房地產業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長的實證分析

李 偉，廖宜靜

（安徽農業(yè)大學，安徽 合肥230036）

房地產業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長的實證分析

李 偉，廖宜靜

（安徽農業(yè)大學，安徽 合肥230036）

搜集了1996-2010年15年間的房地產數(shù)據(jù)和GDP數(shù)據(jù)，采用EVIEWS軟件利用回歸分析和GRANGER因果關系的方法，研究了經(jīng)濟增長與房地產發(fā)展的關系。經(jīng)研究分析，經(jīng)濟增長與房地產開發(fā)投資有顯著的影響關系，通過檢驗二者之間存在雙向的影響，且房地產開發(fā)投資對經(jīng)濟增長有很大的貢獻率；經(jīng)濟增長是商品房銷售額的因果關系，商品房銷售額卻與房地產負相關，表明了房地產銷售額對經(jīng)濟增長產生擠占效應；房地產均價在合理的范圍內與經(jīng)濟增長互為因果關系，房地產均價對經(jīng)濟增長也起著很大作用。

房地產發(fā)展；GRANGER因果關系；回歸分析；經(jīng)濟增長

引言

近些年來伴隨著房地產市場的逐步繁榮，房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提高，房地產業(yè)與國民經(jīng)濟的互動性也越來越明顯。以住宅建設為主的房地產業(yè)在拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)等方面起到了積極的作用。房地產業(yè)的快速發(fā)展，也得益于國民經(jīng)濟持續(xù)快速的增長以及城鎮(zhèn)化進程的加快。房地產的市場的發(fā)展程度可以大致從三個方面的體現(xiàn)：房地產投資，房地產銷售額，房地產均價。國內大多數(shù)學者主要從房地產投資這一角度研究房地產發(fā)展與經(jīng)濟增長的關系。宋建忠通過回歸分析證實我國房地產投資是GDP增長的主要原因之一，并且對經(jīng)濟有巨大的推動作用，同時也指出了GDP的增長對房地產投資有很大的促進作用［1］。陳盛霖從區(qū)域角度利用經(jīng)濟增長模型研究江西房地產投資與經(jīng)濟增長的關系，找出房地產投資影響經(jīng)濟增長的主要路徑，提出通過推進市場化改革，提升人力資源效率，提高全民素質，來優(yōu)化江西省發(fā)展結構促進經(jīng)濟持續(xù)高速增長［2］。張琳、陳美亞從固定資產投資角度分析占有很大比重的房地產投資對經(jīng)濟增長有拉動效應［3］。隨著房地產行業(yè)的繁榮，引起投資熱潮，卻在市場出現(xiàn)很多空置房，學者認為僅僅從房地產投資并不能全面代表房地產行業(yè)的發(fā)展，一些學者于是開始用房地產投資和房地產的銷售作為衡量的房地產行業(yè)的發(fā)展水平，李熙娟、李斌采用房地產投資額和房地產銷售額作為房地產業(yè)的指標與經(jīng)濟增長進行協(xié)整檢驗和因果關系檢驗，研究發(fā)現(xiàn)兩者之間不存在長期穩(wěn)定關系，在滯后1-3期二者互為因果關系［4］。孔煜從房地產投資額和房地產銷售額等指標分析房地產發(fā)展與經(jīng)濟增長的關系，研究發(fā)現(xiàn)房地產銷售額在東部，西部、中部與經(jīng)濟增長互為因果關系，而不同地區(qū)的房地產銷售額與經(jīng)濟增長之間的短期因果關系卻存在差異［5］。隨著房地產興盛和城市化進程不斷推進，投資增長率遠超GDP增長率，居民對房子的剛性需求，引發(fā)房價不理性的上漲，不少國內學者開始將目光投向房價進而研究與經(jīng)濟增長的關系。崔光燦從房地產價格的角度驗證了房地產價格明顯影響到宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，房地產價格上升會增加社會總投資和總消費，進而促進了經(jīng)濟的增長［6］。皮舜、武康平運用格蘭杰因果檢驗模型研究商品房交易額與實際GDP之間的關系發(fā)現(xiàn)我國區(qū)域房地產市場的發(fā)展與經(jīng)濟增長之間存在因果關系［7］。梁玉芳、高鐵梅、賀書平研究房地產均衡價格水平以及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態(tài)，得出我國房地產市場價格的偏離只是受部分地區(qū)的影響，即存在局部泡沫［8］。因此，從理論和實證兩方面來探討房地產業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟增長之間的相互關聯(lián)關系顯得尤為重要，進一步了解和知曉房地產對經(jīng)濟增長的貢獻率，更好提出發(fā)展房地產與促進經(jīng)濟增長的政策建議。

一、房地產業(yè)發(fā)展指標和經(jīng)濟增長指標的選擇

在房地產業(yè)發(fā)展指標的選擇上，鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，文章選取的商品房銷售額（RES）、房地產投資額（REI）和房地產均價（REP）三個指標度量房地產業(yè)發(fā)展水平。在經(jīng)濟增長的指標上我們一般選擇GDP或人均GDP的增長率來反映經(jīng)濟增長。基于發(fā)展經(jīng)濟的目的是為提高人民的生活水平，同時也是為剔除人口規(guī)模因素的考慮，文章采用人均GDP來反映經(jīng)濟增長的情況［4］。同時，也要考慮物價水平變動的影響，則要將以上年價格為100的居民銷售價格指數(shù)轉換為以1996價格為100的指數(shù)，即將各指標全部轉換為1996不變價的商品房銷售額（TRES）、房地產投資額（TREI）、房地產均價（TREP）以及人均GDP（TRGDP）。

二、房地產業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長關系的描述

在最近幾年里，因一些投機行為、游資的沖擊、土地價格上漲等原因導致房價飛速上漲。房價漲幅較高主要體現(xiàn)在一線城市，房價上漲態(tài)勢正逐步向二線城市擴散。從表1可知，1996—1998年在房地產上的投資明顯放緩，正因為在這幾年通貨膨脹率較高，國家的政策更加偏向于緊縮的政策，抑制投資。在1997年我國并未受到金融危機的重大沖擊，但是在國際市場一片混亂，導致出口受阻，進而國家政策偏向于促進投資，國內消費，這一段時間我國興起投資熱，國內居民對購房欲望也加強了，房地產市場在我國一片火熱。隨后吸引大量的游資，國內資金投入房地產開發(fā)，城鎮(zhèn)化的進程加快，接下來就是房價迅速上漲。05年后商品房的投資額、銷售額、房價實現(xiàn)跨越式發(fā)展，大幅增長，在那時中國經(jīng)濟也保持穩(wěn)定較快的發(fā)展，可能是人均收入水平不斷提高和房地產功能性引起的。而在08年商品房的銷售額、房價較07年有大幅度的下降可能是因為國家當時的一些從嚴從緊政策，還有受到金融危機的影響導致的，市場出現(xiàn)了大量的空置房，房地產的銷售額較低。隨后在我國經(jīng)濟的快速恢復，房地產業(yè)的投資，房價繼續(xù)不理性的增長。

表1 1996-2010年的房地產投資額和銷售額、價格

三、實證分析

（一）單位根檢驗

1、變量的平穩(wěn)性檢驗

文章采用ADF（Augmented Dickey2Fuller）方法檢驗變量的平穩(wěn)性。如果ADF統(tǒng)計量的值為負且絕對值很大，就表明序列是平穩(wěn)的。如果ADF統(tǒng)計量的值比相應顯著水平下的臨界值要大，則可以得出序列非平穩(wěn)的結論［8］。

ADF檢驗的一般回歸可以表示為：

其中▽表示一階差分符號，yt為所研究的時間序列，γ＝ρ-1視具體情況而定，εt為時間趨勢項，∈t為隨機誤差項。

2、檢驗結果和分析

為消除可能存在的異方差，對指標進行自然對數(shù)處理，記為lnTRES、lnTREI、lnTREP和lnTRGDP。同時取自然對數(shù)并不影響原始變量之間的協(xié)整關系。LnTRGDP、LnTRES、lnTREI、TREP分別表示取自然對數(shù)后的國內生產總值，以1996年的物價衡量的房地產銷售額，以1996年的物價的房地產投資額和以1996年的物價衡量的房地產均價。

經(jīng)過ADF檢驗后的檢驗結果中，選取了使SC和AIC的值最小的滯后項，以下為ADF檢驗結果：

表2 ADF檢驗結果

經(jīng)ADF檢驗，從表2的結果可以看出，LNTGDP，LNTREI，LNTRES，LNTREP一階差分序列在α＝10%的顯著性水平下其ADF檢驗統(tǒng)計量為負，且絕對值都大于臨界值的絕對值，可見四個變量序列都是平穩(wěn)序列，所以可以對三個變量其中兩個變量之間的長期關系進行下一步協(xié)整檢驗。

（二）協(xié)整檢驗

協(xié)整檢驗的前提是兩個變量都是單整變量，且它們的單整階相同。當兩個變量協(xié)整時，它們之間存在著一個長期穩(wěn)定的比例關系，反之，若兩個變量不是協(xié)整的，則它們之間就不存在一個長期穩(wěn)定的關系。

從表2中可以看出都是單整變量，且是階數(shù)等于1，滿足協(xié)整檢驗的前提條件。令LNTGDP與LNTREI的殘差為E1，LNTRGDP與LNTRES的殘差為E2，LNTRGDP與LNTRES的殘差為E3，然后對E1、E2、E3進行單位根檢驗。

表3 E1、E2、E3單位根檢驗結果

從表3中可以看出E1，E2，E3都是平穩(wěn)序列，進而得到序列 LNTREI，LNTRES，LNTREP分別和LNTGDP具有協(xié)整關系，表明房地產業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長具有長期均衡關系。

（三）格蘭杰檢驗

表4 LNRGDP和LNTREI的因果關系檢驗（下列分別表示為y和x1）

表5 LNRGDP和LNTRES的因果關系檢驗（下列分別表示為y和x2）

表6 LNRGDP和LNTREP的因果關系檢驗（下列分別為y和x3）

為了檢驗變量間的長期因果關系，在檢驗房地產發(fā)展是否是經(jīng)濟增長的長期原因時，如果度量房地產發(fā)展和經(jīng)濟增長的變量是同階單整的，則分別對LNTRGDP與LNTREI、LNRGDP與LNTRES、LNTRGDP與LNTREP進行格蘭杰檢驗，本文將設計如下計量模型：

其中，Yt為我國自然地GDP；xt-i可以為自然的房地產投資額，可以為自然地商品房銷售額，也可以為自然的房地產均價。隨后，將它們之間的位置互換。

檢驗結果及分析：在上表4-6中滯后期分別取1-3來考察LNTRGDP和LNTREI的關系，LNTRGDP和LNTRES的關系以及LNRGDP和LNTREP的關系。從表4中可以看出經(jīng)濟增長是房地產開發(fā)投資的原因，但投資開發(fā)不是經(jīng)濟增長的原因；從表5同樣可以看出商品房銷售是經(jīng)濟增長的原因，但經(jīng)濟增長不是商品房銷售的原因。從表6同樣可以看出房地產價格在一定時間與經(jīng)濟增長互為因果關系，在一定的時間他們又不存在因果關系，在一定程度解釋房地產價格在合理價位或在合理的區(qū)域波動與經(jīng)濟增長呈在顯著的相互影響，若偏離合理價位，經(jīng)濟增長與房地產價格不具備因果關系。

（四）回歸分析

以上分析房地產業(yè)與經(jīng)濟增長的相關關系，為了進一步研究房地產相關變量對經(jīng)濟增長的貢獻情況，下面利用回歸分析模型進行定量分析，利用1996-2010年的自然房地產業(yè)投資額、銷售額以及房地產均價與人均GDP建立線性關系，用Eviews軟件分析經(jīng)過反復調試得到方程：

從數(shù)據(jù)可以看出回歸方程的擬合度較高，且相關自變量均通過在α＝10%的顯著性水平下的t檢驗，能很好的說明房地產業(yè)與經(jīng)濟增長之間的關系。從以上模型可以看出，我國房地產中房地產投資和房價與經(jīng)濟增長有很高的相關性，房地產投資額每增加1%，帶給經(jīng)濟增長0.59%；房價每增長1%，刺激經(jīng)濟增長1.31%；當期房地產銷售額與經(jīng)濟增長負相關，銷售額每增加1%卻給經(jīng)濟帶來0.36%的下跌。過去1期的房地產銷售額與經(jīng)濟增長正相關，銷售額每增加1%，經(jīng)濟增長增加0.22%。表明了房地產投資、房價對經(jīng)濟增長有很大貢獻度，當期房地產銷售對經(jīng)濟起到一定的負的貢獻度。過去房地產銷售對經(jīng)濟起到正的貢獻度。另外居民對房地產的需求是剛性的，房價合理的上漲在一定的程度上帶動消費，同時房價的上漲也帶來居民的財富效應進而增加對其他行業(yè)的消費，進而帶動經(jīng)濟的快速增長。但當年房地產的銷售額增加減少對其他商品的消費。而過去的房地產銷售額的增加能給促進當期經(jīng)濟增長。反映了居民購買房子后需要增加消費推動經(jīng)濟增長。

四、結論與政策建議

本文研究將房地產投資額和商品房銷售額，房地產均價作為對經(jīng)濟增長產生拉動作用的變量，通過建立計量模型得到了反映它們之間長期協(xié)整關系以及定量的分析了房地產業(yè)的發(fā)展的三個變量對經(jīng)濟增長的貢獻程度。研究結果表明：從長期來看，經(jīng)濟增長能帶來房地產的投資增多，表明當經(jīng)濟增長時體現(xiàn)國民收入的增加，進而引起了增加固定資產的投資，帶來了房地產投資增加。房地產投資增加也能帶來經(jīng)濟的增長，但一味增加房地產投資可能帶來的是在一定價格水平的過剩，更多的需要刺激消費，防止價格的過快的增長。全國各個地區(qū)的房地產銷售額的增加卻抑制經(jīng)濟增長也即是說，房地產消費增加對拉動經(jīng)濟增長有著負作用。表明了房地產的消費增加產生了擠占效應，即房地產的消費增加使得居民對其他的商品（特別是必需品）的消費減少的很多，因為房地產消費需要大筆資金，甚至需要花費居民所有積蓄，居民為了購買房子必須過分得喪失對其他商品的消費的選擇權，同時也給沒房者帶來了省吃儉用的示范作用，但經(jīng)濟增長并不是房地產銷售額增加的原因，只有居民手中的純收入或可支配收入增加以及房價在合理的區(qū)間波動才有可能帶來房地產銷售額。房價和經(jīng)濟增長互為因果關系，只是在一定的時間范圍內，一旦房價偏離合理價位，房價和經(jīng)濟增長之間的因果關系就變得不明顯。經(jīng)濟增長間接性帶來房價的上漲，表明經(jīng)濟增長帶來了房地產的有效需求增加，有效需求增加引起房價的節(jié)節(jié)攀升，從另一個側面也反映了我國房價持續(xù)走高與房地產需求強勁有關。基于房地產業(yè)與經(jīng)濟增長的關系，推動經(jīng)濟增長和房地產業(yè)良好健康發(fā)展的發(fā)展提出以下政策建議：

1、推動經(jīng)濟增長應該刺激居民對房地產的消費，通過各種有效途徑，如打折，贈送禮品，廣告，消費信貸等來促進居民消費，購買房子。

2、推動經(jīng)濟增長應該制定適當?shù)膬r格，不能一味的抬高價格，致使居民望而嘆之。

3、在經(jīng)濟快速增長時，可以增加房地產開發(fā)投資。但房地產開發(fā)投資應該根據(jù)市場情況來確定投資額，不應過多投資。

4、政府應該加大力度建設廉租房和經(jīng)濟適用房滿足一部分人的剛性需求，降低首套房貸標準。

5、政府部門應該加強房地產市場管制和監(jiān)督，完善房地產市場信息系統(tǒng)，打擊投機以及哄抬房價行為。

6、建立一個健全的房地產法規(guī)體系和住房保障體系，規(guī)范金融市場，防范信貸風險，保證房地產行業(yè)健康發(fā)展。

［1］宋建忠.房地產市場投資與經(jīng)濟增長關系分析［J］.理論研討，2009，（5）：120-121.

［2］陳盛霖.江西房地產投資與經(jīng)濟增長之間作用機制研究［J］.金融與經(jīng)濟，2011，（8）：45-48.

［3］張琳，陳美亞.中國房地產業(yè)與經(jīng)濟增長關系研究［J］.南京工業(yè)大學學報（社會科學版），2002，（3）：68-70.

［4］李熙娟，李斌.房地產業(yè)與國民經(jīng)濟增長的實證研究［J］.商業(yè)研究，2006，（4）：201-205.

［5］孔煜.我國房地產發(fā)展與經(jīng)濟增長關系的實證研究［J］.工業(yè)技術經(jīng)濟，2009，（5）：79-81.

［6］崔光燦.房地產價格與宏觀經(jīng)濟互動關系實證研究［J］.經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2009，（1）：57-62.

［7］皮舜，武康平.房地產市場發(fā)展和經(jīng)濟增長間的因果關系［J］.管理評論，2004，（3）：8-12.

［8］梁玉芳，高鐵梅，賀書軍.房地產市場與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的實證分析［J］.中國社會科學，2006，（3）：74-84.

［9］易丹輝.數(shù)據(jù)分析與Eviews應用［M］.北京：中國人民大學出版社，2005.

The Empirical Analysis of the Development of Real Estate and Economic Growth

LI Wei，LIAO Yi-jing
（Anhui Agricultural University，Hefei 230036，China）

The article collected 15years of real estate data and GDP data from 1996to 2010，used regression analysis and Granger causality method by EVIEWS software to study the relationship between economic growth and the development of real estate.Through this research and analysis，it shows that economic growth and investment in real estate have a significant impact on the relationship，through the test between the two-way and development of and investment in real estate contributed greatly to the economic growth rate；economic growth results from real estate sales，but real estate sales have negative relationship with economic growth，it illustrates that real estate sales make a crowding effect on economic growth；real estate average price in a reasonable range of real estate average price of economic growth also plays a big role.

development of real estate；Granger causality method；regression analysis；economic growth

F293.35

A

1009-9735（2012）03-0082-04

2012-02-16

李偉（1985-），男，湖北洪湖人，安徽農業(yè)大學經(jīng)濟管理學院碩士研究生，研究方向：金融與保險；廖宜靜（1970-），女，安徽黃山人，安徽農業(yè)大學經(jīng)濟管理學院副教授，碩士生導師，研究方向：金融與投資。