我國土地產權實現方式與商品住房價格分析

□文/劉佳生江 濤 蔣 鶴

（1.重慶大學建設管理與房地產學院；2.重慶市財政投資評審中心 重慶）

我國土地產權實現方式與商品住房價格分析

□文/劉佳生1江 濤2蔣 鶴1

（1.重慶大學建設管理與房地產學院；2.重慶市財政投資評審中心 重慶）

隨著我國經濟社會的迅猛發展，城鎮化率的迅速提高，人們的生活水平也得到了很大程度上的改善。然而，在當今社會中擺在人們面前最突出的是住房問題，房價居高不下，使得越來越多的居民買不起房子。針對房價與地價的關系，學術界也做了一定的研究。目前形成的觀點主要有房地產開發商根據時間和區位等市場行情來決定住房價格而不是由土地等生產要素成本決定的；城市土地使用權有償出讓制度的弊端造成土地使用價格隱性上漲，從而導致房地產價格持續快速上漲；土地影響房地產價格，而土地價格是由房地產價格而形成的等觀點。針對以上觀點，本文擬從土地產權實現方式角度，利用西方經濟學中的供需平衡理論來探討房價與地價的關系，并對有效控制房價的土地政策提出了建議。

土地產權；商品住房價格；分析

原標題：我國土地產權的實現方式及其與商品住房價格的關系分析

收錄日期：2011年10月28日

一、土地產權實現方式分析

（一）世界土地產權實現方式。產權是經濟所有制關系的法律表現形式，它包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。產權的性質主要表現為主體存在的實體性，產權運行的獨立性，產權全能的可分性，產權價值形式的流動性。土地作為一種不動產也是一種產權，是指以土地所有權為核心的土地財產權利的總和，因此土地具有所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。由于國情及歷史原因，世界各國的土地產權制度不盡相同。在西方大多數國家的土地產權實現方式主要表現為土地私有制，土地權利受法律保護且可以自由交易，然而土地所有者必須依據國家相關法律規定的土地用途對土地實施合理開發。

（二）我國土地產權實現方式。在我國土地實行的是公有制，城市的土地屬于國家所有，土地的所有權由國務院代表國家行使，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外都屬于集體所有，因此我國土地實施國家所有和集體所有兩種產權形式。我國土地的所有權和使用權是相分離的，所有權歸國家或者集體所有，城市土地的使用權可以通過土地有償使用進行交換，從而實現土地使用權的排他性、流通性和可分割性，進而實現土地產權的價值。而農村集體土地所有權屬于農村集體組織而不屬于個人，集體產權對資源各種權利的決定就必須由一個集體做出。

二、土地價格及其對住房價格的影響

（一）土地價格組成分析。對于我國的城市所有土地和集體所有土地的開發主要通過一級土地開發市場和二級土地開發市場來完成。土地一級開發是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。根據《中華人民共和國土地管理法》（2004）第四十七條規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。以上費用就構成了土地基本成本。而在土地市場中的“招拍掛”中是以土地的最后拍賣的價格來定價而非土地的本身基本成本費用作為土地的出讓價格。因此，土地價格可以理解為由以下三部分組成：一是真正的地租（包括絕對地租和級差地租）；二是土地投資的折舊；三是土地投資的利息。第一部分的真正地租主要是由土地自身特性決定的，受土地位置固定不能移動的影響，區位因素將起到了決定性的作用。而第二、第三部分的土地投資折舊主要受時間因素的影響，由于地價是未來若干年地租的貼現，是一個面向未來的動態概念，因此未來社會經濟形勢和土地使用者心理預期對第二、第三部分的土地投資折舊和土地投資利息起著決定性的作用。

（二）從土地供需平衡角度分析土地價格。從供給角度講，由于土地是一種特殊的商品不能無限生產出來，土地供給數量和土地的總數量是固定的。因此，土地的自然供給無彈性，經濟供給彈性也相對較小、短期內也是無彈性的。這會導致土地市場受土地供給的數量影響導致土地價格遠離土地的征收成本費用。另外，在我國由于土地一級市場是由國家壟斷控制的，土地的供給數量一定程度上變得相對更少，土地二級市場采取“招拍掛”的方式競爭拿地，屬于買方完全競爭的市場。更進一步加劇了土地使用者以更高的費用拿地。由于土地使用者大部分是房地產開發商，其購買土地主要是用來開發房地產。因此，從需求角度來看，土地是作為一種引致需求，所以土地價格受到土地產品價格變動的影響。對于特定地塊而言，擁有者供給的數量是一定的，一般而言，土地的價格通常按照土地潛在使用者的最高出價實現交易。如果對于土地產品市場前景看好、土地需求強烈、眾多需求者競價激烈，將有可能出現非理性出價大大抬高土地的最終成交價格。這也充分說明了地價的不確定性和易受需求影響的特點。

（三）土地價格與住房價格關系分析。從以上土地價格的供需平衡分析可知土地屬于引致需求，土地作為一種住房產品的生產要素，住房的需求情況和價格水平必然在短期和長期都對土地的需求和價格產品很大影響。在房地產市場中不考慮投機行為，住房價格主要由供給和需求決定的。2009年我國的城鎮化率為45.68%，隨著我國城鎮化進入加速時期，農村人口大量向城市轉移、畢業大學生落戶到城市等必然加大住房的剛性需求，因此在短期時間內，我國住房價格仍然是穩中有升，從而導致土地價格上漲。

根據《西方微觀經濟學》均衡理論，從長期來看，商品的供需均衡發生在邊際收益等于長期邊際成本和平均成本。房屋作為一種特殊的商品在長期均衡狀態下的房屋供給量水平不僅是邊際成本等于價格下的生產規模，也是長期平均生產成本最低點代表的生產規模。當土地成本作為生產成本中的很大一部分費用發生變化后必然帶來長期平均成本和邊際成本發生變化，從而導致均衡產量和最優生產規模也發生改變。因此，從長期均衡角度可以反映出住房的長期供給量會受到土地成本的影響。由于房屋建設量的增加引起了土地生產要素需求的增加，一定時期內土地的供求量又已定，將導致土地的價格上漲，從而提高房地產開發的生產成本，這也說明了房地產業是一個成本遞增的行業。從長期看，房價不僅受到市場供求關系的影響，還受到土地價格等住房建設成本的約束，然而土地價格只是作為住房建設成本中的一部分來影響房地產的價格的。

由于房地產的價格上漲、行業利潤率較大，導致大量資源向房地產業轉移，從而帶動了土地等生產資料價格的上漲；而土地等生產資料的上漲從長期來看又會影響到房地產市場的供需曲線的變化，從而導致房地產價格的上漲。因此，土地價格和房地產價格是相互影響、相互作用的關系。

三、降低土地價格對住房價格影響的思路

從土地價格和房地產市場上有效合理的控制房價必須要考慮我國土地的二元產權結構、土地交易市場“招拍掛”以及房地產市場的高利潤率等因素。

（一）統籌城鄉用地。我國農村大多數都是采用獨門獨戶的住房方式，宅基地耗用土地數量大，造成了農村土地的浪費，因此應加快農村宅基地的利用效率，尋找合理有效的農村土地流轉方式。改革農村集體土地轉為城市用地的土地制度，減少農村集體土地的流轉環節，降低農村集體土地的流轉成本，從而增大我國建設用地的供給量。

（二）改革土地交易方式。采取“招拍掛”的方式加大了我國土地二級市場的惡性競爭，導致房屋建設成本增加，從而使得這部分增加的成本轉嫁到購房者的身上。因此，應積極改革現有的土地交易方式。比如，采取“雙限雙競”方式，即在限套型、限房價的基礎上，采取競房價、競地價的辦法掛牌出讓土地。

（三）加快廉租房建設。為緩解由于城鎮化的加速發展所帶來的城市人口增加、住房剛性需求增大的局面，政府應加快廉租房建設，增加房屋的供給量，一定程度上降低行業的利潤率。

四、結語

雖然土地是一種引致需求產品，房地產行業的繁榮發展必然帶動土地的價格升值。但是，土地作為一種特殊的商品受政府的政策影響較大，并且土地作為房地產開發的重要生產資料，其成本占房地產開發費用很大的比例，土地的價格又會影響到房地產的價格。因此，為了合理健康地發展房地產行業，必須加快改革土地相關政策，加強對房地產業利潤率的控制。

[1]林阿其.不同土地出讓方式下地價與房價之間的關系[F].開放潮，2006.3.

[2]關靜，溫泉.我國房地產價格持續快速上漲的原因及對策[F].改革與開放，2008.5.

[3]李培林.巨變：村落的終結——都市里的村莊研究.中國社會科學出版社，2002.

F12

A