國外如何調控房地產

○ 杭 東

眾所周知，房地產業的興旺是促成世界經濟飛速發展的重要因素之一。在這期間，由于社會經濟中各種復雜的原因，房地產價格與價值過分背離的長期上漲，使得一些國家和地區先后出現了嚴重的房地產泡沫。近年來，我國經濟的快速發展，帶動了我國房地產的繁榮昌盛，而房地產的繁榮又帶動我國經濟更快地發展。然而，由于大量的資金向房地產行業集聚，投機氣氛高漲，使得實體經濟生產領域缺乏必要的資金，還使得原本稀缺的土地資源被大量囤積和閑置，并導致分配不公等社會問題。2008年由美國次貸危機引發的國際金融危機也表明，房地產價格的非理性上漲是威脅世界經濟穩定與增長的一大風險因素。因此，研究國外房地產市場調控的成功實踐對我國的經濟快速和穩定的發展具有很重要的現實意義。

英國

英國是最早開始工業化的國家，也是住房問題產生最早和政府干預住房市場最早的國家之一。對于房價高漲，英國政府運用行政手段和經濟手段，多管齊下，進行調控。

一、貨幣政策，抑制房屋需求。自2001年初以來，有3年多時間英國房價每年漲幅都超過20%。為此，英國中央銀行（即英格蘭銀行）從2003年11月到2004年8月連續5次上調利率，把利率從3.5%這一48年來的最低水平提高至4.75%，導致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業人士的入市熱情，遏制了房地產消費信貸過熱。

二、行政手段，增加住房供應。2004年底，英國政府通過了《2004年住房法》，就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會性”住房、創建更加公平和良好的住房市場以及加快實現政府關于2010年“體面”住房目標等作出一系列的規定。

三、稅收手段，減輕首次置業者負擔，抑制投資和投機性住房需求。房價上漲將產生收入再分配。首次置業者買下有房者的房子，有房者獲得的漲價帶來的增值是首次置業者所補貼的。這就產生了不公平，即要低收入的首次置業者去補貼高收入的有房者。當然，當首次置業者購房后變成有房者，他們就登上了房產階梯，享受住房漲價增值帶來的好處。

法國

廉租房制度是法國抑制房價上漲的重要杠桿。因為有廉租房的存在，低收入居民在更換住房時首先考慮申請廉租房，房屋銷售市場中買方人數因此變少，房價因需求量不高而處于穩定狀態。

在調控房價方面，法國主要是采用稅收手段，打擊住房投機或投資行為。與中國許多學者主張簡化房地產稅收不同的是，法國住房領域的稅收繳納種類繁多，且數額高昂。

一、居住稅，類似中國所謂的物業稅。所有享有住房（或停車位）的人都必須繳納住房稅。住房稅是根據兩項因素計算出來的：房產的出租價值和行政機構決定的稅率。房屋的出租價值是指如果將這套房屋出租所能獲得的房租數額。依照法國法律規定，凡于每年1月1日擁有或租有一住所者均須繳納一項居住稅。稅率因各地區財政需要的不同而有所不同。

二、土地稅，是對業主征收的稅種，不論物業是否被租用。土地稅一般要高于居住稅。由三部分組成，巴黎市政府7.11%，大區征收部分1.27%，以及0.165%為大區土地局的征收用費。另外在所征收的土地稅上還要再征收8%的地方稅收管理稅。總地稅（包括地方稅收管理稅）為9.23%。

三、增值稅。房地產的增值稅稅率是28.1%。其中社會費12.1%。免稅的情況包括：自住房，房齡超過15年等。當物業超過6年使用期的時候就可以每年有10%的免稅額度。房主擁有某套住房的時間越長，減稅越多，從購房的第三年起，每年從增值中減去3.3%后征稅。此外，任何個人購房，除了應該享受的減稅優惠外，還享受減稅。

四、房產轉讓稅。在法國，住房的有償轉讓要經過公證部門，由購房者繳納房價2.5%左右的手續費和7.5%左右的房產轉讓稅。

此外，還有財富稅、個人所得稅、租金收入稅、土地登記稅、印花稅等等。

埃及

最近幾年，埃及房地產市場基本處于停滯狀態。在新的房地產抵押法出臺之前，銀行只能為購房者提供無抵押貸款，而埃及法律禁止銀行在借款人無法還清貸款的情況下沒收住房。為保護自身利益，各家銀行都規定了一系列繁瑣的購房貸款程序，實際上是不愿提供這項服務。

據埃及政府所屬的房地產抵押管理機構負責人介紹，抵押貸款購房的具體運作方式是：購房者可以向該機構授權的55家房地產經紀商中任何一家提出申請；經紀商必須向購房者申明各自的權利和義務，以及申請抵押貸款所需的各種條件，并代表購房者同銀行及房地產商打交道。塔米爾公司的調研部門將對埃及的房地產企業進行認真調查，然后為房地產經紀商們提供真實的資料。該公司的有關專家將根據房屋所在的位置、大小和其他因素確定其真實價值，然后為房屋的買賣雙方確定一個合理的價格。

這些舉措旨在激活房地產市場，幫助低收入者買到住房。房地產專家也一致認為，這些措施將給停滯的房地產市場帶來活力，促使埃及低收入人群開始購房，從而為保證社會的和諧穩定發揮積極作用。

墨西哥

鑒于墨西哥城市化步伐加快，大量農村人口進入城市，中低收入人口的住房問題已成為關系社會穩定的大問題。與此同時，多數開發商選擇建造面向社會中上階層的高價豪華住宅，使得社會福利房的開發不能滿足需要。為此，墨西哥政府最近采取了向低收入階層傾斜的住房政策。

今年初，為抑制高檔住宅的開發，墨西哥政府上調了此類住宅土地使用許可申請費和抵押貸款利率，控制貸款規模，同時提高產權評估等行政收費和稅收標準。此外，銀行和全國性抵押貸款機構也根據房屋預定售價規定階梯式貸款利率，房價和利率成正比，以減少高價房的開發。

與此同時，墨政府還通過全國勞動者住房基金機構推動低價房的建設。對于每套房價在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地產項目，該機構可以低于市場利率兩個百分點的利率為開發商提供貸款；中央政府和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費用，同時由政府撥款在項目周圍興建道路、學校及醫療機構等配套設施。為了防止投機商炒房，政府規定只有在全國勞動者住房基金機構注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進行嚴格審查。

美國

總體來看，美國擁有一套完整科學的抑制房地產泡沫非理性發展的機制，其中有許多重要的政策工具。

一是住房貸款利率。美國的貸款利率幾乎每天都在變動，影響貸款利率變化的因素主要有：長期國債收益率的變化、長期國債的走勢、市場對長期經濟發展的評估等因素，特別是美聯儲基準利率發生變化，貸款利率馬上會隨之調整，這就為政府提供了一個非常有利和靈敏的杠桿，借以調控房地產價格走勢。

二是大幅提高炒房者成本。在美國，買賣房屋手續非常復雜，中介代理機構和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費用，嚴重制約了絕大多數人炒房，遏制了房價的起伏波動。

三是房屋的維護費用昂貴。每年都要繳納稅金，一般稅率在1%以上，還有房屋保險費用等，成為擁有房屋的沉重負擔。

四是政府對第一套住房以外的非自住房屋在稅收、貸款政策等方面都不給予第一套住房的優惠，從而大幅降低了房地產投機的吸引力。

五是對非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。

六是房地產統計非常及時、詳細、準確，公眾隨時都可在政府網站上查到房地產相關指標，包括每個月新開工數、中間房價月變化指數、房價上升和收入上升對比、房價上升和租房費用上升對比指數等科學實用的指標，這大大提高了房屋買賣的信息透明度，不僅給決策部門提供了調控依據，而且有效地降低了房地產商炒作或壟斷的成分。

新加坡

新加坡政府嚴格控制土地供應。建屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，而私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制定了細致和周全的法律法規，對房地產市場進行嚴格監控。例如，建屋發展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購買組屋的次數作出嚴格限定；居民購買組屋后一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住；組屋在購買后5年之內不得轉讓，也不能用于商業性經營，否則將受到法律嚴懲；新加坡公民購買商品房后如不愿退回已購組屋，就必須繼續在組屋居住，否則將受到嚴厲處罰。此外，新加坡已開始征收房產稅，按照規定，業主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”也起到了很好的作用。

韓國

為了抑制住房價格的過快增長、保持住宅市場的穩定發展，韓國政府從2003年開始出臺了一系列對住宅市場進行宏觀調控的政策措施，主要包括：

一、加大住宅供應量。增加住宅建設用地的土地供給，2004年全國住宅建設用地為59.5萬畝，同比增加了70%。在城市化進程中，注重住宅發展的規劃，板橋等5座新興城市在2006年之前計劃供應16.1萬套新建住宅。在舊城區的開發中，加大住宅建設的力度，作為首爾老城區的江北地區將分三期建設23個住宅小區。

二、注重調控住房各類型需求。政府將抑制投機性需求作為短期內控制房價的主要手段。在房地產轉讓環節，一是有針對性地提高房地產轉讓稅率，對擁有3套以上住宅的居民戶轉讓房地產課以60%的高標準轉讓稅；二是在住宅價格增長過快的地區，實施禁止住宅預售權轉讓制度；三是逐步建立住宅實際交易價格申報制度，根據住宅實際買賣價格征收房地產登記稅。

三、完善低收入階層的住房保障。為了保障低收入階層的住房權益，韓國政府制訂實施了國民廉租房建設計劃。國民廉租房是旨在穩定低收入階層的居住條件，由政府投資建設的租賃公寓。根據現有廉租房供給短缺的現狀，政府計劃從2003年至2012年建設100萬套國民廉租房，其供應對象主要是月收入低于城市家庭月平均收入50%的居民戶，其建設標準依據建設交通部公布的最低居住標準，對于典型四口之家的住宅應具有三個獨立房間，最小居住面積不低于37平方米。■