2012 ：尋找陰霾中的晴空

◎ 博洛尼精裝研究院執行院長 徐勇剛

于中國房地產行業而言，2011年是波濤洶涌的一年。

這一年，史上最嚴厲的調控政策持續加壓，限價、限購、限貸等限令當頭，成交量整體下滑，樓市萎靡，信貸閘門緊縮，開發商資金鏈緊繃。臨近年關，一線城市頻頻爆出降價的震撼消息，上海降價潮引發退房潮的新聞更占據了各大媒體的頭條，房價拐點論再次甚囂塵上。

展望2012年，行業內的悲觀情緒依然濃重。2011中央經濟工作會議傳遞出“堅持房地產調控政策不動搖”的信號。萬科總裁郁亮公開表示，公司將啟動“積極賣樓，慎重買地，控制預算，鍛煉自身”的過冬模式。作為中國地產行業的風向標，萬科同時在全國啟動降價，流露了對前景的擔憂。恒大地產也放出風聲，暫緩拿地，調整銷售速度。

受制于整個房地產行業的大環境，處于房地產下游的家居行業的發展自然會受到影響。房地產未來的發展方向是近一個階段業內探討的熱點，嚴冬之中，是蟄伏、休養、整頓，抑或是另辟蹊徑出擊，敲開冰封的大門，博洛尼精裝研究院也在就行業及自身的發展進行思索。

機遇總是隱藏于深重的危機之中。至少從博洛尼的研究和實踐成果來看，盡管市場環境陰霾，卻也蘊含著機遇，并且，調控恰恰在促使整個行業進行變革與轉型。在此過程中，企業必須重新確立發展的戰略，而這也是企業重塑市場地位的新征程。

目前的形勢

國家統計局最新出臺的數據顯示，2011年11月49個大中城市新房價格環比下降。博洛尼精裝研究院對全國樓市的監測數據則顯示，12月以來多城市成交持續走低。被監測的35個城市中，30城市樓市的成交量同比下降，8城市成交量降幅在50%以上，降幅最大的城市長沙（期房）同比降幅達到80%。（見表1）

樓市量價齊跌，融資渠道不暢，開發商資金鏈逐漸吃緊甚至趨于斷裂，最典型的例子莫過于綠城集團。從“信托調查門”到“退市門”，再到 “破產門”，本輪調控中，綠城成為最被關注的高危房地產企業。

但在“哀鴻一片”的房地產市場中，綠城絕非個案。截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，其中七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

在此背景下，連國內房地產行業的領頭羊萬科集團也拋出過冬的論調，在全國多地展開降價風暴。內憂深重，開發企業在全面收縮，謹慎過冬，外患卻在迫近，山雨欲來風滿樓。

繼在大連耕耘5年，去年在蘇州開發和風雅致日系精工住宅后，日本大和今年在無錫、常州等地連續拿下5個地塊，獨立開發日系住宅項目。而今年8月，日本最大的建材商驪住集團在日本宣布，未來3年在中國市場的業績目標是從8億增長到80億。

為何日資企業偏偏在中國房地產市場進入嚴冬之際開始大舉拓展市場？要理解這個問題，則必須理解調控的實質，研究未來置業者的需求發生哪些轉變以及日系的產品能夠帶給使用者怎樣的使用體驗。

調控的實質及需求變化研究

2011中央經濟工作會議傳遞出的信號是：房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。其中的一個要點則是，須從“調結構”的高度認識房地產調控：房地產調控由“被動”向“主動”轉變，由“遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展”向“促進房價合理回歸，為調整經濟結構服務”轉變。房價合理回歸有利于擴大內需，調結構。李克強副總理近期講話中則多次指出房地產調控對擴內需、調結構具有積極作用。

表1 數據來源：博洛尼精裝研究院

的確，自2004年以來，中國樓市猶如脫韁的野馬，從未停歇，單邊上漲持續了6年以上。從這重意義上來說，房地產已是類金融產業，房地產行業所經歷的瘋狂增長也為社會發展帶來了不穩定的因素。因此，政府才會進行調控，而此次房地產改革的主要方向就是去金融化，通過稅費改革消除房地產的金融屬性，穩定樓市，使得房地產回復到其民生屬性、耐用消費品屬性的產品本質，為13億人民提供安居之所，為居住者提供舒適、安逸的居住空間與環境。

針對居住者及置業者的需求進行研究，博洛尼精裝研究院歸納總結了剛性需求、感性需求和理性需求三個層次。

剛性需求指的是產品配置能滿足購房者基本的生活所需，這一階段的置業行為對價格非常敏感。超越這一階段，如果購房者有足夠的消費能力，價格因素變得無足輕重，其往往較為重視產品的設計風格和視覺感受，即感性需求，但過度追求感性需求的滿足往往容易忽略產品的功能性和實用性。理性需求則是指購房者回歸理性，對產品的功能和品質更為看重，這就需要產品提供者對居住者的生活方式進行精細化的研究，為居住者創造真正舒適、便利的生活環境。

博洛尼精裝研究院認為，隨著住宅逐漸回歸其居住本質，理性需求將會逐漸上升為購房者的第一訴求點，它指的是購房者對產品功能和品質的看重，房子提供給居住者的是真正舒適、安逸的居住空間與環境，這就對產品提供者提出了更高的要求，需要產品提供者對居住者的生活方式進行深入、細致的研究。

在產品設計的功能化和人性化上，日本人絕對是高手。用“理性需求”的角度去看，就不難理解日資企業為何選擇現在這個時機拓展中國市場了。

危機下的市場機遇

房地產行業素有“一調控就品質”一說，意即房地產調控一來，開發商就開始考慮房子的品質。

發展迅猛的房地產市場造就了大量的毛坯房，這是以剛性需求為主的階段的產物，但毛坯房很難與品質掛鉤，且存在諸多致命的缺陷，如浪費嚴重、二次裝修對房屋結構破壞大等，國家政策正在引導逐步取消毛坯房。

而以往的精裝修項目大多通過傳統裝修方式去實現，傳統裝修方式也存在很多弊端，比如，成本高、質量不可控、工期難以保證等。因此，要避免傳統裝修帶給住宅的弊端，就必須改變住宅精裝修的實現方式，而工業化精裝修是不二出路。

博洛尼的研究與實踐證明，通過工業化精裝修的方式，能夠保證住宅質量和性能、保證工期、系統化地降低成本、保證節能環保。更重要的一點是，工業化精裝修極易實現3U住宅。普適性3U住宅指的是全壽命體系、全功能體系、全設施體系的三大系列的標準體系，是一套科學可行且操作性強的，囊括了規劃設計、施工建造、維護使用、再生改建等的標準體系，既保證了住宅性能和品質，也提高了居住的綜合效益。而3U體系必須通過工業化精裝修才有可能得以實現。

品質住宅的另一個要點是具備完善、合理的功能。在博洛尼精裝研究院面向置業者所做的一項調研中，設計的人性化、精細化，合理的空間布局，充足的收納空間，材料節能、環保等功能方面的因素極其受置業者關注。遺憾的是，縱觀整個房地產行業，無論是房地產開發企業還是部品提供商，還鮮有對產品的功能與人體、心理需求的契合度做深入研究的。

除此之外，房地產市場呈現的細分化趨勢也值得關注，其一就是老年地產的興起。人口老齡化的趨勢使老年地產市場巨大，目前，萬科、保利、華潤置地、首創置地等多家知名開發商已宣布進軍老年地產的消息，但總體而言，國內在老年住宅相關領域的積累和規范還非常欠缺。這些市場的空白都有待填補。

博洛尼的作為

反思中國房地產行業的發展，可以說，繁榮的樓市是以粗放的增長方式被拉動起來的，這意味著資源的不合理利用、居高不下的建筑能耗和環境的惡化。而當承載中國人安居樂業夢想的房子變為投資的工具時，居住的功能已經被忽略。此時，我們應該慶幸這個行業得到了一個停歇反思、調整自我的機會。

也正因看到行業存在的種種問題，博洛尼精裝研究院應時而生，將“為居住者提供高品質、全功能、長壽命的住宅”視為己任，并應對社會性、公共性的居住問題進行思索及提出解決方案。

在很快將要過去的這一年中，博洛尼精裝研究院針對工業化精裝修做了大量的研究。針對5年3600萬套這一史上最大規模的保障房建設規劃，博洛尼精裝研究院和中國建筑標準設計研究院共同提出了3U住宅的解決方案，并且在由住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心主辦的第十屆中國國際住宅產業博覽會上將這一理念付諸實踐，搭建了“明日之家2011·公共租賃住房”。

而早在3年前，博洛尼精裝研究院就預見到老年住宅將成為中國住宅未來發展的方向之一，因此開始投入人力和物力研究老年住宅的相關技術和需求。鑒于老齡化嚴峻的形勢及老年人對適老化住宅的巨大需求，博洛尼精裝研究院也希望將自己多年學習積累的相關技術與行業分享。2011年年9月，研究院聯合市浦設計、日本高齡者財團和中國建筑標準設計研究院共同引進了堪稱日本老年住宅百科全書的《老年住宅設計手冊》中文版，希望借此推動適老化設計在中國的住宅建設中落地。此次發布會上，博洛尼精裝研究院還宣布了一項為期3年的戰略計劃，設立專項研究基金，用于精細化的研究。

2年以前，熱播的美國好萊塢大片《2012》曾如此真實地向我們展現世界末日的場景。如今，我們朝瑪雅預言中的2012年又前進了一步。從另一重意義去解讀，我們可以理解，瑪雅預言或許是一個警告，讓人類以可持續的方式去發展。

面對未來，我們希望，無論是工業化精裝修之于節能環保的意義，抑或是適老化住宅所釋放出來的對于老年人的關懷，都能體現我們對于尋求可持續發展之道的努力。