進(jìn)行定性分析，采用層次分析法的管理者或決策者只需進(jìn)行定性說明，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于另外一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的相對(duì)重要性，或者不同地點(diǎn)對(duì)某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的相對(duì)偏好，這種方法比其他評(píng)分方法更準(zhǔn)確。我們可以采用層次分析法，建立一個(gè)系統(tǒng)性的評(píng)估結(jié)構(gòu)，整合所有的標(biāo)準(zhǔn)。此外，由于決策信息的可用性和不確定性以及人們的感知和認(rèn)可的模糊性，很難精確地評(píng)估和傳達(dá)決策者的意圖，模糊理論解決此類問題發(fā)揮了重要作用。針對(duì)數(shù)據(jù)不完備的特點(diǎn)又有必要引入灰色系統(tǒng)理論，本文將層次分析法、模糊數(shù)學(xué)以及灰色系統(tǒng)理論相結(jié)合，從社會(huì)、環(huán)境和政府三個(gè)方面將影響決策的指標(biāo)因素劃分成9個(gè)評(píng)判指標(biāo)。應(yīng)用層次分析法（AHP）設(shè)計(jì)多指標(biāo)層次綜合評(píng)判體系模型如圖1所示。（圖 1）

（二）決策模型構(gòu)建。在用層次分析法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，可采用專家問卷調(diào)查法進(jìn)行綜合打分，確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，再對(duì)不同方案的相同因素進(jìn)行綜合評(píng)分，計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)，最后利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重向量和以灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)構(gòu)成的模糊判斷矩陣進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)。若考慮參與決策的專家的可信度，可采用帶有專家可信度的非線性優(yōu)化層次分析法。

1、運(yùn)用判斷矩陣確定評(píng)價(jià)指標(biāo)集矩陣。讓每位專家對(duì)評(píng)判指標(biāo)層中的各指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，在進(jìn)行兩兩比較時(shí)，采用A.L.Saaty提出的1~9標(biāo)度法，由此得到專家對(duì)指標(biāo)集A的判斷矩陣A=（aij）n×n。

計(jì)算權(quán)向量：根據(jù)判斷矩陣計(jì)算各因素ai對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重wi。

經(jīng)歸一化處理得出各指標(biāo)因素的權(quán)重向量 W=（w1，w2，…，wn）。

圖1 多指標(biāo)層次綜合評(píng)判體系模型

其中，i=1，…，m；j=1，…，m。

α∈[0,1]

因此，模糊評(píng)價(jià)矩陣D為：

其中，i=1，…，m；j=1，…，n。

4、模糊綜合評(píng)價(jià)。綜合考慮所有指標(biāo)，用普通矩陣乘法進(jìn)行模糊合成運(yùn)算，綜合評(píng)價(jià)模型 E=W×D，即：E＝[w1，…，wn]×D＝[e1，e2，…，em]。

通過比較向量E的各個(gè)指標(biāo)值的大小來評(píng)選最優(yōu)選址決策方案。

四、模型運(yùn)用

現(xiàn)有四個(gè)不同地塊（t1，t2，t3，t4）,地塊t1（主城新區(qū)，交通便利）、地塊t2（城市老區(qū)，配套設(shè)施完善）、地塊t3（近郊生態(tài)公園附近，環(huán)境質(zhì)量好）、地塊t4（舊城改造區(qū)，養(yǎng)老規(guī)劃用地）。從社會(huì)、環(huán)境及政府三方面的角度對(duì)上述地塊進(jìn)行分析，選擇有可信度的專家對(duì)模型中的9個(gè)評(píng)判指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)分。

1、構(gòu)造判斷矩陣，并確定指標(biāo)因素權(quán)向量：

經(jīng)計(jì)算和歸一化處理得出指標(biāo)因素權(quán)向量：W=（0.18，0.08，0.21，0.07，0.06，0.06，0.17，0.02，0.15）。

2、構(gòu)造評(píng)判矩陣。由于租賃價(jià)格（a1）、獲取土地價(jià)格（a2）及噪聲響度（a7）為逆向型指標(biāo)，數(shù)值越小越優(yōu)，其他指標(biāo)為正向性指標(biāo)，數(shù)值越大越優(yōu)。由各方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)因素的得分得出如下判斷矩陣：

3、評(píng)判指標(biāo)規(guī)范化得到規(guī)范矩陣C：

4、計(jì)算絕對(duì)序列差，并得出模糊評(píng)價(jià)矩陣D。（表1）

根據(jù)絕對(duì)序列差計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)，取分辨系數(shù)α=0.5，得到模糊評(píng)價(jià)矩陣D：

表1 絕對(duì)序列差

5、模糊綜合決策。根據(jù)上述計(jì)算得出的指標(biāo)因素權(quán)向量W和模糊評(píng)價(jià)矩陣D，運(yùn)用普通矩陣乘法進(jìn)行綜合決策，E=W×D=（0.53，0.58，0.67，0.61）。

將4個(gè)不同方案按得分值排序?yàn)椋篹3＞e4＞e2＞e1,通過對(duì)影響老年公租房的9個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合分析，地塊t3為最優(yōu)建設(shè)地點(diǎn)。從中可以分析得出，生態(tài)環(huán)境較好的郊區(qū)是修建老年公租房的最佳地點(diǎn)，這也符合老年人對(duì)環(huán)境要求高，并且與中低端老年人群更加在乎價(jià)格的觀念相吻合。

五、結(jié)論

老年公租房關(guān)系到保障房體系的完善，特別是在老年化高的發(fā)達(dá)城市。在全國(guó)熱火朝天的公租房建設(shè)背景下，兼而發(fā)展老年公租房建設(shè)，是惠民與保障的雙效措施。針對(duì)老年公租房建設(shè)中的選址決策，本文采用了多因素層次灰色模糊決策模型，模型在運(yùn)用過程中弱化了決策者主觀判斷，使決策結(jié)果更具說服力與可行性。然而，老年公租房介于其公租房與養(yǎng)老住宅的兩重特點(diǎn)，其決策因素的復(fù)雜性以及人們判斷的模糊性，往往對(duì)判斷矩陣的構(gòu)建形成干擾，如何更加科學(xué)地進(jìn)行選址決策仍需要在實(shí)踐當(dāng)中不斷完善。

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