完善我國基本住房保障制度

完善我國基本住房保障制度，加快保障性住房建設，是關系到千家萬戶的重大民生問題。“十一五”期間，我國住房保障工作取得了很大成績，初步形成了以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度體系。“十二五”規劃綱要進一步提出了未來5年，全國計劃新建保障性住房3600萬套，“十二五”末城鎮保障性住房覆蓋面要達到20%左右的目標。

當前，制約我國基本住房保障制度進一步完善的問題主要有：

1、保障性住房特別是公共租賃住房的建設資金缺口大，市場化融資困難。目前我國保障性住房建設融資嚴重依賴間接融資，缺乏直接融資手段。盡管中央出臺了一系列政策，包括允許地方融資平臺通過發債優先用于保障房建設，但由于保障房貸款收益與風險不匹配，金融機構有限的信貸資源還是會優先配置到收益相對高的項目上，債券發行處于“兩難”境地，同時地方政府融資平臺的潛在風險和擔保能力不足也制約了發債支持保障房建設的可持續性。特別是公共租賃住房，由于只租不售，需要政府和運營管理單位長期持有，融資難問題尤為突出。當前許多地方公共租賃房的定價租金難以滿足支付融資的財務成本，以北京市為例，經初步測算，2011年公共租賃房的平均建設成本為7000元/平方米，平均每套50平方米，每套成本35萬元，公共租賃房月租金定價比同區位同類型普通商品房月租金低30%左右，收回全部投資成本需要35年左右，融資困難。

2、我國政策性住房金融體系尚不完善。世界各國普遍在商業性住房金融外，實行公共住房政策和與之相配套的政策性住房金融，而我國尚未建立系統的政策性住房金融體系，現有的住房公積金的政策功能也沒有充分發揮，公積金沉淀十分嚴重。2008年末全國住房公積金繳存余額就已突破萬億，沉淀資金3193.02億元，占繳存余額的26.35%。因此，需要通過完善政策性住房金融體系提高公積金的利用率。

3、受征地拆遷難及占補平衡指標等因素影響，保障性住房供地難度大、成本高。一是受新的房屋征收條例政策影響，征地拆遷難度較大，征地拆遷成本提高，制約了保障性住房用地任務的完成。二是雖然有些保障房項目的用地不是通過招拍掛、繳納土地出讓金取得，但建設開發單位在取得該土地時也要繳納較高的土地前期補償款，以彌補土地前期征用拆遷成本。土地成本的居高不下直接抬高了保障性住房的建設成本，成為制約資金平衡和回收的最關鍵因素。

建議

1、堅定不移實施房地產宏觀調控，盡快完善多渠道住房供應體系，實現房地產市場的平穩可控。繼續實行差別化的房地產金融稅收政策，通過金融創新或者結構性減稅等手段提高包括中低收入家庭在內的住房剛性需求群體的住房支付能力。

2、進一步明確住房保障的目標和原則，明確政府的基本職責。我國住房保障工作要做到保基本、廣覆蓋、多渠道、可持續。當前，部分中等收入家庭既享受不了保障性住房，又沒有經濟能力承受市場化的商品房價格和租金的“夾心層”問題十分突出，需要政府進一步規范經濟適用房和限價房的覆蓋范圍，完善準入和和退出機制，并嚴格加強監管。

3、提高金融業對保障性住房建設的支持力度。一是對保障房項目的直接融資和間接融資規模，單獨設立統計科目進行統計，不與商業房地產開發、商品住宅開發項目混同，并根據保障房項目的建設經營特點，配置專項融資規模，進行專項管理，實施“定向寬松”政策，分類制定監管考核指標。二是制定保障房項目貸款利率的優惠政策，同時對于銀行提取此類貸款撥備給予一定的優惠政策，調動商業銀行的積極性。三是放寬對保障性住房類貸款的期限，在風險可控的基礎上，根據公租房（含廉租房）經營周期，由借貸雙方協商確定，貸款期限可適當延長，允許此類貸款在項目建設期內可以只還利息不還本金，待項目進入運營期再制定逐年償還本金計劃。四是批準擴大經濟適用住房試點貸款項目，并將公共租賃住房納入試點范圍，在確保保障房項目開發建設單位自有資本金已按國家相關最低資本金比例投入到項目中的情況下，允許信貸資金用于繳納剩余的土地前期補償款。五是允許在政府作為投資主體的公租房建設中發行房地產投資信托基金，吸引公眾參與，為公租房建設獲得長期、穩定、低成本的運營資金。

4、加快建立符合我國國情的長期穩定的政策性住房金融政策體系。從部分城市開始試點，逐步探索建立符合我國國情的政策性住房金融制度體系。在現階段，可重點對公積金制度進行改革，一是完善住房公積金的存貸利率政策，周期適當延長，規定公積金貸款的首付比例、存貸利率、貸款周期保持長期不變。這樣既可提高保障性住房消費群體的支付能力，同時也使他們少受宏觀經濟波動和貨幣政策調整的沖擊。二是擴大公積金的提取和使用范圍，允許廉租房、公共租賃房家庭用公積金交納租金，減少公積金積淀。三是強化對公積金的強制征集和資金收益的管理。

5、加快完善適合我國國情的保障性住房土地供應機制。研究建立保障性住房建設用地定向儲備制度，為信貸資金和社會融資進入保障性住房建設提供制度保障。