“地樓房一體化”的房地產業務全生命周期管理

◎ 東軟集團股份有限公司東軟住房城鄉建設行業資深咨詢顧問 梁定強

現實催生“地樓房一體化”

隨著我國城鎮住房制度的改革，我國的房地產市場得到了蓬勃的房展，城鎮居民的居住環境得到了根本的改善。但與此同時，房地產市場在建設和發展過程中也暴露出了諸多的問題。其中較為突出的問題有：一房多售、樓盤惜售的情況時有發生，給權屬管理帶來混亂；房屋質量發生問題，無法追溯問題的根源和相關責任單位；違章用地時有發生，如何監管成為難題；土地資源日益匱乏，如何保證土地資源的合理規劃和使用，使土地適用于房地產的需求達到有效的平衡。

造成上述問題的原因很多，但僅業務管理模式和信息化建設的角度來看，應該盡量避免土地資源管理、房產管理、工程管理的各自為政，避免各業務環節銜接稀疏，甚至存在斷層的現象。為此建議建立“地樓房一體化的房地產業務全生命周期管理”的業務模型和信息化管理系統。

從房產來講，房產既是一種商品，同時也是民生基本保障，即具備房屋的物理特征，也具備權屬的相關屬性。房地產業務的“全生命周期”管理是房屋權屬有效管理的基本保障。項目過程也是全生命周期過程，包括項目的產生，項目的建設，最后項目交付、項目竣工。如果沒有全生命周期管理，房屋質量問題就得不到解決，出現問題以后也找不到責任單位。在土地管理方面，土地管理也有生命周期，一個完整的生命周期鏈對每一個環節進行監管，保證土地撥付過程合理、規范。除此以外，房產、項目、土地之間如果管理分散，在撥付土地資源時，就不知道這個城市對房產的需求的數量、需求的結構，會給我們的管理帶來了新的問題。如何保證土地資源的供給和房地產的需求能夠吻合，以及低保家庭對保障房的需求，怎么合理的把土地資源撥付給他們，面對這樣的問題，必須進行房地產、土地、項目一體化管理。

進行房地產、土地、項目一體化管理，能夠實現土地資源的開發利用與房地產需求之間的平衡；房、地產的權屬得到充分的保障；房產地項目的質量得到充分的監管和保障；項目的問題能夠被追溯。

為此，我們首先需要根據建設行業土地、項目、房產管理的業務模型建立“地、項目、房屋一體化”管理，并實現“地、項目、房屋”全業務生命周期管理的數據模型。

如何構建“地樓房一體化”

房地產業務的全生命周期管理，首先以房屋核心信息、樓盤信息為基礎，然后對整個房屋全生命周期各個環節進行關聯。使我們的房屋從最開始的測繪開始到預售許可——商品房——運營分析——商品房的交付和房屋拆遷，政府環節圍繞樓盤表進行展開，讓每個環節沒有缺失，保證權屬每個環節都可追溯，從而實現房屋信息能夠有效的對外進行服務。在與外部交易過程中，無論是商品房的交易，還是存量房交易，實現信息發布的及時性。在業務監管過程中，保證業務監管的及時性，沒有重疊和不一致的資源，對整個房屋全生命周期進行管理?；跇潜P表，如果做了工程抵押后進行交易，在系統中就要受到相應的管制。如果商品房做了抵押，或者已經在商品房交易過程中做了預告登記，也不能進行轉移登記。交易信息中可以查詢檔案信息、從業主體單位信息以及其它各方面相關信息，在整個管理體系中，整個信息鏈、業務鏈是完整的，信息是全面的，無論業務追溯還是全面監管，都在完整的生命周期里。

在項目全生命周期管理內，從項目立項開始到施工、竣工各個環節的審批結果、相關工程檔案、質量報告能夠及時調取，保證整個工程全生命周期信息的完整，如果發生問題，可以進行追溯，然后發現問題所在。

國家土地管理模式有規劃、審批、利用和登記補充，以及對土地應用的執法監察，我們希望對全生命周期信息的匯集能夠對土地管理全生命周期進行監管，這種監管模式有什么好處呢？如果把信息能夠作為一種集合，在一張圖上疊加，通過對比，可以發現未批先用的信息或者供了而不用的信息，能夠把整個城市或者整個省里土地資源的違法情況、不合法情況及時發現。

如何管理“地樓房一體化”

實現地樓房一體化體現在數據源上，首先要實現幾個業務之間的關聯，構建業務系統，實現一體化管理。在一體化管理過程中，在一個載體上，我們可以以圖管地、以圖管房、以圖管樓盤、管項目。當我們點擊某個樓盤后，可以看到這個樓盤相應的信息，包括這個樓盤是在哪一個地塊上進行建設；從這個地塊的規劃到審批、到使用以及耕地補償各環節的情況是怎樣的。如果查看一個環節，我們可以看到相關的檔案信息、業務信息和其它的歷史資料信息，還可以看到房屋或者項目全生命周期管理。以圖管項目，房的樓盤表信息怎樣，樓盤表信息有沒有違規情況，哪些是可以售的，哪些是不能售的，可以查看交易情況、變更情況。

國家正在開展房地產市場監管，整個房屋資源的配置情況在整個民生工程中很受關注，房地產市場監管的作用是監管房屋價格以及房屋結構能不能滿足百姓要求。我們先從整個業務系統中把我們需要監管的項目信息、國土信息、房地產信息抽取出來，然后根據數據模型構建完整的全生命周期住戶，然后對需要監管和分析的信息構建數據倉庫，在數據倉庫基礎上，構建需要分析和查詢的相關分析模型和數據模型。展現詳細的信息，看整個城市或者整個轄區內房源情況、項目情況、可以撥付土地資源的情況，以及房價是否超高了，包括土地資源撥付是否有違規情況的出現，相應的信息可以通過報表體現出來，報表格式可以根據需求進行定制。

通過對土地及項目資源儲備情況分析，可售房源情況的統計分析，在不同區域、不同時間內我們提供的項目數量、項目結構情況，市場上到底需要別墅，還是需要90平方米以下的房子，亦或70平方米以下的房子，整個市場對于房產需求的數量和結構是怎樣的，通過交易統計情況能夠有所展示。最關鍵的是通過房產交易及需求情況統計分析，知道交易需求和資源之間是怎樣的情況，到底把多少資源給保障房，把多少資源給別墅，能夠給土地管理、房地產管理、項目管理提供一些精準的信息資源。

“地樓房一體化”管理的意義

“地樓房一體化”管理的意義，在于把房地產關聯的業務整合在一起，然后使各生命周期進行縱向關聯，各業務之間進行橫向串聯，能夠為資源管理、房地產管理、保障房、項目城市提供支持，使房地產權屬達到規范管理，使項目質量得到可追溯，為社會創造和諧的房地產環境，為整個社會綜合管理、經濟發展提供良好的支持。

土地的全生命周期管理