發揮稅收工作職能 促進樂山市房地產業健康發展

程俊勇

(樂山市地方稅務局 四川 樂山 614000)

近幾年來，隨著樂山市房地產行業的快速增長，房地產行業稅收已然成為地方稅收不可或缺的組成部分，為地方經濟發展提供了重要的財力保障。2006年至2011年，全市房地產、建筑業地方稅收共入庫58.14億元，年均增幅達到21.33%，房地產、建筑業地方稅收收入占全市稅收收入總額的比重也由2006年的14.89%上升到2011年的42.89%，為完成全市地方稅收任務做出了突出貢獻，同時也促進了全市房地產業健康、有序發展。隨著國家房地產市場調控效果的持續顯現，房地產投資增速持續放緩，市場成交量持續下滑，致使房地產業稅收增收壓力加大。房地產稅收征管存在稅

收執法風險高、征管流程不規范、措施落實不到位、信息化水平不高等問題。

一、樂山市房地產市場發展的現狀

近期，中央反復強調要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，同時加快普通商品住房建設，擴大有效供給，保障房地產市場健康發展。房地產市場的宏觀調控政策在影響一線城市的同時，對樂山市這樣的三線城市也形成了較大的影響，主要體現在以下四個方面:

1.增量房銷售持續下跌。樂山市中心城區，2011年第四季度實現增量房備案銷售面積15.77萬平方米，同比下降74.76%，銷售金額8.92億元，同比下降65.23%;而2012年第一季度中心城區增量房備案銷售面積 22.18萬平方米，同比下降36.76% ，銷售金額 12.88億元，同比下降23.57%。峨眉山市的情況也基本相同，2012年1－4月峨眉山市增量房銷售面積為7.08萬平方米，同比下降62.85%，銷售金額4.01億元，同比下降54.83%。

2.增量房開發用地出讓處于停滯狀態。2012年1－4月全市土地出讓11宗，總面積12.82萬平方米，出讓金額1.16億元，較2011年同期相比，宗數、面積、金額分別下降了52.37%、47.44%、49.63%，土地出讓契稅同比下降43.26%。就中心城區而言，2011年房地產業土地出讓僅有1宗，面積3.3萬平方米，2012年1－4月無一宗商品房開發用地出讓。這些數據說明了政府不愿在房屋交易低迷時放量供應，加劇地價下滑幅度，房地產開發商受銀根緊縮的金融政策影響拿地日趨謹慎，這不僅導致影響當期土地契稅收入的迅速下降，還將制約今后一定時期內的房地產開發規模，進而影響未來房地產稅源。

3.存量房交易持續低迷，交易量大幅減少。2012年1－4月，全市存量房成交套數為3011套，同比下降36%;成交面積25.21萬平方米，同比下降41%;成交金額4.76億元，同比下降24%;征

收稅款3，618萬元，同比下降13%。

4.房地產開發投資大幅回落。2012年前4個月，全市房地產開發投資首度出現1.1%的負增長，增速比2011年同期回落30個百分點。由此造成2012年商品房新開工面積僅為70.33萬平方米，同比下降41.5%，增量房竣工面積僅為10.92萬平方米，同比下降62.3%。增量房供應量的大幅下降，提供給購房者選擇的余地變小，不能讓剛性需求有效轉化為購買力，增量房銷售仍將保持下滑趨勢。

房地產市場的持續低迷，直接導致稅收收入的減少，2012年1－4月全市房地產業實現稅收4.18億元，同比下降26.63%，減收額達1.52億元。房地產業稅收的大幅下降成為了2012年稅收減少的最大因素，將拉低全市稅收增幅7.78個百分點。

二、樂山市房地產稅收管理的難點

(一)稅務風險防范能力有待進一步增強

房地產行業具有成本細項復雜、經營周期長、涉及稅種多、涉稅金額大等特點，利益性驅動導致納稅人稅收法制意識不強，利用各種手段侵蝕稅基。一些開發商的偷稅手法呈多樣化、專業化、普遍化、隱蔽化的發展趨勢，房地產業成為稅收違法行為的多發區，稅收違法行為表現為:

1.隱匿應稅收入。其主要方法是:(1)銷售

收入確認不及時，少列坐支現金現象嚴重，有的直接進入企業小金庫不入賬。對銀行按揭款項不及時入賬，或者把收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式，不開具正式發票，預收款項長期掛賬，不作收入。(2)以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。(3)隱匿銷售車庫、儲藏室等附屬配套設施的收入和面積。

(4)將自建房轉作經營性資產或用于捐贈、獎勵、抵償債務，以開發產品換取非貨幣性資產，將完工可售的房地產用作對外投資或分配給股東等視同銷售行為，不按規定確認收入等。

2.擠占、多提、虛列成本。其主要方法有:

(1)不遵循配比原則在完工產品與在產品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補償費、前期設施建設費。(2)以工程完工未結算為由，高估建筑安裝工程費和配套設施費，將其長期掛在“其他應付款”和“應付賬款”科目，虛增成本。(3)開發商和建筑商編造虛假合同，人為地提高造價，增大建安成本。(4)多結轉已售產品的銷售成本及稅金，甚至將預收房款應納的相關稅費作為已完工銷售產品的應納稅費一并扣除，減少已售產品銷售當

期的應納稅所得額。(5)利用“零星工程”或部分“配套工程”不需要招投標的空子，虛列或擴大項目成本，在通水、通電、通氣、綠化、道路等項目建設上高估成本。

3.超標準列支或扣除相關費用和支出。主要項目內容包括:(1)注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經營性費用扣除。(2)超標準列支或扣除人員工資及職工福利費。(3)超標準列支或扣除業務招待費、宣傳費和廣告費。(4)超標準、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等等。

4.賬簿憑證管理混亂，核算不規范。主要表現在:(1)由于建筑工期長，與建安施工企業結算不及時，成本核算未嚴格執行權責發生制和配比原則，有的仍然按收付實現制核算，即對成本采取支付多少就列支多少的方式。(2)對未售房面積，收入未轉但成本已提前列支，造成收入、成本不配比。(3)按預計數開具收款收據入賬，造成成本虛增，同時存在大量的不合法憑證。(4)采取縮小可售面積的方法計算出單位成本，結轉銷售成本，達到偷稅目的。

5.納稅申報不及時。不按預收房款申報預售

收入依據利潤率(或毛利率)繳納所得稅，或干脆就不申報，甚至作虛假申報。

(二)部門配合力度有待進一步提高

一是目前相關部門之間的合作還處于相互約定和協商的狀態，缺乏協作機制，遇到問題不能及時解決。二是未能形成信息傳遞機制，信息傳遞不定

期、不及時，難以實現信息有效共享。三是個別地區未能嚴格執行“先稅后證”制度，有的是政府某些職權部門在進行資產劃撥、投資、處置時，自行采取“先證拖稅”，甚至“證后不稅”;有的是個別部門未落實協稅工作職責，在企業未出具稅票的情況下而先行頒證，導致稅收流失。

(三)機構設置和職責有待進一步明確

一是機構設置缺失，個別邊遠區縣由于人員較少，稅務干部往往承擔較大的工作量，因此沒有成立專業管理所，沒有專業管理人員，出現崗責不清、職責不明等問題。二是內部機構工作銜接不緊密。征收、管理、稽查部門配合不力，房地產稅收征管信息在前臺與后臺間的傳遞不及時，各部門對征管信息檔案的管理和利用缺乏統一性，各崗位之間缺乏相互協作、銜接、監督的制約機制。

(四)征管規程與措施有待進一步貫徹

一是信息采集不到位。各部門由于協調配合不密切，基礎信息資料主要依靠納稅人提供，信息資料來源單一，資料的完整性、可信度不高。二是稅源監控不到位。對房地產建筑業稅收管理不能做到跟蹤管理，對應稅收入不能做到及時監控;對項目稅源不能實施有效的動態管理，項目完工稅款不能進行及時清算;對建筑業項目稅源只能部分控管，不能實施全面監控等等。三是稅收政策執行不到位。建筑企業稅收管理完全依托“以票控稅”這個單一手段，在各稅種納稅義務發生時間的認定方面，與實際存在較大差異，導致納稅人稅款滯納，難以及時繳稅，基層征管政策難以準確執行到位。

(五)信息化管理水平有待進一步提升

一是思想認識需提高。個別稅務干部，特別是年齡較大的稅務干部仍然習慣于舊的“人治”和“人工”思維方式，對信息化知識的接受缺乏緊迫感和責任感，對稅收信息化的作用認識不足。二是信息化建設不統一。各地計算機和網絡配置都根據各地自身需要配置硬件，一旦要推行全國的征管軟件系統，許多硬件設備都面臨著改造升級、網絡擴容的問題。三是計算機技術應用水平不高。應用仍處于淺層次，只重視數據采集，而忽視對數據的分析整理和利用，使計算機成了單純的“開票機”、“打字機”，影響了軟件的運行質量。四是社會公眾網絡資源利用率低。由于目前未能與管理監控對象納稅人以及與工商、銀行、建設、國土、發改委等部門實施聯網，使得稅務機關內部計算機廣域網信息量小、利用率低，社會公眾網絡資源得不到有效利用，不能及時準確地掌握納稅人相關的真實涉稅信息。

三、完善樂山市房地產業稅收征管的對策建議

(一)圍繞工作規程，明確征管目標

針對房地產稅收征管的難點和現狀，在國家稅務總局和四川省地稅局一體化管理操作規程的基礎上，進一步細化《房地產稅收一體化管理業務規程》，重點從“機構與職能”、“崗位與職責”、“環節與流程”、“部門與協作”、“信息與應用”等方面對納稅、征稅、協稅行為進行規范。該規程堅持以“政府領導、地稅主管、部門協作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”為原則，以“項目管理”為主線，以“中軟2.0版本征管軟件”為支撐，以“契稅征管”為把手，以“專業化管理”為手段，最終實現“征納行為規范、辦稅流程簡化、納稅成本降低、納稅人感到方便、納稅服務得到優化、征管質量顯著提高”的目標。

(二)設置專業機構，規范征管流程

1.從理順征管機構入手，合理配置征管資源。采取集中管理模式，建立房地產稅收一體化管理機構。在區縣地稅局成立工作領導小組，負責組織實施、督促檢查房地產稅收一體化管理工作，下設一體化辦公室，負責一體化管理的日常牽頭工作。轄區內抽調熟悉房地產稅收政策、管理經驗豐富的專管員，組建房地產稅收專業管理所 (組)，專門負責轄區內的建筑業、房地產業的稅收管理。在專業所 (組)內設置土地、建安工程、增量房、存量房管理、納稅評估等小組，建立健全專所負責、分組落實的管理模式。

2.從崗位設置入手，明確其職責。按照總局崗責體系要求，從稅源專業化管理角度出發，將管理崗位細分為申報受理崗、稅款征收崗、發票配售崗、稅源管理崗、納稅評估崗和爭議處理崗。在明確各自工作職責與范圍的基礎上，實現由管戶到管事的職能轉變，提高專業化管理水平與效率。

3.從環節入手，規范管理流程。對農用地轉用、土地取得、房地產開發、房地產交易、房地產保有等各環節的稅收管理流程進行規范，對各環節必備涉稅資料要件進行列舉，以繪制流程圖的形式直觀地描述各流程辦事事項、時限與資料要件。

4.從強化內部協作入手，確保征管有機銜接。貫徹內部協作機制，是有效提升征管質量的關鍵。內部協作分為崗位協作、稽查協作、監督協作三個部分。崗位協作要求各崗位應根據其職責和操作規程的要求，相互間及時傳遞房地產項目相關資料、稅收管理、稅款征收等信息，定期和不定期對房地產項目稅收征管資料進行全面比對和分析，及時反饋征收、管理中的問題，不斷完善管理辦法。稽查協作包括稽查部門查前調閱征管檔案，全面了解各環節各崗位收集的征管信息，稽查報告必須反映房地產開發各個項目的情況。稽查部門做出的稅務處理和處罰決定書要定期傳遞給征收管理機關，稅源管理崗要及時查找管理漏洞，并將相關信息錄入“一戶式”數據庫，切實做到以查促收、以查促管。監督協作是指實行崗位間的相互監督，各崗位除了要辦好本崗位涉稅事項外，還要對前一個崗位辦結事項審核把關，發現問題及時反饋。

(三)加強部門協作，實施節點管理

房地產行業周期長、投資金額大、涉及部門多，只有抓住管理節點，嚴格執行“先稅后證”制度，才能保障管理工作質量。一是積極向當地黨政領導匯報，取得黨政領導的大力支持，形成“黨政管稅、地稅征稅、部門協稅、齊抓共管”的綜合治稅氛圍。二是將土地稅收管理前置到農用地轉用環節，國土部門下發批文的同時傳遞農用地轉用信息，稅務機關建立耕地占用稅批文臺帳和稅源管理臺賬，由一體化管理所及時介入進行土地利用各環節的相關稅收管理。三是在產權交易中心設立征稅窗口，房管部門在受理房地產交易后不見完 (免)稅憑證不得頒證。四是依靠與規建局、發改委等部門的協作，定期獲取建設單位施工項目和房地產開發項目的相關信息，對建安房地產項目從立項、招標、施工、預售、竣工到銷售各環節實行動態監控，各項目全面登記，各環節全面銜接，項目稅收征管全過程跟蹤。

(四)創新征管手段，完善管理辦法

一是認真開展納稅輔導，做好稅法宣傳、匯算清繳、行業清算、納稅評估等基礎征管工作。通過辦理建安項目結算、企業所得稅匯算、土地增值稅清算等涉稅事項，重點分析稅收政策與財務核算的差異，輔導納稅人準確結轉、真實核算銷售收入和成本，如實申報應稅收入。二是建立房地產業開發成本定期分析制度。調查房地產業成本構成情況，通過橫向、縱向比對、分析，確定土地征用費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等成本明細項目的行業正常值范圍，加大對房地產開發工程的成本審核和票據審核的管理力度，提高建安企業工程成本的真實性和準確性，及時發現房地產業成本稅收管理漏洞，盡量防止房地產企業利用假合同、假信息虛增成本。三是納稅評估與稅務檢查相結合，發揮管理、檢查的互動作用，定期統計分析稅負水平，對疑點問題開展納稅評估。加大對建安房地產企業稅收專項檢查的力度，規范稅收秩序，在企業自查的基礎上，通過“查前分析－賬簿檢查－實地核實”的方法對重點稅源企業和疑點企業開展檢查，嚴厲打擊偷逃稅違法行為，加大對房地產業偷逃稅的懲處力度。四是全面推行存量房估價信息系統，通過運用估價信息系統，公正、規范地確定存量房計稅依據，有效防范“陰陽合同”所形成的稅收風險，確保稅賦公平。五是通過政府采購公開招標的形式，引入稅務師事務所、房地產估價或工程 (土地)造價等中介機構參與土地增值稅清算鑒證、存量房估價信息系統建模、建安工程結算、GPS核查土地使用稅等涉稅鑒證工作。嚴格準入機制，按照采購程序，對投標中介機構的資質做出嚴格要求，統一項目業務需求，明確實施范圍、內容、程序和付款方式。加強工作管理與監督，與中標中介簽訂服務合同，規范文書使用，實施“陽光鑒證”，提高工作質量與效率，促使房地產稅收管理工作朝著更加專業化、精細化的方向邁進。六是逐步啟動經營性房產的稅收管理。加強與房管、國土、社區等相關部門的協同配合，研究制定經營性房產出租、出售相關的征管辦法，以土地使用稅稅源清查為契機摸清稅源分布情況，正確運用稅收有關政策，將房屋租賃業納入“一戶式”管理，實行按期征收，建立稅務登記、納稅申報 (包括:提供房屋產權轉讓、房屋代管、房屋出典)、納稅期限等制度，加強對納稅人的戶籍、信息、稅源的管理，借助多種宣傳媒介積極開展稅法宣傳，有效化解征納矛盾。七是強化風險防控，提升執法水平。房地產稅收一體化管理是廉政風險防控機制建設工作的重要組成部分，應圍繞監督制約和規范權力運行兩個方面來查找執法風險點。通過細化《房地產稅收一體化管理業務規程》，明確崗位風險點和防控措施，使每個稅務干部明白該做什么、該怎么做、什么不能做，將廉政風險防控內容納入信息化管理，實行計算機對稅收執法行政行為和關鍵權力運行情況的實時監控，使得某個執法行為出現異常時，防控系統能夠自動報警提示，實現權力運行從人防到技防的轉變。

(五)依靠科技支撐，提升征管水平

房地產稅收管理的科學化就是以運用計算機技術為手段，促使稅收管理從粗放型向精細化管理轉變。一是開發應用“稅收輔助與決策分析”系統，提高信息化綜合利用水平，圍繞一體化管理特點設置相應模塊，以市級為單位，搭建以項目管理為主線、征管數據為基礎的信息管理平臺，豐富查詢統計、分析報表、決策預警等具體功能，逐步實現利用計算機將稅源數據庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。二是深化核心軟件應用效能，在綜軟2.0版一體化管理模塊的基礎上，從項目信息采集、登記、分項目稅源跟蹤、納稅申報、發票開具、項目稅款清算、項目注銷等方面入手，做到事前摸清稅源、事中稅源監控、事后項目清算細致，實現征管數據橫向與縱向“雙集中”。通過編印操作手冊，規范各環節操作行為，形成“集中管理、數據規范、科學決策”的綜合管理模式。三是升級相應的硬件設施，逐步淘汰運行速度慢、故障頻發的硬件設施，整合業務征管軟件，達到使用功能相互交叉，減輕基層工作量，縮短辦稅時間，提高工作效率。

加強房地產業稅收征管是一項長期的系統工程，作為稅務部門，應立足房地產市場發展實際，圍繞一體化管理工作目標與任務，結合日常征管實際，主動探索、積極創新征管辦法，全面建立“管理到項目、責任到崗位、實施到個人”的管理機制，力求開創房地產稅收征管工作的新局面。我們相信，在各級黨委、政府的正確領導下，在各政府管理職能部門的積極協助下，房地產稅收一體化管理質量將不斷提高，為保障地方財政收入、促進樂山市房地產業平穩健康發展發揮更加積極的作用。