智慧房產，離我們有多遠？

◎ 浙江奧維智能系統集成有限公司董事、總經理 李建明

自IBM提出智慧城市這個概念，短短幾年時間，神州大地智慧之潮風起云涌。近兩年來，我國提出智慧城市的總數達154個，投資規模預計超1萬億元。而十二五規劃或政府報告中提出建設智慧城市的地級以上城市共41個，其中副省級10個，直轄市中北京、上海、天津均提出了智慧城市建設。

讓我們回顧一下近十年信息化技術的演進，至少，以下幾點已經在生活中產生巨大影響：

1、通信網絡。從2G到3G再到4G，無線網絡速度一日千里，中國移動在杭州、廈門等城市進行4G網絡的試商用，很多網友已體驗了“飛一般”的移動4G網絡。

2、移動互聯網。智能機目前呈爆炸式增長，以蘋果IPHONE為代表的智能手機集傳統電話、相機、定位、重力、GPS傳感器，實際已成為一個智能數據采集處理終端。蘋果CEO蒂姆庫克表示，蘋果應用商店目前已經擁有70萬個應用，用戶下載總量達300億次。在70萬個應用中，其中90%的應用每周都會被用戶下載，每個用戶平均使用超過100個應用。

3、云存儲。云存儲是在云計算(cloud computing)概念上延伸和發展出來的一個新的概念，是指通過集群應用、網格技術或分布式文件系統等功能，將網絡中大量各種不同類型的存儲設備通過應用軟件集合起來協同工作，共同對外提供數據存儲和業務訪問功能的一個系統。云存儲的優勢在于可以保持各種設備間的同步，這必將是未來流行的趨勢。目前谷歌、蘋果、騰訊及各大運營商都推出了云服務。

4、地理信息技術 移動應用，基于 LBS（(location based service,位 置服務，又稱定位服務)、POI（Point of Interest，興趣點）的應用需要地理信息技術支撐，而GPS與GIS的成熟應用，為移動互聯網的應用建立了應用環境，目前谷歌、蘋果、百度等已提供了覆蓋全球、精度已達米級的地理信息服務。

因此，正由于以上四個方面應用技術突破，使得信息化應用可以空間維度全覆蓋、時間維度全覆蓋，你可以隨時隨地上網，也可以隨時隨地知道自已與他人的空間位置，而信息的核心參數是時間與空間，信息加上時空標簽，其應用價值就充分體現出來。

一、關于智慧城市建設

盡管“智慧城市”風光旖旎，但拋棄種種恢宏的定義，也不過是新一輪信息技術的迅速發展和深入應用，如物聯網、新一代移動寬帶網絡、下一代互聯網、云計算，通俗一點講，是信息管理的維度更全、精度更高、速度更快、容量更大。

“智慧地球”，是指在各行各業中充分應用新一代的IT技術，把感應器嵌入和裝備到全球各個角落，將電網、鐵路、橋梁、隧道、公路等各種物體普遍連接，形成“物聯網”，再將“互聯網”和“物聯網”通過“云計算”融合起來，使人們能以更加精細和動態的方式管理生產和生活，實現全球的“智慧”狀態。簡之，“互聯網+物聯網+云計算=智慧地球”。

客觀地講，要在短期內將傳感器布設在現實世界各個角落并能相互連接，這并不是一件很容易的事。如今“智慧城市”規劃和建設如火如荼，如何正確地理解和踐行智慧城市的理念和內涵，將智慧城市建設和運營落到實處，為民眾創造和諧宜居的生活環境，為企業營造創新發展的良好氛圍，為政府提供科學高效的管理手段是很值得討論與思考的問題。

二、智慧城市建設商業模式

各行業、各領域專家借助“十二五規劃”這個載體，通過對智慧城市不同方向和領域的理解和研究，產生了不同的解讀，慢慢發展出多種版本，并為“智慧城市”賦予了更多的、更新的內涵和外延。

從智慧城市建設的內容，幾乎無所不包，如智慧交通、智慧農業、智慧醫療等，但智慧城市并不僅是一幅美好藍圖，誰投入？誰收益？誰經營?

智慧城市建設投入巨大，收益緩慢，涉及國家戰略和重大民生的基礎項目。從目前各地規劃定位，智慧城市納入城市基礎建設范疇，一般由政府引導，由國企如移動、電信、聯通三大運營商作主力軍，加上一些大型企業參與，采用BOO、BOT等模式進行運作。

除了這些重大的關系國家戰略的項目外，政府的主要職責應更側重在規劃和引導，而不是建設和運營，畢竟這不是政府的強項，而且還有與企業爭利的嫌疑。

大部分的智慧城市項目，可持續投入和發展的前提必然是引入市場機制。而市場機制模式下，企業如何保障投入資產的安全性？假如一個廠商投入巨資布設了傳感器網絡，但在企業經營發生困難時，這些投資建設的網絡可否用于貸款融資。而這前提是如何確定標的物的所有權，也就是憑什么說這物件是你的？

三、不動產登記與智慧城市

1、不動產登記

不動產：根據物權法的規定,不動產中主要是建筑物，還包括了耕地、草原、灘涂、礦產等自然資源，也包括道路、通訊、電力、天然氣等基礎設施，還包括住房、學校、醫院、博物館、圖書館等建筑物。

從經濟學角度，不動產是指不能移動或如移動即會損害其經濟效用和經濟價值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、橋梁、樹木等。與動產相對，在民事實體法上，不動產權利的取得、變更，如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時，必須經一定登記的公示手續，否則不發生效力。

目前由于登記機構的業務設置及登記機構的業務范圍限定，只是土地、森林、房屋開展了權屬登記，而根據物權法，所有不動產都可依申請登記產權。

因此，智慧城市建設，其中相當的基礎投入涉及不動產的范疇，也符合物權法登記的要件，根據物權法，所有權人可以依法申請不動產登記取得合法產權，有了產權，就可以進行質押貸款等金融服務。

或許，在轟轟烈烈的智慧城市建設中，有了不動產登記來保駕護航，保護投資者的合法權益，也讓建設者更有安全感。

2、智慧城市

經過改革開放以來30 多年的發展，中國城市化步伐不斷加快，每年有1500萬人口進入城市。到2025年，中國將會有近三分之二的人口居住在城市，中國正目處在一個高速的城市化進程之中。

智慧政府是智慧城市建設的核心，而智慧城市的建設終極目標是提供高效的管理與服務。因此，對于城市核心資產的管理而言，智慧房產的建設必然成為智慧政府建設的重中之中。

3、智慧房產

智慧房產是以《物權法》為法律依據，通過GIS、GPS、RS 等技術，對不動產權屬邊界及空間狀態進行數字化定義，并在此基礎上對房地產規劃、建設、交易、登記進行整個生命周期的信息化管理，從而形成基于地、樓、房的房屋數據庫及對應的權屬所有權登記及他項權利數據庫，并以不動產登記簿數據庫的形式提供公共服務。

智慧房產利用現代信息技術，通過數據挖掘、智能分析、模型研究，為房地產估價、稅收征收提供基礎數據服務，為政府及相關機構提供房地產市場預警預告及宏觀調控科學手段。

智慧房產將通過建設寬帶多媒體信息網絡、地理信息系統等基礎設施平臺，整合房地產信息資源，為市民提供無處不在的公共服務，為政府公共管理、居民財產經營提供高效而有競爭力的手段，為政府提升工作效率，增強服務能力，最終使城市在信息化時代的競爭中立于不敗之地。

四、智慧房產現狀與未來

傳統的以房地產產權交易與登記為核心的房地產市場管理，其技術和管理方法已經難以提供有效的政府分析與決策手段。必須研究如何創新性地使用新一代息技術、知識和智能技術手段來重新審視房地產管理的本質、城市房地產發展目標的定位、城市房地產金融功能的培育、如何解決城市結構的合理調整、提供公平、公正的住房保障等一系列現代城市發展中的關鍵問題，解決房產管理平臺的關鍵技術，構建新一代智慧房產系統。

（1）“智慧房產”作為城市管理的一部分，實現管理與運營的協同發展智慧房產公共服務平臺建設，通過整合先進信息技術與先進管理理念，旨在實現城市房地產管理、城市房地產服務、城市房地產市場運營的多贏。智慧房產在建設思路上，要充分發揮政府的主導與協調作用，以確保智慧房產的健康有序發展，從而實現讓房地產信息成為運營城市的新資源。

（2）智慧房產的基礎建設內容是基于樓盤表的城市房屋空間數據庫的建設和基于產權交易登記的房地產權屬管理信息庫。因此，把開發支撐城市運轉的房地產信息資源作為首要任務，重點建設智慧房產公共服務平臺，使政府及社會的數據、信息、知識、能力、應用、服務等進行有機整合，實現城市發展和競爭中，掌握信息化的先機與主動權。

（3）房地產信息服務將成為一個新的服務業增長點。包括租賃、交易、測繪、評估、稅收、抵押、拍賣等會帶動一大批信息服務商，房地產信息技術與城市管理有機融合，可發展基于城市信息化的應用服務體系，探索投資小、產出高、可持續發展的城市公共服務平臺建設與增值運營市場化運作模式，在政府管理、調、監督下，形成良好的產業鏈與循環經濟圈，實現智慧房產建設與智慧城市信息服務業的良性互動。

奧維解決方案

（4）房地產稅目前已有多個城市試點，國家稅務總局也在規劃部署大力推進。但正如專家指出，現在大規模推廣條件并不成熟，其重要原因之一房產信息化工作滯后，全國范圍內，不同地區、不同部門，數據沒有聯網共享，信息尚處在“孤立”狀態，此問題急需解決。

（5）智慧房產項目為城市的未來戰略投資提供基礎數據

智慧房產的建設，其基礎性的應用成果就是摸清家底，搞清數據。長期以來對城市房屋的存量、增量、動態變化，登記數量與交易數據的粗放式管理將提升地、樓（幢）、戶的精準描述與統計。有了智慧房產，房地產價值評估就能精準化、直觀可視化，這為城市功能定位、產業布局、歷史文化遺產保護等城市未來戰略規劃提供基礎性數據，通過與智慧社區的聯網，將政府信息化與社會信息化、企業信息化、家庭信息化等結合起來可，實現城市數字化與管理、運營的有機融合。

基于“智慧＋互聯＋協同”智慧房產概念的提出，是推進先進信息技術應用與全新城市運營理念的融合，從而推動城市房地產建設上臺階，城市公共服務上水平，為創新城市運營模式提出新方法、新思路。

與其它行業相比，房產信息化管理的現狀與智慧房產的遠景差距很大，主要表現在：

1、重要性沒得到體現。從早期金關、金稅等十金工程，到現在智慧城市框架建設方案，似乎都沒有智慧房產的一席之地。

2、現狀信息化程度偏底。從房地產宏觀調控、預警預報，到現今房地產限購令及40城市房產信息聯網，整體房產信息化建設成效不明顯。

3、登記機構體制問題。房產登記機構是屬地化管理，一度設置比較混亂，經過幾年整改及規范化達標考核后，有所改進，但信息化基礎薄弱，專業技術人員配置不到位。

4、歷史包袱沉重，欠賬較多。房產登記經歷了房改、商品房等幾個階段，機構也從交易與登記合并，房產歷史檔案復雜，數據不準，家底不清。因此，目前各地正投入房產檔案整理建庫工程。但這僅僅是已登記的房產信息，大量未登記的、集體土地的房產都需要投入巨資進行信息化。

綜合上述，我們距智慧房產還很遙遠，但這并不妨礙我們向這美好目標進軍，因為隨著現代信息技術的發展，以往傳統的、花費巨大的數據采集工作可用簡便快捷的新技術來解決，并且隨著智慧城市建設的不斷深入，智慧房產的重要性會逐步體現，更重要的是房地產稅收的應用驅動會大大推進數字房產及智慧房產建設的進程。