房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵期

◎ 首創(chuàng)集團董事長 劉曉光

在全國“兩會”召開之際，大家都在探討宏觀調(diào)控。關(guān)于調(diào)控政策，當前的形勢是地產(chǎn)政策調(diào)控難。目前的行業(yè)調(diào)控實際上是在逐步的變化，最開始是控制房價的過快增長，后來變成了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格，接著保證房地產(chǎn)價格的合理回歸。國家主席胡錦濤在最近的講話中，提到要推動積極的就業(yè)政策，努力實現(xiàn)社會的就業(yè)更加充分。溫家寶總理講話中更是提到了本屆政府一定要善始善終。從這些內(nèi)容透露出，中央政府仍然堅持調(diào)控，而且決心非常大，尤其是一些限制性的措施，不會發(fā)生太多變化。目前，我國還處于一個房地產(chǎn)市場的調(diào)控的關(guān)鍵時期和敏感時期，主基調(diào)還是以穩(wěn)定市場的大局為重，方向不會改變。到底會有什么樣的可能性？我判斷，今年3～8月可能是一個地產(chǎn)的冰點。在這個階段，不會有重大的調(diào)控出現(xiàn)。

房地產(chǎn)將來會有微調(diào)

政策的松動力度和瓶頸將來會不會出現(xiàn)？取決于中國經(jīng)濟的發(fā)展速度，取決于中國經(jīng)濟的基本面，現(xiàn)在還很難判斷，中央政策目前仍是以維持政策為主。

自從實施限購政策以來，有蕪湖、中山、合肥、上海等約十七個城市出臺了不同的微調(diào)政策，這些微調(diào)涉及到了限購門檻，普通住宅的標準，公積金和稅費優(yōu)惠等。微調(diào)雖然出現(xiàn)了，但它不會動搖國家進行房地產(chǎn)調(diào)控的決心和方向。地方政府和中央政府的博弈，會貫穿到整個宏觀調(diào)控的始終。

比如三四線城市的人口、房地產(chǎn)總投資和市場份額都不是很高，并沒有出現(xiàn)泡沫，現(xiàn)在從改變國家限購政策的情況下做些微調(diào)，反映出地方政府的需求，也就是說全國不應(yīng)該采取一刀切的辦法限制干預(yù)市場。這些微調(diào)后來叫停了，歸根到底是一個宏觀大局的問題，主要是怕帶動更多的城市效仿，在這個階段中央是不允許的。到底什么時間會有微小的調(diào)整變化，還要看房地產(chǎn)大的變化。

我認為，下一步，房地產(chǎn)市場肯定會出現(xiàn)微調(diào)，為什么？第一、一刀切的調(diào)控政策出臺以后，肯定會出現(xiàn)差異性，也會出現(xiàn)差異性調(diào)整；第二、中國的地產(chǎn)形勢也在發(fā)生巨大變化；第三、我們有很多剛需需要保護；第四、國家下一步會越來越多地動用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)；第五、最重要的各個地方政府可能會自身進行微調(diào)，甚至于自身進行更大的調(diào)整。

投資增長呈下降趨勢

有很多人提出，對在宏觀經(jīng)濟過程中，地產(chǎn)低迷，下降的GDP發(fā)展怎么看？今年的房地產(chǎn)形勢肯定不好，房地產(chǎn)的投資也會繼續(xù)下降，這個下降拉著宏觀經(jīng)濟往下走。2012年的房地產(chǎn)投資不能說沒有增長，但它的增長速度肯定會低于固定資產(chǎn)的增長速度，對于開發(fā)資金緊張，新開工拿地等，都會有一系列的影響，在這種情況下，對GDP影響是肯定的。

國家的新增目標往下調(diào)，從8調(diào)到7.5。31個省市也在調(diào)，意味著什么？主要是為了淡化單純GDP的指標。我不贊成中國經(jīng)濟最大不確定性是房地產(chǎn)，真實的需求還是存在的，城鎮(zhèn)化的進程還是在繼續(xù)加速，此外經(jīng)濟下滑的因素還有很多，比如出口、投資、資金市場等等，所以，不能完全認為唯一影響中國整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展的是GDP。

2012年房地產(chǎn)投資增長呈下降趨勢。新增的開工面積，土地市場都會下降，保障房新開工的規(guī)模也會降低，這使得房地產(chǎn)行業(yè)投資的增速下滑比較大。因此，中國的房地產(chǎn)業(yè)的增長，不能單純的依靠保障房，而保障房只占一部分，應(yīng)該把保障房和商品房一起形成的新商品供求體系加以完善。

去年九月，商品房新開工面積下降比較大了，加上保障房總的銷售面積略有增長，2011年的新開工面積是19億平方米，同比增長6.2%，但扣除保障房，下降了17%。中國未來十五年過程中，房地產(chǎn)還會是前景不錯的行業(yè)，但是它的黃金時代已經(jīng)過去了。實際上，大力發(fā)展商品房和保障房的建議，是前總理朱基在1998年提出來的，關(guān)鍵是這涉及到重大的發(fā)展模式模型的問題。

適度寬松有望激發(fā)剛需

關(guān)于信貸政策，適度寬松有望激發(fā)剛需，這個情況還會出現(xiàn)。雖然沒有對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接增加，但是對其他產(chǎn)業(yè)鏈的放松，對房地產(chǎn)也會產(chǎn)生很大的影響，保證金率還會繼續(xù)下降，但是減息可能比較難，今年整個資金形勢應(yīng)該是好于去年。

關(guān)于市場的走勢，3～8月份最少下降17%。在這個時期過去以后，應(yīng)該會有新的變化，對于一線投資比較大的城市，市場低迷情況可能會延續(xù)的時間長一點，其他城市，特別是有一些投資比較小的城市，或者城市價值比較高的城市，市場狀態(tài)可能會好一些，不會有更大的問題。

目前，對于每個企業(yè)來講，都面臨一樣的宏觀環(huán)境政策，如果在這種情況下不能進行創(chuàng)新，進行商業(yè)模式的改革，不能很好的實施自己的調(diào)整戰(zhàn)略，就會出現(xiàn)問題，所以企業(yè)都應(yīng)該準備好“人有我優(yōu)，人無我有”的戰(zhàn)略。(根據(jù)“第十二屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會”錄音整理，本文代表個人觀點)