農村綜合體：房地產發展方向

2011年，對于中國房地產業而言，是冬天的開始。“限購”、“限價”成為房地產市場的兩個主題詞。溫總理在日前又強調了宏觀調控的不可動搖，讓房地產回到合理的價格，促進房地產業的健康發展。房地產業何去何從，成為了行業焦點。

中國房地產發展的本質

仔細分析一下，可以發現，目前國家調控的房地產業僅僅是住宅領域，而商業地產、產業地產并沒有受到限制。在過去的十年，住宅地產是房地產的代名詞，各交易所的上市公司，基本都以住宅為核心產品。那么，過去十年住宅地產發展迅猛，房價增速遠遠超過GDP，原因何在？

首先，中國經濟的發展是房地產業發展的基礎，越是發達地區，房地產業特別是住宅產業就越發達，相應地商業地產就越發達。正是過去三十年改革開發的積累，使得人們有著一定的消費基礎；其次是消費方式的改變，在宣傳下，人們開始提前消費，開始投資未來的資金，購房款有相當的比例來自未來，這意味著未來房地產收益提前實現。最后，很重要的原因，在于產業發展后，大量的資金在中國現實環境中沒有更好的投資機會，房地產的基礎設施的屬性被弱化，投資屬性被放大，導致了在不斷的炒作中，房價不合理的提升。同時2003年土地“招拍掛”的實施，人為造成了土地資源的短缺，從另一程度為房價的無序增長埋下了伏筆。

因此，區域產業的發展是區域房地產業發展核心。隨著產業的發展，人們涌入該區域，消費水平提升帶動了住宅地產和商業地產的發展。區域產業需要不需要房地產？答案當然是需要。產業需要土地、需要廠房。可以認為，只有產業地產發展了，才能有住宅地產的發展，最終為商業地產的發展提供基礎。產業一般是第一、二產業，商業更多是第三產業，而住宅是銜接產業與商業的樞紐，是聚集人群的方式。在一、二線城市為什么地產火爆，其根源在于一、二線城市有著深厚的產業基礎，能夠支持住宅和商業的消費。

從行業自身發展角度分析，中國房地產業要持續穩定健康發展，核心就是要促進產業的發展，帶動區域富裕，最終實現住宅地產、商業地產發展。什么是產業地產？其實就是開發區、工業園這類發展模式，只不過之前是由國家驅動的，而現在由企業來驅動。

中國房地產寒冬中走向何處？

溫總理的講話，其實就是國家從戰略角度對房地產的定位。一是房地產業要健康發展；二是房地產的價格必須合理，合理就是讓絕大多數人能夠接受。這意味著房地產業將不再是“暴利”行業，房地產業只能賺取“合理”的利潤；同時意味著房地產業要做到可持續發展，不能僅僅關注短期效率，而是要關注中長期效益。在此情況下，是否意味著房地產業失去了發展空間？顯然不是，即使投資回報率低了，也高于一般行業；關注中長期效益其實更加有利于企業成就自己的百年基業，因為投機因素小了。

從國家戰略發展需求分析，中國的房地產業必須走向以產業為核心的發展思路，以獲取中長期效益為根本目的，這也是我國的國家戰略。中國房地產的戰場在哪里？一線城市的城市建設基本完成；二線城市的建設如火如荼，接近后期；三、四線城市的建設正處于前、中期；農村基本處于空白區，除了東部發達地區以外。顯然，未來二十年驅動中國房地產業發展的就是在三、四線城市與農村。而農村是核心中的核心，中國的城市化進程就是為了改變農村。

過去新農村建設為什么不成功？

“十一五”期間，有關農村發展的最熱的主題就是“新農村建設”，而這一主題緊緊地與房地產開發聯系在一起。房地產企業是如何進入新農村建設領域的？（1）選擇一個吸引人的主題，勾畫愿景，以低價拓展土地；（2）將農村的平房改成樓房，農民集體上樓，但是生活生產方式并不發生大的改變；（3）剩余的土地資源進行商品房建設，賣給區域外居民，特別是富裕地區的居民；（4）以銷售為主實現盈利。最終的結果是什么？新農村建設僅僅就是“拆遷+回遷+商品房”。政府不滿意，農民不滿意，在全球經濟危機下房子有可能賣不出去。沒有產業的支撐，新農村建設就是一句空話。是否這樣，新農村建設就與房地產企業無關呢？因為新農村建設需要產業支撐，特別是第一、第二產業支撐，房地產業自身卻是第三產業，沒有第一、二產業支撐的新農村建設是沒有可持續性的。

房地產企業的本質是什么？

房地產業以金融為主導，以建筑為載體，為人們生產、生活提供基礎服務的行業。房地產行業最大的資源是什么？不是土地、不是房屋建筑，而是資本。正因為如此，房地產行業是以金融為核心，建筑為載體的資源整合型行業，它可以涉及到社會的各個領域，不需要專業，需要的是整合專業，即“管理”。這也就意味著從某種意義上說，房地產行業的繁榮是虛擬經濟的繁榮，其發展必須依靠實體經濟的發展，否則就會成為“空中樓閣”，也就會有“泡沫”產生。所以，用兩個詞概況房地產業就是“資本+管理”。因此這就意味著房地產行業可以向任何產業進行拓展。

房地產企業調整適應新農村建設

新農村建設正是中國房地產行業的巨大藍海，只是它不再是簡單的資本密集型，而是資本與知識雙密集型，它所涉及的不僅僅是“資本+管理”并重，而是“資本+管理+農業+農業產業鏈”。其盈利模式更為復雜，利益相關者更加豐富。對于房地產企業而言，最難的就是“農業+農業產業鏈”，因為其他都是輕車熟路。房地產企業該如何思考這一問題？（1）研究當地的農產品特點，研究該產品的產業鏈；（2）思考上下游產業鏈中的各個價值點問題——整合？合作？自己經營？（3）思考與地產的相互關系——廠房？旅游？居住？（4）思考與人流的關系——當地生產者？外來消費者？（5）投資規模與投資節奏——現金流問題，盈利能力、盈利周期等問題。如果按照正常產業發展，帶動住宅、商業發展持續周期非常長，房地產企業要做的，就是提前規劃與布局，加速這一過程，這一加速力就成為了房地產企業的核心競爭力。

房地產企業可以以“旅游休閑地產（農業觀光）、食品加工園區、醫療保健園區”等形成產業地產，同時充分帶動區域內的就業，成為聚集人群的有效手段，有了對未來收益的預期，可以支撐起住宅地產與商業地產的消費能力，最終實現區域的城市化。

從另一個角度看新農村建設的本質：“資本+管理+農業+農業產業鏈”，有一類企業適合做新農村建設，就是以農業產業化經營為核心的企業，他們只需向地產管理方向拓展，就可以進行新農村建設。因為他們有成型的“農業與農業產業鏈”，而且他們會更加容易得到當地政府的認可，從這個角度來看，中國的房地產發展始終離不開CPC模型（即城市/農村、企業、項目三維戰略），沒有政府的支持，一切都沒有可能，有了政府支持，一切成為了可能。

農村綜合體的開發模式

在農村，在某個區域內，都會形成一個多元集合體，包括“旅游休閑地產（農業觀光）、食品加工園區、醫療保健園區、住宅地產、商業地產”。這是一個多功能的聚集體，新農村建設的產品就是農村綜合體，其涵蓋農村生產、生活的各個領域，農村的未來就是城市。中國的城市化進程不是將農民引入城市，而是將農村變成城市。這就是中國房地產業的未來。

那么，農村綜合體該如何去開發呢？顯然，在項目初期，農村綜合體的第一關注點在于形成區域品牌，并重點關注現金流，盈利能力并不是這個階段關注的，這一時期是企業的投入期。當進入項目中后期，整個項目才能持續盈利，盈利的時間點比商業地產要滯后得多。這就需要企業有著足夠的資本運作能力，需要從各個節點進行籌劃，確保項目初期企業的安全性——生存。因此，房地產企業在項目初期就必須參與到農業生產中，在農業及相關領域獲取利潤，緩解投資項目帶來的巨大的資金壓力。在此時，房地產企業就成了農業公司的投資者之一。

如何選擇開發節奏，如何把握開發過程中資金的平衡，不僅僅需要資本，更需要智慧。房地產行業不再是簡單的資本密集型產業，而是知識密集型產業，成為真正的以知識為核心的創新型服務業。

無論哪種開發模式，農村綜合體的未來需要在政策支持、資本支撐下進行，僅靠企業自身的資本積累是不足以支持整個項目開發的。

另外，開發模式中，非常重要的一個環節，就是對于土地的合理利用。農村綜合體的建設過程中，一定要充分發揮用地的基本性質，同時根據不同性質的土地，不同的產業確定不同的操作模式。比如觀光農業可以采用租賃土地的性質，同時在農業用地上實現，而不占用建設用地；食品加工業必須在工業用地上進行，工業用地的成本低于建設用地等等。

農村綜合體建成會是什么樣？

在新農村建設的口號中，有“三化與五新”。三化即農業工業化、農村城鎮化、農民工人化；五新即生產發展，有新方式；生活寬裕，有新層次；鄉風文明，有新風尚；村容整潔，有新面貌；管理民主，有新機制。這是從物質、精神兩個層面的具體描述，也是農村綜合體希望達到的目標。

地產項目的產品，最核心的有兩個階段，一個是規劃設計，一個是建筑設計。如果是住宅、商業項目，建筑設計往往是最核心點；但是如果是產業項目，規劃設計就是關鍵。農村綜合體既要考慮居住、商業、產業，還要考慮生產關系、生活方式之間的關系。生產關系包括兩個方面，一個是生產工具，另一個是產業類型。

（1）居住生活與生產工具的關系：是在住房中考慮生產工具的置放，還是考慮在生產區直接劃出一片區域集中放置？

（2）產業類型與居住生活的關系：是否將居住區與生產區置于同一片區域？還是實行兩個區域隔離，這有點像城市生活了；如果進行隔離，那么兩個區域的交通聯系以何種方式實現？

（3）產業類型與生產工具的關系：這與（1）類似，生產工具的置放問題，當然這也與產業的經營相關，如果實現了農業工業化，那么農民就變成了產業化工人，生產工具就不再是農民生活必備品，只需要由企業負責即可。

農村綜合體的未來，也許就是現在的華西村，也許比華西更加美好，但是所有的一切，都需要去實踐，去總結。