利用REITs大力推進(jìn)廉租房的建設(shè)

○ 郝登攀

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆漲狀態(tài)，購(gòu)置房屋成為居民生活中的重大負(fù)擔(dān)，單純依靠商品化住房來(lái)解決我國(guó)居民的住房問(wèn)題，已成為不切實(shí)際的想法，大力發(fā)展廉租房，對(duì)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，建立和諧社會(huì)等，具有重要的意義，而建設(shè)廉租房，資金成為其發(fā)展瓶頸，本文論述了REITs運(yùn)作模式，以及順利運(yùn)作REITs所需創(chuàng)造的條件，以解決廉租房建設(shè)資金問(wèn)題。

一、大力推進(jìn)廉租房的必要性

1.近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)飆漲狀態(tài)，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)城鎮(zhèn)居民在承擔(dān)住房開支方面表現(xiàn)出很大的壓力，例如表現(xiàn)房?jī)r(jià)是否合理的指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際警戒線。房?jī)r(jià)的不正常增長(zhǎng)，在相當(dāng)大的程度上加劇導(dǎo)致貧富分化的差距，我國(guó)居民在收入上已經(jīng)有了很大的差距，而房?jī)r(jià)的畸形發(fā)展更加不利于工薪階層，工薪階層的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。這不利于社會(huì)的穩(wěn)定，不利于社會(huì)的和諧。

2.從我國(guó)具體國(guó)情來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐很快，但是仍有很大的發(fā)展空間，因?yàn)槲覈?guó)城鎮(zhèn)化程度到目前為止為48.6%，未來(lái)20多年將有更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，但是他們的收入不可能有很大的提高，這些人的住房，單純依靠市場(chǎng)化的住房來(lái)解決，不是現(xiàn)實(shí)的，這有必要大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，解決好他們進(jìn)城的居住問(wèn)題，以更好地為未來(lái)的發(fā)展提供保障。

3.我國(guó)人均GDP超過(guò)3000美元，從經(jīng)濟(jì)的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，我國(guó)正處于消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵期，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由以往的主要依賴出口和投資拉動(dòng)型，向由出口、投資和消費(fèi)拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變。如果居民的主要收入花費(fèi)在住房消費(fèi)上，那么未來(lái)的消費(fèi)將會(huì)不足。同時(shí)我們環(huán)顧古今中外，尚沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家能夠依賴房地產(chǎn)為主業(yè)引領(lǐng)國(guó)家文明、富強(qiáng)，資金應(yīng)更多地向生產(chǎn)、創(chuàng)新領(lǐng)域投資，增強(qiáng)國(guó)家的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

所以在今后的一段較長(zhǎng)的時(shí)期，大力發(fā)展廉租房建設(shè)，能更好地解決當(dāng)前日益復(fù)雜的問(wèn)題，增加和諧的因素，減少不穩(wěn)定的因素，也為我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，人們生活水平的提高提供了必要的保障。

二、大力發(fā)展廉租房的資金瓶頸

2008年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性安居工程，加大廉租房的建設(shè)力度；次貸危機(jī)以后，我國(guó)推出的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激方案中，明確提出將廉租房建設(shè)列為其七大新增投資方向之一，從中我們可以看出，在當(dāng)前住房問(wèn)題困擾老百姓的情況下，政府為了實(shí)現(xiàn)人們“住有所居”的目標(biāo)，表現(xiàn)出了大力建設(shè)廉租房的決心和魄力，但是反觀我國(guó)廉租房發(fā)展的現(xiàn)狀，政府難免表現(xiàn)出“有心無(wú)力”之嫌。

廉租房資金來(lái)源，一直堅(jiān)持以各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排為主，多種渠道籌措的原則，如在住房公積金增值收益中提出一部分，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)等，但這解決不了問(wèn)題，例如，廉租房建設(shè)在未來(lái)的年份將保持規(guī)模增長(zhǎng)，具有很強(qiáng)的連續(xù)性，而土地出讓收益受到地價(jià)和可出售面積的影響，地方每年的土地收益具有很大的不穩(wěn)定性，難以持續(xù)。正因?yàn)榱夥拷ㄔO(shè)資金的缺口過(guò)大，而地方財(cái)政不能滿足這種需求，現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)在廉租房建設(shè)進(jìn)度緩慢，不能滿足中低收入家庭的住房要求。

三、REITs可望成為廉租房建設(shè)資金有效的解決渠道

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs），是一種融資方式，起源于美國(guó)，REITs是以發(fā)行基金單位（證券）的形式，將投資者的資金集中，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的投資管理，并獲得房產(chǎn)租金等收益以回饋投資者。

REITs運(yùn)作模式一般有以下三種模式：一是信托計(jì)劃模式；二是房地產(chǎn)上市公司模式；三是封閉式契約式產(chǎn)業(yè)基金模式，考慮到不同模式的優(yōu)缺點(diǎn)，筆者認(rèn)為采取封閉式契約式產(chǎn)業(yè)基金模式更利于REITs的運(yùn)行，鑒于當(dāng)前REITs在廉租房建設(shè)的探索階段，我國(guó)可選擇一些城市進(jìn)行試點(diǎn)。在國(guó)外，通常會(huì)設(shè)置專門的住房保障管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)廉租房的建設(shè)管理。例如，新加坡于1960年成立了國(guó)家住房發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)建造公共住房，向低收入家庭出租或出售。而我國(guó)目前還沒(méi)有獨(dú)立的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，住房保障的建設(shè)管理隸屬于當(dāng)?shù)卣块T，只能作為內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，在制度不健全的情況下，住房建設(shè)職能無(wú)法做到獨(dú)立決策，難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，考慮我國(guó)國(guó)情，可以著手建立專門的廉租房管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)廉租房的規(guī)劃、建設(shè)、收購(gòu)、分配和管理。并且由廉租房管理委員會(huì)成立REITs，建立廉租房建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)REITs的運(yùn)行。

具體的運(yùn)作程序如下：1.由廉租房管理機(jī)構(gòu)成立基金管理公司，管理REITs基金。2.REITs基金向社會(huì)發(fā)行受益憑證，籌資建設(shè)或收購(gòu)廉租房的資金。3.廉租房管理機(jī)構(gòu)組建房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)或聘用專業(yè)的房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)以招標(biāo)的形式選擇廉租房建設(shè)商，政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。4.房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)將廉租房出租給租戶。5.廉租房租金收入和政府的財(cái)政補(bǔ)貼交由基金托管機(jī)構(gòu)保管，保障廉租房收益能支付投資者，而不被挪用。6.投資者將受益憑證在二級(jí)市場(chǎng)出售，增加REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性。7.政府部門、各獨(dú)立的第三方對(duì)運(yùn)作全程進(jìn)行監(jiān)督。

四、我國(guó)廉租房REITs模式運(yùn)作的條件

由于我國(guó)廉租房REITs模式運(yùn)作尚處于探索階段，目前法律和市場(chǎng)等條件不能滿足REITs運(yùn)作要求，結(jié)合我國(guó)具體情況，借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下亟待解決的問(wèn)題，以創(chuàng)造良好的條件保障REITs的運(yùn)行，為廉租房建設(shè)提供所需資金。

（一）創(chuàng)造廉租房良好的盈利模式

鑒于廉租房建設(shè)期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率不高的特點(diǎn)，相當(dāng)多的投資者對(duì)廉租房REITs產(chǎn)品的回報(bào)率存在擔(dān)憂，為了提高投資者的收益率，保障廉租房REITs市場(chǎng)能夠獲得投資者的積極參與，應(yīng)適當(dāng)采取多種措施提高廉租房帶來(lái)的收益率，具體措施可有以下幾種：一是稅金減免，例如，美國(guó)于1986年在稅制改革中推出一項(xiàng)旨在促進(jìn)中低收入家庭住房建設(shè)的議案——低收入住房返稅政策（Low-income Housing Tax Credit），該方案規(guī)定：任何公司或者REITs，如果投資于建設(shè)符合一定標(biāo)準(zhǔn)的住房，政府將在10年內(nèi)返還整個(gè)工程造價(jià)4%的稅費(fèi)，減免額在10年內(nèi)分期返還。我國(guó)政府也應(yīng)給以必要的政策扶持，例如在REITs定向建設(shè)的廉租房享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策，可以有效降低開發(fā)總成本，從而投入減少將會(huì)相應(yīng)提高REITs的收益率，吸引更多的投資者。另外，可以針對(duì)REITs、廉租房開發(fā)企業(yè)等參與廉租房建設(shè)的主體實(shí)施優(yōu)惠的金融政策，比如降低貸款利率，同樣也能提高各部門參與廉租房建設(shè)的積極性。政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，針對(duì)廉租房REITs情況給以相關(guān)環(huán)節(jié)的稅金減免，以此彌補(bǔ)租金低廉帶來(lái)的收益不足。二是給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。政府可對(duì)廉租房租戶定期給予一定額度的財(cái)政補(bǔ)貼，這也增加了廉租房租金的回報(bào)。三是增加投資組合，在廉租房建設(shè)時(shí)，必須考慮到居住人群生活的便利性，在建設(shè)廉租房同時(shí)，建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，例如銀行、郵局、菜市場(chǎng)、相關(guān)店鋪等，把這些商業(yè)設(shè)施帶來(lái)的租金加入總收入來(lái)源中。

此外，為保障廉租房租金收益能夠回饋給投資者，建立專門資金賬戶，將廉租房租金收益與政府補(bǔ)貼打到該資金賬戶，由托管機(jī)構(gòu)保管，同時(shí)規(guī)定REITs每年必須將不低于90%的凈利潤(rùn)以紅利形式分配給信托單位持有人，提高回報(bào)的穩(wěn)定性。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)，提供相關(guān)配套措施

一是缺乏關(guān)于REITs專門的基本法規(guī)。無(wú)論是REITs的發(fā)源地美國(guó)，還是近些年才開始發(fā)展的亞洲各國(guó)，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產(chǎn)品推出，是典型的法規(guī)推動(dòng)型，依靠法律的完善推動(dòng)REITs的發(fā)展。我國(guó)也應(yīng)在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》的基礎(chǔ)上出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)。二是相關(guān)稅收體系不健全，從對(duì)象來(lái)看，稅收會(huì)涉及個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者，以及證券公司、基金公司等重要參與者；從環(huán)節(jié)來(lái)看，稅收涉及發(fā)行、交易以及分紅派息等；這些均需稅收相關(guān)法律規(guī)章予以明確。并且，為了提高參與機(jī)構(gòu)、投資者的積極性，合理的稅收優(yōu)惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，對(duì)投資渠道、投資比例、投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成、交易、信息披露等方面予以規(guī)范。

（三）建立全面、有效的監(jiān)管機(jī)制，保障REITs順利運(yùn)行

鑒于廉租房REITs融資來(lái)源的廣泛性，廉租房REITs需要透明的專業(yè)管理和社會(huì)監(jiān)督。以封閉式產(chǎn)業(yè)基金形式公開上市發(fā)行，整個(gè)運(yùn)作過(guò)程將受到第三方的有力監(jiān)管，這些監(jiān)管者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師，以及廣大的新聞媒體。隨著各種投資者越來(lái)越多參與REITs市場(chǎng)，公眾獲得的信息更為及時(shí)、準(zhǔn)確，REITs運(yùn)行情況將更加規(guī)范。

（四）保障REITs的充分流動(dòng)性

建立發(fā)達(dá)的REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)。REITs的流動(dòng)性對(duì)于其是否能持續(xù)、健康發(fā)展有著重要的作用，在美國(guó)大約有2/3的REITs在證券交易所上市，沒(méi)有上市的REITs也會(huì)通過(guò)非常發(fā)達(dá)的證券場(chǎng)外交易和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。如果沒(méi)有發(fā)達(dá)的流通市場(chǎng)，REITs產(chǎn)品就不會(huì)像有價(jià)證券一樣隨時(shí)轉(zhuǎn)讓，這會(huì)限制REITs的活躍度，導(dǎo)致REITs產(chǎn)品的認(rèn)知度和接受度，使得轉(zhuǎn)讓成本提高。投資者只能到持有期到時(shí)進(jìn)行贖回，影響投資者的購(gòu)買意愿，制約產(chǎn)品的募集。

（五）加強(qiáng)REITs相關(guān)人才的培養(yǎng)

加強(qiáng)REITs專業(yè)人才培養(yǎng)，根據(jù)REITs自身特點(diǎn)，建設(shè)REITs專業(yè)人才培養(yǎng)，加強(qiáng)REITs所需律師、會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)人才的培養(yǎng)和相關(guān)理論課題研究，加快廉租房REITs市場(chǎng)的發(fā)展?！?/p>

韓立達(dá) 我國(guó)廉租房制度發(fā)展演變及對(duì)策研究，城市發(fā)展研究，2009年11月

巴曙松 中國(guó)廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究，中國(guó)房地產(chǎn)，2006年9月

王秀玲 房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)內(nèi)地發(fā)展的障礙及對(duì)策分析，建筑經(jīng)濟(jì)，2007年4月