全國房地產分析報告（2012年1月）

◎ 中國不動產研究中心 肖 楠 劉 欣

● 整體行業走勢采用穩健判斷：政府將大力推動和落實保障房建設，以圖促使房價繼續理性回歸；房地產行業基本探底，央行兩年來首次表態支持剛性需求。

2011年12月份國房景氣指數為98.89，滑落至最近29個月新低。未來全國房地產景氣仍將深化理性回歸和逐步回暖：先行樓市調控政策的順周期效應將逐步釋放，且會回暖的政策層面征兆已見端倪。

● 1-12月份，全國房地產開發投資61739.77億元，同比增長27.9%。1-12月份，房地產開發企業本年資金來源83245.94億元，同比增長38.9%。商品房銷售面積109945.56萬平方米，同比增長4.9%，增幅比前11個月的累積增速下降3.6%。商品房銷售額59119.09億元，同比增長12.1%，增幅比前11個月的累積量下降3.9個百分點。

● 受春節休假、市場持續低迷和開發商年底沖業績行動結束等多重因素的影響，1月份行業整體成交低迷，且呈現出一線降幅大于二線，二線大于三線的態勢。

● 降價趨勢進一步擴散，去化未見明顯改善，且多從郊區開始。主流房企業績銷量大降成定局，存貨有較大幅度上升，且50強主流房企分化態勢明顯。

一、本月房地產政策與行業要聞

（一）國務院：促使房價合理回歸不動搖

國務院總理溫家寶于2月6日至10日在中南海主持召開五次座談會，聽取社會各界人士對《政府工作報告（征求意見稿）》的意見和建議。溫家寶說，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產的需求從長期講是剛性的。當然，將來住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房，但租房的價格也要合理。保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。從長期看，保障房應該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進公平和穩定，政府調控也不能松。

（二）國務院：確保保障房公平分配

2月6日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強主持召開保障性住房公平分配工作座談會并講話。他強調，要在確保保障性安居工程按期開工、質量可靠、如期建成的同時，把確保公平分配放在更重要的位置，按照保障基本、公正程序、公開過程的原則，科學確定保障范圍，規范和陽光操作，切實保障中低收入住房困難家庭的基本住房需求。

李克強說，要處理好政府保障和市場機制的關系。一方面，要抓緊落實好資金、土地等配套條件，嚴把工程質量關，保證如期完成今年保障性安居工程建設任務。另一方面，要繼續采取有效措施，增加普通商品住房供應，通過發揮市場機制的作用，依托商品房市場解決多數居民的多層次住房需求問題。要繼續堅持搞好房地產市場調控，鞏固調控成果。

（三）住建部：40重點城市住房信息將聯網

中國住房和城鄉建設部部長姜偉新1月31日表示，40個重點城市個人住房信息系統今年6月底前將與住建部聯網。目前，住建部已初步完成系統應用軟件的開發，并且啟動了部分重點城市與住房與城鄉建設部的聯網工作。各省區市及其他城市也在加快個人住房信息系統建設，爭取2013年實現全市、全省聯網。

（四）財政部：2012年保障性安居工程補助資金將大于2011年

財政部2月份發布的《關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》表示，2012年中央財政安排保障性安居工程補助資金將大于2011年，各級財政部門確保2012年全國保障性安居工程任務順利完成。

《通知》要求，在認真落實保障性安居工程現有資金來源基礎上，采取四項措施拓寬資金渠道：一是2012年增加的地方政府債券收入要優先用于保障性安居工程，加大地方政府債券收入用于保障性安居工程的投入力度。二是個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入，要專項用于保障性安居工程。三是各地可從國有資本經營預算中適當安排部分資金用于支持國有企業棚戶區改造。四是各地要從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加費、城市基礎設施配套費中安排資金，加大保障性安居工程小區外配套基礎設施投入，完善配套功能。

（五）央行金融工作會議：加大對保障房和普通商品房建設支持

2月8日召開的央行金融市場工作座談會部署了今年金融市場和信貸政策的工作重點。會議指出，今年要加大對薄弱領域支持，引導金融市場資源更好服務實體經濟發展。其中，要繼續落實差別化住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。

（六）中國房地產測評中心：去年50強房企銷售業績分化明顯

圖1

圖2

圖3 國房景氣指數

中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心1月份發布了《2011年中國房地產企業年度銷售TOP50排行榜》，率先以數據形式展現了2011年樓市銷售全貌。數據顯示，2011年度全國50強房地產企業的總銷售金額突破1.2萬億元。前十強房企分別為萬科、恒大、綠地、保利、中海、萬達、碧桂園、龍湖、華潤和世茂房地產，銷售金額在1210億元和315億元之間。

統觀榜單，三大趨勢值得關注：一是銷售金額前十強房企的進入門檻降低，和2010年第十名富力地產321億元相比，2011年第十名世茂房地產的銷售金額只有315億元；二是房地產前十強的市場份額繼續提高至10.43%，較2010年上升了0.32個百分點，但與2010年1.97個百分點的增長相比明顯萎縮。這種情況在TOP20、TOP30榜單上同樣有所體現；三是部分大型房企并未實現全年銷售目標。

圖4 1-12月份房地產開發企業累計完成總投資（左軸：億元）及增速（右軸：%）

圖5 1-12月份房地產開發企業累計完成住宅投資（左軸：億元）及增速（右軸：%）

圖6 1-11月房地產開發企業資金來源構成

（七）中國指數研究院：中國百城住宅均價環比下降0.25%

中國指數研究院1月5日發布的調查報告稱，2011年12月，中國100個城市住宅平均價格為8809元人民幣/平方米，環比11月下降0.25%，其中60個城市環比下跌。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，與11月相比，2011年12月價格環比下跌的城市數增加3個，其中12個城市環比跌幅在1%以上。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自去年8月以來持續縮小，12月上漲2.86%，較11月縮小1.2個百分點。2011年12月中國十大城市住宅均價為15588元人民幣/平方米，環比11月下跌0.48%，跌幅比上月擴大0.12個百分點。十大城市住宅價格全部環比下跌，其中成都和重慶（主城區）跌幅最大，分別環比下跌1.10%和0.89%。同比來看，十大城市平均價格上漲0.42%，漲幅降至年度最低點，且同比上漲和下跌的城市各一半。

二、全國房地產分析

（一）全國房地產行業景氣指數

1.先行指數構成指標：

*1.商品房新開工面積

*2.土地購置費投資總額

*3.自籌資金

*4.自有資金

*5.資金來源

注：指標名前有“*”號的是逆轉指標

如圖1：（2010=100）（領先8個月）

從圖上可以看出，全國房地產景氣先行指數自2009年年底達到最高點以來，然后開始回調，并于2010年4月份達到階段性最低點，此后在中位進行震蕩。造成這種現象的主要原因是房地產行業政策負向預期與整個房地產行業的基礎定位判斷所決定的。具體而言，宏觀房地產調控對開發商和購房真實需求的預期效應：一方面，宏觀緊縮性調控政策收緊了開發商的資金來源，而以治理通脹為目的的全面緊縮政策導致整體消費的收縮，而且短期內房地產政策不太可能出現松動；另一方面，購房需求因為價格預期將會出現跨期的替代效應，而更加嚴厲的房地產政策與潛在的房產稅政策則加速了這種預期的形成。

圖7 2010-2011年商品房銷售面積（萬平米）及增速（%）

圖8 2010-2011年商品房銷售額（億元）及增速（%）

圖9 2011年12月全國房屋銷售價格及住宅銷售價格

2.一致指數構成指標：

1.商品房銷售額

2.商品房銷售面積

3.其他資金

4.定金及預收款

5.M1

如圖 2 ：（2010=100）

全國房地產景氣一致指數于2010年年初封頂后增速回落，6月跌至低位，此后景氣指數一直處于低位盤整期，且尚未出現回暖的跡象。究其原因，這主要源于緊縮性房貸政策對需求泡沫的打壓，真實消費需求的跨期替代效應，以及進一步嚴厲政策的預期自我實現。從先行指數來看，目前的政策大環境還不會出現松動，這與治理通脹的理性邏輯相背離。隨著保障房被提上日程，這種低位調整的態勢將會在今年繼續延續下去。

（二）國房景氣指數

本月國房景氣指數為98.89，環比下降0.98個百分點，同比回落2.90個百分點。

（三）房地產開發企業完成投資及增速情況分析

1-12月份，全國房地產開發投資61739.77億元，同比增長27.9%。其中，住宅投資44308.44億元，環比增長11.17%，占房地產開發投資的比重為71.77%。本月全國房地產開發投資6256.75億元，環比增長12.53%，同比增長12.33%。

（四）房地產開發資金來源

1-12月份，房地產開發企業本年資金來源83245.94億元，同比增長38.9%。其中，國內貸款12563.79億元，增長0.2%；利用外資813.63億元，增長2.3%；自籌資金34093.40億元，增長27.67%；其他資金35775.12億元，增長10.2%。在其他資金中，定金及預收款21610.12億元，增長12.1%；個人按揭貸款8359.84億元，下降12.2%。

（五）商品房銷售面積和銷售額增長情況分析

1-12月份，全國商品房銷售面積109945.56萬平方米，同比增長4.9%，增幅比前1 1個月的累積增速下降3.6%。其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓增長6.2%，商業營業用房增長12.6%。本月全國商品房銷售面積20351.56萬平方米，同比下降5.36%。

1-12月份，全國商品房銷售額59119.09億元，同比增長12.1%，增幅比前11個月的累積量下降3.9個百分點。其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓和商業營業用房分別增長16.1%和23.7%。本月全國商品房銷售額10072.1億元，同比下降1.26%。

（六）全國房屋銷售價格分析

12月份，全國房屋平均銷售價格5377.12元/平方米，環比上月的5474.36元/平方米上下跌1.78%，同比上升6.9 2%。住宅平均銷售價格為5010.76元/平方米，環比上月的5095.62元/平方米下降了1.67%，同比上升6.08%。

三、品牌房企本月經營情況

（一）企業要聞

1、市場低迷 房企2012年1月銷量大降成定局

《上海證券報》2月8日報道表明：保利地產發布公告顯示，公司1月份實現簽約面積12.50萬平方米，同比下降74.69%，實現簽約金額15.11億元，同比下降69.35%；兩項指標環比也大降七成。

此前，萬科和富力地產已公布了今年1月份銷售情況。萬科1月份實現銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28%和40%。而富力地產1月份實現合同銷售金額12.3億元，環比和同比分別跌59.4%和56.7%；實現合同銷售面積8.78萬平方米，較上月和去年同期，分別下跌63%和 47%。

2、金地集團：1月簽約金額4億元 同比減少75.8%

金地集團2月10日晚間公布的今年首月銷售情況顯示，2011年12月單月銷售同比上漲的趨勢未能延續，1月公司銷售數據出現較大幅度的下降。當月公司實現簽約面積3.7萬平方米，同比減少66.8%；簽約金額4億元，同比減少75.8%。公司還披露，2-3月有新推或加推盤計劃的項目包括：南京自在城、杭州天逸、武漢瀾菲溪岸、武漢藝境(東湖高新項目)。

3、招商地產聯合九龍倉北京拿地

招商地產2月16日發布公告稱，公司全資子公司招商局地產(北京)有限公司與九龍倉集團全資子公司大連盈致企業管理有限公司聯合競買取得北京市朝陽區來廣營鄉A4和B4地塊的國有建設用地使用權，成交價總計23.7億元。招商局地產(北京)有限公司將承擔50%的地價款，總計人民幣11.85億元。地塊總用地面積為7.8萬平方米，容積率為2.43，土地用途為其他普通商品住宅用地。這是招商地產自去年12月末以來的第四次拿地動作。此前招商地產分別在湖北武漢、山東青島、貴州畢節拿地。

4、保利地產進軍昆明

據《春城晚報》的報道稱：2月5日，位于安寧市寧湖畔的保利?寧湖壹號藝術展示中心正式對外開放。這標志著繼寧湖峰境之后保利地產在云南的又一力作正式對外開放。當天，保利人家也正式成立。保利人家是保利云南置業主辦的非營利性會員俱樂部，是保利云南針對在云南區域業主及客戶的客戶服務組織。保利人家旨在倡導尊享優質生活，傾聽社會各界人士的聲音，從而打造能夠更好滿足各界需求的優質物業，并通過該組織更好地服務于社會。

表1 本月部分主流房企經營情況

（二）本月部分品牌房企的經營情況