我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與對(duì)策

□文/張 帆 孫艷平

（石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北·石家莊）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目所需要的各種資金進(jìn)行一定的籌集，籌集之后對(duì)籌資款進(jìn)行項(xiàng)目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對(duì)其使用中產(chǎn)生的成本耗費(fèi)和收入進(jìn)行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財(cái)務(wù)職能。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有別于一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

（二）特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對(duì)于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使得財(cái)務(wù)管理表現(xiàn)出以下幾個(gè)主要的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、投資周期長(zhǎng)、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性高，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求，迫切需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的需要，最大限度地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要處理與投資者、債權(quán)人、工商稅務(wù)部門、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，任何一方的財(cái)務(wù)關(guān)系處理不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)直接負(fù)面的影響，使財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容更加復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）財(cái)務(wù)管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全是多年來(lái)一直存在的問(wèn)題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的最初階段，很多財(cái)務(wù)管理工作無(wú)據(jù)可依；二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財(cái)權(quán)分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運(yùn)作；五是疏于成本控制，而只是關(guān)注成本核算，財(cái)務(wù)部門無(wú)法真實(shí)和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細(xì)情況和來(lái)龍去脈；六是私設(shè)企業(yè)“小金庫(kù)”或者資金“賬外循環(huán)”。

（二）成本管理方面。從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所涉及的土地使用權(quán)取得、開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)管理以及施工過(guò)程的成本控制等因素，都會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權(quán)的競(jìng)買過(guò)程中存在較多的非理性現(xiàn)象，在某些情況下甚至無(wú)視競(jìng)買價(jià)格與其實(shí)際成本的嚴(yán)重偏離；其次，并非價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，其還需結(jié)合技術(shù)指標(biāo)、銷售前景等因素來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)定；再次，招投標(biāo)過(guò)程中的中標(biāo)價(jià)格并不等于最終成本，其還應(yīng)受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，只注重工程施工的造價(jià)控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理進(jìn)行設(shè)計(jì)，工程造價(jià)管理的各個(gè)階段相互脫節(jié)，沒(méi)有建立完善細(xì)致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投入資金量大，占用周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率偏低，更增加了對(duì)資金的需求。首先，由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高，其對(duì)于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時(shí)機(jī)的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負(fù)債率普遍較高。但由于我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽(yù)名聲等方面的劣勢(shì)，銀行從自身利益出發(fā)，通常不愿開展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門檻，同時(shí)目前國(guó)家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。

（四）財(cái)務(wù)觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理重視不夠，財(cái)務(wù)人員水平有限。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠，直接導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標(biāo)時(shí)，沒(méi)有從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行考量；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)顯得不足，不能順應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展變化，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)迫切需要通過(guò)培訓(xùn)等手段加以提高。這些問(wèn)題的存在，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策分析

（一）建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，平衡各層管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。要通過(guò)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的資金和成本的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋，并與部門績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

（二）充分改善成本控制措施，加強(qiáng)全面成本管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)的競(jìng)買過(guò)程中保持應(yīng)有的理性，而在取得該地塊的使用權(quán)之后，還要通過(guò)與政府的積極交涉，力爭(zhēng)在該地塊土地出讓金的支付比例及時(shí)間方面取得更多的優(yōu)惠；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)對(duì)投資收益與方案成本進(jìn)行綜合考慮，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案投資收益的最大化；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，對(duì)中標(biāo)企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，防止因合同權(quán)責(zé)不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能，從而為企業(yè)自身贏得最大利益。

（三）構(gòu)建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金的投入過(guò)程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；2、積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；4、要主動(dòng)出擊，通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力；5、提高企業(yè)認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化資金管理。站在企業(yè)管理的角度，將其落實(shí)為制度的形式，貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門要重視財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。在經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代，信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展，就必須狠抓財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和員工都要有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，而不是視財(cái)務(wù)管理部門為冷差事，認(rèn)為這個(gè)部門不求有功但求無(wú)過(guò)就夠了。實(shí)際上，戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除要掌握相應(yīng)的財(cái)務(wù)稅務(wù)知識(shí)外，還要學(xué)習(xí)其他如工程管理、工程結(jié)算、成本控制等知識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)“派出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法來(lái)開展財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)他們的職業(yè)責(zé)任感，不斷通過(guò)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和外部引進(jìn)等方式，培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，從而更好地保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻(xiàn)更大的力量。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著重要意義。在當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格管控的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理迫切需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長(zhǎng)足發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須提高意識(shí)，真正地使財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一，對(duì)整體項(xiàng)目實(shí)施全方位、全過(guò)程的管理，有效控制成本費(fèi)用。同時(shí)，要正視傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在的各種問(wèn)題，采取有效措施加以改進(jìn)和完善，更重要的是要積極適應(yīng)信息時(shí)代對(duì)財(cái)務(wù)管理的新要求，不斷推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作才能更上一個(gè)新臺(tái)階。

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