我國房價背后的經(jīng)濟學(xué)原理和國家調(diào)控政策分析

牛靜

［摘 要］近年來,房價過高成為政府和全社會關(guān)注的問題。文章從經(jīng)濟學(xué)供求關(guān)系理論切入,結(jié)合國家經(jīng)濟背景,就高房價問題產(chǎn)生的原因以及未來房地產(chǎn)市場走勢進行了剖析和闡述,并著重分析了國家現(xiàn)行調(diào)控政策及其效果。

［關(guān)鍵詞］房價；供給；需求；調(diào)控政策

［中圖分類號］F123［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）27-0058-02

1 關(guān)于我國房價的經(jīng)濟學(xué)分析

1.1 基于市場供給的分析

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理,商品價格由市場供求關(guān)系決定,從根本上說,房價是由房地產(chǎn)供給和需求決定的。土地價格是房地產(chǎn)主要開發(fā)成本,影響和制約著房地產(chǎn)供給,根據(jù)供求關(guān)系理論,土地價格由土地供給和需求決定。在我國土地屬于國有,土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定,近年來房地產(chǎn)用地的有限供給,使得土地供給小于房地產(chǎn)日益繁榮帶來的規(guī)模不斷擴大的土地需求,從而導(dǎo)致住宅用地價格持續(xù)上漲,也決定了房價的高位運行。各地方政府“土地財政”是引發(fā)地價持續(xù)上漲并最終導(dǎo)致高房價的重要原因,很多地方政府財政收入主要依靠出讓土地使用權(quán)取得。近10年來,全國地方政府國有土地有償使用收入快速增長,占地方財政收入比重不斷攀升。有資料顯示,2010年全國地方政府土地有償使用收入達到2.91萬億元,相當于同期全國地方財政總收入的71.68%。同時,高房價也帶動地價不斷上漲,地價與房價相互作用和影響、交替上漲。

不同地區(qū)的同一種商品存在價格差異時會產(chǎn)生套利機會,可以通過低買高賣的跨地區(qū)交易活動獲取收益。而房地產(chǎn)因其區(qū)域性特點,不具備地區(qū)間流動性,住房無法由低價地區(qū)運輸?shù)礁邇r地區(qū)進行交易,從而使市場供求趨于平衡,房地產(chǎn)的這種地域性特點和不可替代性,以及地價、房價上漲未能產(chǎn)生足夠的更多供給,使得房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

由于住房兼具民生和商品雙重屬性,大多數(shù)國家既有不享受政府優(yōu)惠的自建或市場化的商品房,又有政府支持投資的保障性公共住房，比如日本的公營住房和新加坡的組屋。而我國在過去10多年主要通過房地產(chǎn)市場解決人民住房需求,面向中低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足,供給比例過低,造成住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡。因此,保障性住房建設(shè)滯后,也是造成我國住房供給不足,導(dǎo)致高房價的重要原因。

1.2 基于市場需求的分析

1.2.1 人口城市化和家庭結(jié)構(gòu)的變化增加了房地產(chǎn)的剛性需求近年我國城市化進程持續(xù)快速發(fā)展,大量農(nóng)村人口遷移到本已擁擠不堪的城市,根據(jù)2011年11月出版的《社會藍皮書：2012年中國社會形勢分析與預(yù)測》數(shù)據(jù),我國近三成農(nóng)業(yè)戶籍人口已居住在城鎮(zhèn),2011年城鎮(zhèn)居民的比例超過農(nóng)村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增長擴大了住房需求。同時,隨著我國計劃生育政策的實施和現(xiàn)代人生育觀念、生活觀念的改變,現(xiàn)代社會主要以小戶家庭為主,在一定程度上擴大了住房需求。另外,隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展和居民消費結(jié)構(gòu)升級加快,條件改善型住房需求明顯增加,這也加大了城市住房的供需矛盾,帶來房價上漲的壓力。

1.2.2 消費者對房價的上漲預(yù)期影響購房需求

現(xiàn)實中需求曲線不總是向下傾斜,消費者對商品價格的預(yù)期,會影響當前的消費水平。某種情況下,人們會有一種買漲不買跌的消費心理,當商品價格下降時會持觀望態(tài)度,希望價格更低時購買；當價格上漲時,則會引起人們的警覺,認為之后價格可能會依然上升,從而進行購買。而當需求大量增加時,短期內(nèi)供給量不會大幅度增加,會導(dǎo)致價格會不斷上升。近年來房價不斷持續(xù)上漲,認為房價會繼續(xù)上漲的心理預(yù)期使得人們愿意購買住房,需求增加,房地產(chǎn)市場繁榮,形成房價高漲不落的局面。

1.2.3 投資投機住房需求推動房價上漲

土地和房屋既是生產(chǎn)要素,又是財富,具備資產(chǎn)和資本雙重屬性。土地所有者將土地作為資本或財富持有,而不是生產(chǎn)要素來使用,這是20世紀80年代日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。對房價的上漲預(yù)期使得房地產(chǎn)投資投機需求日益旺盛,住房消費存在嚴重的投機需求,囤積房源、惡意炒作等行為,對高房價持續(xù)走高起到推波助瀾的作用。這就使得在房屋短期供給不變的情況下,高收入者擁有多套房屋,而低收入者可能無房可住。

近年來貨幣政策相對寬松,市場流動性充足,尤其是2009年我國信貸規(guī)模過度膨脹,新增信貸規(guī)模將近10萬億元,M2達到61.02萬億元,較上年增長28.42%。資金充裕必然會刺激投資需求,而在當時一些實體經(jīng)濟受到金融危機沖擊,尚未完全走出低谷時,大量資金已涌入房地產(chǎn)市場,造成房價過快、大幅上漲。為應(yīng)對金融危機,積極寬松的財政與貨幣政策拖慢了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的步伐。

1.3 我國房價長期走勢

從長期來看,我國人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu),未來我國房地產(chǎn)市場將按照市場供求關(guān)系實現(xiàn)理性回歸。如前所述,人口結(jié)構(gòu)會影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)走勢。據(jù)《中國日報》報道,自發(fā)生次貸危機以來,美國房地產(chǎn)市場價格下跌超過30%,原因不僅在于房地產(chǎn)市場泡沫破裂引發(fā)負面效應(yīng),更是受到美國人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場需求和購買力的影響。我國也是如此,按照聯(lián)合國有關(guān)數(shù)據(jù),預(yù)計2015年后我國人口增速將減緩,2020年60歲以上人口將達到2.5億,我國人口紅利將在2025年下降到全球平均水平,人口結(jié)構(gòu)的變化將會完全改變房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)。

2 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策及效果分析

2010年以來,我國房地產(chǎn)調(diào)控基本上堅持抑制投資、投機性需求,控制房價過快上漲,同時加大保障性住房供給,滿足市場剛性需求的政策。長期來看,調(diào)控手段可能從限購、限價等行政行為逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鍪侄?但抑制投資性需求、增加保障性住房的目標不會變。

為抑制房價過快上漲,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,2010年中央政府先后出臺了“國十一條”、“國十條”和“9.29新政”,2011年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》,提出“明確房價控制目標,限購政策更廣而且更嚴厲”等一系列政策。原有調(diào)控措施未能有效遏制房價的快速上漲勢頭,是政府2011年推出“國八條”的最直接原因。限購是在前期間接調(diào)控手段未能奏效的情況下,以一種“物理療法”給高燒的房地產(chǎn)市場“降溫”,直接通過行政手段抑制市場需求。在有效抑制投資、投機需求方面,限購令是比調(diào)整稅收、金融信貸等調(diào)控措施更為直接和有效的手段。從短期來看,限購令實現(xiàn)了政策預(yù)期,取得了明顯效果,地價和房價增長趨勢得到了遏制。2012年第1季度,全國土地推出量繼續(xù)下滑,全國10個重點城市中,9個城市住宅用地供應(yīng)量出現(xiàn)同比下跌,7個城市成交量出現(xiàn)同比下跌。土地出讓金排行前十名的城市中,除3個城市的土地出讓金同比上漲外,其余7個城市全部出現(xiàn)較大跌幅。房地產(chǎn)開發(fā)房屋銷售面積同比減少13.6%,增幅比去年同期減少28個百分點。70個大中城市房價環(huán)比持續(xù)下降,同比漲幅持續(xù)下降至負增長。

限購令的強勢出臺和實施,不僅是給房地產(chǎn)市場降溫的過渡性調(diào)控手段,也是為政府大力加強保障性住房建設(shè),落實其余各項房地產(chǎn)調(diào)控措施,為更深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。在房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸,回歸到相對理性和有序狀態(tài)時,限購令“以政策換時間”的使命也將完成。限購令和增加保障性住房等調(diào)控政策同步推進,是政府對失靈的市場進行宏觀調(diào)控,對社會資源重新配置。限制投資、投機性購房,加快保障性住房的建設(shè),已成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的長期性政策導(dǎo)向。

總體上來看,我國房地產(chǎn)市場供求矛盾突出,消費者購房需求較大,而市場供給不足,因此,在堅決抑制投機性需求的同時,還應(yīng)著力滿足自住型剛性需求。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,應(yīng)采取靈活的“有保有壓”的措施,一方面保證剛性購房需求,另一方面抑制投機需求。在滿足剛性需求方面,政府應(yīng)出臺優(yōu)惠政策鼓勵首套購房要求,降低其稅費、銀行貸款等各項購房成本。2012年5月28日,中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報2012.5.21-5.27》顯示,其監(jiān)測的40個城市中,25個城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)向暖,成交量持續(xù)上漲同比上升,10城市同比漲幅超過50%,且蘇州、廈門、溫州、?？谕仍龇荚?00%以上。綜合來看,目前我國房地產(chǎn)泡沫有所收縮,房地產(chǎn)投資逐漸趨于理性,房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定,剛性需求呈不定期釋放。下一階段,在中央保增長、預(yù)調(diào)微調(diào),信貸適度寬松的大背景下,市場成交量將逐漸趨穩(wěn)。

參考文獻:

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