文林峰：住宅產業化是中國住宅發展方向

《全國公租房優秀設計方案》日前在互聯網上向全社會征求意見，這套方案如果得以推廣，人們期盼多年的住宅產業化向前邁出一大步。如今，住宅產業化迎來了前所未有的發展良機?！笆濉逼陂g，我國將建設各類保障房3600萬套，其中公租房將是主力。公租房建設由政府主導推進，短期內集中建設，規模龐大，資金壓力大，解決這些問題恰恰是住宅產業化所擅長的。從西方國家的經驗看，短期內大量建設公共住房，往往成為住宅產業化發展成熟的契機。

2012年4月12日在北京開幕的第二屆中國房地產與泛家居跨界峰會上，本刊記者就住宅產業發發展趨勢采訪了住房城鄉建設部住宅產業化促進中心副主任文林峰。

住宅建設邁入產業化

“截至目前，住房和城鄉建設部在全國范圍內已正式批準成立了27個國家住宅產業化基地，這些住宅產業化基地建設全面開花，預示著我國住宅產業化正在邁入高速發展階段?！蔽牧址灞硎?，對中國住宅產業化來說，主客觀環境的變化、市場環境的變化帶來了機遇，傳統的建造方式已經受到勞動力成本快速上漲、節能環保等多方面的挑戰；而隨著房地產市場發生的變化，社會對住宅品質和質量的要求越來越高，這些都為住宅產業化提供了良好的外部環境

什么是住宅產業化？文林峰認為，從住宅產業化的內涵、外延來說，至少包括以下幾個方面：一、以科技發展為支撐，包括科技體系的支撐?，F在很多建材產品，建筑技術，單個拿出來和國際的水平沒有太大的差距，但是從體系上來說有很大的差距。二、以新型建筑結構體系和通用部品體系為基礎。產業化的發展，有結構體系和部品體系。過去是混凝土在現場現澆，直到結構體系的改變，現在包含了通用部品體系的對接。三、以標準化設計做引導。這是推進住宅產業化重要的內容。西方的發達國家，在住宅的設計、匹配上是標準化的模式。在標準化、模式化方面我國還是比較薄弱的，這要從政府層面上加大建設力度。四、采用施工裝配化等多種建設方式。五、選用符合模數標準的節能環保低碳類材料和部品，并有所突破和創新。六、降低成本，提高勞動生產率。七、全面提高住宅質量與性能。八、促進房地產業、建筑業、建材業的全面轉型升級和可持續性發展。

文林峰認為，住宅產業化發展要由政府來主導和推進，包括出臺積極的鼓勵政策?！霸谧≌a業化方面，國家1999年出臺的政策，很宏觀，沒有明確的財政金融稅收支持。隨著住宅市場發展，在地方政府的層級上出臺了一些產業化發展的政策。比如容積率獎勵政策，產業化推動比較好的萬科企業，他是北京市第一個拿到容積率政策獎的企業，這種激勵政策在社會上引起了很大的反響?！?/p>

對現階段我國如何抓住保障性住房大規模建設的機遇，在全國范圍內有步驟、分階段地推進產業化發展。文林峰表達了自己的觀點：他山之石可以攻玉，日本公租房的產業化發展經驗就具備借鑒意義。自二十世紀六十年代，日本就制定了《推動住宅產業標準化五年計劃》，為了使現場施工簡化，提高建造質量和效益，日本對公共住宅實行了設計標準化、建造裝配化、部品工業化的批量式的生產方式，形成了完整了全國通用標準設計與建造技術體系，同時還建立了完善的住宅部品認證制度，所有的公共住宅的所有部品部件都要經過產品認證，大大提高了公共住宅的建設效率，降低了成本，質量也得到了保障。

產業化發展趨勢

“住宅產業化在節能減排方面有著不可比擬的優勢，與傳統建造方式相比，產業化項目每平方米可節約能耗20%，節約水耗63%，減少垃圾91%。同時，現場施工的時間可以大幅縮短，施工人員也可以減少。部品設備的大宗定制和采購可以降低成本，房屋未來的維護也會更加方便，出了問題直接更換‘零件’就可以?！蔽牧址逭J為，住宅產業化不是為了產業化而產業化。目前由于新興的技術需要磨合，在現場施工的時候效率不但沒有提高，而且慢了，這里有工人技能轉化的問題。提高專業產業化的目標是為了提高質量，保證性能，提高勞動生產力，降低成本，這是提高住宅產業化的根本目標。文林峰表示，全國住宅產業化呈現五大發展態勢：

一、各地方領導、各級領導積極推動住宅產業化。各地實踐可以看出，哪個地方的領導重視，哪個地方的產業化發展得就好，這已經成為地方經濟的增長點。

為了推進產業化發展，2006年住房城鄉建設部發文，要求各級政府加大推動產業化力度，進行住宅產業化基地立項審批。目前深圳和沈陽兩地作為試點城市。沈陽2010年成為試點城市以后，建立工業產業園，不到兩年的時間，招商方面已經完成了2/3。國內外幾大著名企業都在沈陽落戶，對沈陽拉動經濟發展，促進就業、轉型升級作用是非常突出的。

二、推進產業化特性，試點項目引導作用突出。包括深圳、北京、上海、沈陽等等城市，率先在這些方面進行嘗試。

三、企業的積極性特別高漲，尤其是龍頭企業，比如原來不是搞住宅產業化的企業，現在都在積極的轉型升級。

四、住宅產業化基地企業起到了帶頭作用。沈陽和深圳是試點城市。沈陽市作為國家現代建筑產業化試點城市，在保障性住房產業化模式的探索上做了一些有益的嘗試，特別是高度重視公租房建設的產業化發展，與中國建筑標準設計研究院等積極展開合作，設計了地鐵渾南車輛段麗水新城公租房項目，不斷豐富完善裝配式建筑技術標準體系，使得公租房的建設質量上去了，工程造價卻下來了，取得了良好的社會效果。

五、國外對中國的市場越來越關注，積極性比較高。去年住房城鄉建設部住宅產業中心和加拿大、瑞典幾個國家搞了4場論壇，發現效果比較好，原來國外使館領著企業家到中國來，對他們的技術進行宣傳。最近，開發企業在自覺主動尋找新的產品，提高品質，做出一些與眾不同的產品。

產業化“抓手”

對于中國住宅產業化今后的工作目標，文林峰總結了幾個“抓手”：

一、抓政策。目前從國家層面的政策來說，缺乏一些明確的激勵政策，各個地方在積極的探索，包括土地、金融、稅收怎么支持產業化發展。

二、抓標準，抓規范。當前，房地產領域還是以個性化的生產，個性化的定制為主，影響了產業化的發展。

三、抓龍頭。從規劃設計的角度抓產業化的發展。住房城鄉建設部住宅產業中心去年舉辦首屆保障房設計大賽，總體上保障房設計單位參與度熱情不高。

四、抓基礎。從去年開始全國大建保障房之后，出現了很多保障房質量的問題，有的是鋼筋的問題，有的是混凝土標號不合格問題。在這種情況下，住房和城鄉建設部發文成立了保障性住房建設材料采購信息平臺，簡稱采購平臺。采購平臺就是讓廣大優秀的建材企業，加入到規模巨大的保障房建設中，為保障房提供質量優良的建材產品。這個平臺是公益的平臺，有幾個準入的政策：一、產品要有認證證書。二、價格要低于市場價。

2012 房地產政策走勢

對于2012年房地產政策走勢，文林峰很贊成中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮的觀點：中央政府對房地產調控和宏觀調控堅定不移。

1、維護國民經濟穩定的政策堅定不移。在2011年反通脹是維護國民經濟短期運行的核心問題、首要問題，決策的依據。2012年這個依據是排在第一的。2012年我們沒有理由相信中國已經離通貨膨脹漸行漸遠，貨幣的選擇仍然存在，只要有反通貨膨脹的客觀因素存在，貨幣政策趨緊升息是不可避免的。

2、維護國民經濟穩定運行的政策取向，堅定不移。這個政策不會因為房價降了就會改變。

3、從大多數人有房住向所有人都有房住，這個政策堅定不移。住房城鄉建設部要用三到五年的時間，把住房體系打下一個比較堅實的物質基礎。

4、抑制過多占有資源的政策堅定不移。中國是人多地少資源匱乏的國家，要節約資源，改善更多的人居環境，要老百姓分享工業化的好處，這個趨向是不用懷疑的。

5、地方政府問責制堅定不移。這表達為兩個方面：一是地方政府在維護當地百姓分享城市化好處，加快百姓改善住房方面的責任；二是因地制宜，給地方政府更多的區別化對待本地區房地產市場發展余地的機會。

鏈接：

深圳：9個第二批“住宅產業化示范基地”出爐

5月4日，深圳市人居環境委在官方網站上發布通報，授予深圳市嘉普通太陽能有限公司等9家單位為“深圳市住宅產業化示范基地”稱號、深圳市建筑科學研究院有限公司建科大廈等11個項目為“深圳市住宅產業化示范項目”稱號。這是深圳第二批住宅產業化示范基地和項目，加上5個首批住宅產業基地，深圳已擁有25個住宅產業化示范基地。

北京對入市交易的住宅產業化項目用地增加產業化要求

為加快我市住宅產業化發展，北京市國土局將《北京市混凝土結構產業化住宅項目技術管理要點》作為出讓文件的附件，在確定為產業化住宅項目的用地出讓文件中明確要求按住宅產業化標準實施。5月3日，朝陽區雙橋農場限價商品住房項目開始招標出讓，為北京市第一宗在出讓環節明確住宅產業化要求的項目用地。

安徽推出首批保障房產業化建設試點項目

安徽省首個保障房產業化試點——合肥“天門湖”公租房日前順利封頂，這是安徽省首幢采用產業化方式建造的保障性住宅。

“天門湖”公租房位于合肥市經濟技術開發區，3號樓項目為18層裝配式疊合板剪力墻結構住宅。記者在項目施工現場看到，其所使用的預制樓板、預制墻板和預制樓梯等，均由相關企業在自動化流水線上生產并運到現場進行機械化安裝。

“這種產業化住宅生產方式低碳、環保，并且可以減少二次裝修環節造成的浪費?！睋不帐∽≌a業化促進中心負責人介紹，由于樓房的地板、墻體以及樓梯等部件都是事先在工廠加工成成品，改變以往現場澆筑的方式，人力上節約率大概在40%～60%之間。與此同時，也大大減少了用電量用水量以及建筑垃圾的產生。

大連市住宅產業化工作全國領先

4月26日，大連花園口經濟區“國家住宅產業化基地”揭牌，這是全國第二個政府引導住宅產業化發展的國家基地。住房和城鄉建設部副部長齊驥，大連市副市長張軍，花園口經濟區黨工委書記、管委會主任董呈發出席。

大連市已初步建立住宅產業化工作的組織機構，完善了住宅產業化成套技術的標準體系，建成五個以大有恬園為代表的國家康居住宅示范工程，成品住宅建設比率達20%，累計建成節能面積7100萬平方米，住宅建設綜合質量進一步提高，花園口經濟區成為國家住宅產業化基地，標志著大連市住宅產業化發展進入新階段。目前，花園口經濟區已先后引進一大批新型建材項目，初步形成了新型建筑材料產業集群，有力地助推了大連市住宅產業化的進程。

安徽省首棟住宅產業化公租房封頂

4月23日，安徽省首棟以住宅產業化方式建造的公租房——天門湖公租房3#樓，在合肥經濟技術開發區順利封頂。

天門湖公租房3#樓高18層，建筑面積1.7萬平方米，共374戶，于2011年9月24日動土，11月標準層結構開始施工，平均6天施工一層，同步完成水電預埋，總工期縮短近三分之一。該項目工業化住宅建設較傳統施工的優勢十分顯著：除縮短工期、質量好以外，施工人員及施工強度減少40%，模板等耗材降低近80%，綜合造價有望與傳統結構基本持平。