房地產項目全生命期動態風險識別＊

金長宏

（安徽建筑工業學院 管理學院，安徽 合肥 230601）

房地產項目風險識別的主要難點，也是主要特點之一就在于房地產項目的階段性［1］。為了全面認識房地產項目風險，有必要對房地產項目在全生命期中面臨的風險進行動態識別，從而使房地產開發企業能更好地對具體項目進行風險評估，掌握風險的變化規律，采取相應的風險應對措施來防范風險［2］。房地產項目主要參與方在各階段的風險集（Rij），見表1。

表1 房地產項目主要參與方在各階段的風險集

房地產項目各個階段風險因素之間均呈現出明顯的相關性，且在時間上具有一定的連續性。上一階段非重要的風險因素，到下一階段可能轉化成重要風險因素；上一階段重要的風險因素，在下一階段也可能轉化成非重要的風險因素［3］。也就是說，在房地產項目進行過程中，各個階段風險因素的重要性都是變化的，并且對房地產項目可能有較大的影響。因此，房地產項目風險識別應是動態的，時時更新的。

一、房地產項目全壽命周期動態風險識別過程

房地產項目風險識別是一個動態的過程，在進行風險識別時，還應站在不同的立場，從不同的角度來考慮，使風險的識別、評估以及風險的應對和監控都清楚可靠。由于本文站在房地產開發企業的角度，故當項目進展到投資決策階段時，需識別的風險集包括 R11、R12、R13、R14以及 R15，當項目進展到土地獲取階段時，需識別的風險集包括R12、R13、R14以及 R15，其它類推。房地產項目全生命期動態風險識別過程，見圖1。

圖1 房地產項目全壽命周期動態風險識別過程示意圖

房地產項目動態風險識別范圍包括項目所在階段風險及其后各階段風險。例如，房地產項目投資決策階段風險識別范圍，包括項目投資決策階段風險及其后各階段風險，即要識別項目全生命期的風險；房地產項目土地獲取階段風險識別范圍，包括土地獲取階段風險及其后各階段風險。其它類推。

在投資決策階段，要對項目全生命期各階段的風險進行識別，以得到此階段風險識別的基礎數據。當項目進入土地獲取階段，則需要對土地獲取階段風險及其后的各階段風險重新進行識別，即需對投資決策階段得到的風險識別基礎數據進行更新，以實現各階段風險識別數據的動態更新，提高風險識別的準確性。

在房地產項目各階段，要對其后各階段風險進行識別，即在房地產項目各階段，要對其后各階段風險進行預測，以便于事前采取一些預防的措施，以體現“事前預防”的思想。根據1∶10∶100的理論，如果在投資決策階段控制風險的成本是1，那么到了土地獲取階段才采取措施，則它的成本就會是10，而到了建設階段才采取措施，則它的成本就將是100。所以，在風險管理研究與實踐中必須強調風險管理的預測性［4］。風險管理的本質就是對不確定性的管理，這種不確定性既可能給開發企業帶來威脅，也可能給開發企業帶來機會，所以，加強風險管理有助于開發企業發現新的機會［5］。風險管理貫穿于房地產項目的全生命期，包括事前風險管理，以及事中風險管理和事后風險管理，但若越早發現風險，并采取相應的風險防范措施，則風險管理的成本就會越低，給開發企業帶來的效益也就會越大。

二、房地產項目全生命期動態風險識別方法

（一）房地產項目投資決策階段動態風險識別

房地產項目投資決策階段的主要任務就是通過對國家與地區的政治、經濟、文化以及社會發展變化趨勢的研究，基于房地產市場的供求狀況，制定房地產項目投資方案，以確定房地產項目投資的具體區域、時機以及類型。

房地產投資決策階段是在整個房地產項目過程中擁有最大不確定性的階段，投資決策的正確與否直接影響著房地產項目的成敗。

房地產項目投資決策階段風險來源及影響，見圖2。

圖2 房地產項目投資決策階段風險來源及影響示意圖

房地產項目投資決策階段動態風險識別就是要識別房地產項目全生命期內的所有風險因素。由于房地產項目投資決策階段只是形成房地產項目的初步目標，且對項目的投資規模、質量以及工期的定義也不是特別準確，致使可以利用的房地產項目信息缺乏，風險識別相對其他階段要困難。這一階段的風險識別將更多地依賴于專家的調查結果，以及參加房地產項目組人員的經驗［6］，可以采用核查表法、影響圖分析法、情景分析法、綜合應急評審與響應技術以及敏感性分析法來進行投資風險和經濟風險的識別，采用因果分析圖、模糊事故樹分析法來進行質量風險和環境風險識別，采用流程圖分析法來進行總進度的風險識別。

（二）房地產項目土地獲取階段動態風險識別

土地獲取階段的主要任務有：研究宗地的特性，分析宗地的最高最佳利用方式；進行市場分析，估算房地產項目開發成本，初步確定物業租金和售價水平，評價項目盈利能力；取得土地使用權；制定項目規劃設計方案，并征得相關部門許可；落實項目建設條件；籌集征地及開發建設所需的資金［7］。房地產項目土地獲取階段風險來源及影響，見圖3。

圖3 房地產項目土地獲取階段風險來源及影響示意圖

房地產項目土地獲取階段動態風險識別就是要識別土地獲取階段的風險以及土地獲取階段之后的各階段風險，該階段的動態風險識別以投資決策階段的動態風險識別為基礎。該階段的風險識別較投資決策階段更具有針對性，可以采用定量與定性相結合的方法。例如，可以采用核查表或流程圖分析法和盈虧平衡分析法相結合的方法，來進行土地購買風險與征地拆遷風險的識別，用德爾菲法、綜合應急評審與響應技術進行籌資風險識別。

（三）房地產項目建設階段動態風險識別

建設階段是進行單體與群體建筑物的建造。該階段的主要任務包括：進行開發項目設計；采用合適的招標模式，招標選擇承包商；選擇合理的承包方式，擬定合同條款，簽訂承包合同；在施工過程中，采取有效措施，確保項目施工質量、進度、成本以及安全等目標的實現。

房地產項目建設階段風險來源及影響，見圖4。

圖4 房地產項目建設階段風險來源及影響示意圖

房地產項目建設階段動態風險識別就是要識別建設階段風險以及建設階段之后的各階段風險，該階段的動態風險識別以土地獲取階段的動態風險識別為基礎。房地產項目建設階段的風險識別主要可以采用核查表的形式來進行。針對不同的風險，可以采取的風險識別方法如下：一是質量風險，可以采用核查表法、因果分析圖、模糊事故樹技術以及流程圖分析法來進行風險識別；二是進度風險，可先采用核查表法進行初步分析，然后借助網絡圖用關鍵線路法與圖示評審技術來進行風險識別；三是成本風險，可以采用核查表法或工作分解結構與神經網絡模型、因素分析相結合的方法來進行風險識別；四是施工安全風險，則可利用核查表法、事件樹模型來進行風險識別［8］。

（四）房地產項目租售階段動態風險識別

房地產項目建成之后，資金投入過程基本結束，房地產項目過程轉入租售階段，該階段影響著房地產項目投資效益的實現。該階段的主要任務包括：通過項目租售收回投資，并獲取利潤；為了爭取客戶，提高社會信譽，開發企業對開發產品進行宣傳，向客戶提供良好的物業服務。營銷策劃是房地產項目租售階段的核心工作，它的成敗關系到項目成本能否收回以及利潤能否實現［9］。在房地產項目營銷策劃中，價格水平、營銷渠道、營銷方式以及租售時機等的確定需要重點關注。其中，價格水平確定最為關鍵，因為客戶對價格水平最為敏感。價格定得過高，會引起房地產項目銷售困難，開發企業利潤難以實現；而價格定得過低，不僅會減少開發企業利潤，還可能會導致客戶懷疑房地產項目的質量，進而會影響開發企業在市場中的信譽。

房地產項目租售階段風險來源及影響，見圖5。

圖5 房地產項目租售階段風險來源及影響示意圖

房地產項目租售階段動態風險識別就是要識別租售階段風險以及租售階段之后的各階段風險，該階段的動態風險識別以建設階段的動態風險識別為基礎。用盈虧平衡分析法來識別市場風險，用核查表法、頭腦風暴法來識別營銷風險和租售合同風險。

（五）房地產項目物業運行階段動態風險識別

房地產項目物業運行階段的主要任務就是使物業獲得最佳的安全保障和保值增值能力。

隨著房地產項目投入運行，項目中的不確定性因素影響會減弱，而未來項目運行中的自然災害風險、意外事故風險、選擇物業管理公司風險、項目市場風險、項目租賃合同履行風險以及項目質量缺陷風險等值得重點關注。房地產項目物業運行階段風險來源及影響，見圖6。

圖6 房地產項目物業運行階段風險來源及影響示意圖

房地產項目物業運行階段動態風險識別就是要識別物業運行階段風險，該階段的動態風險識別以租售階段的動態風險識別為基礎。物業運行階段的風險識別，就是要找出物業運行中潛在的風險，明確哪些環節存在風險，剖析發生這些風險的主要因素；若風險發生，其后果影響程度如何。根據統計資料，對某種風險發生造成的損失進行分析。物業運行階段動態風險識別的精度直接影響風險評估的結果，進而影響風險應對方案決策的科學性。

綜合上述的分析結果，房地產項目全生命期各階段風險因素可歸納如下，見圖7。

圖7 房地產項目全生命周期各階段風險因素示意圖

三、結論與建議

將本文中的圖1與圖7結合起來，不難得出：在房地產項目投資決策階段要對F1至F35共35個風險進行識別，以得到此階段風險識別的基礎數據，當項目進入土地獲取階段，則需要對F8至F35共28個風險進行再識別，即需對投資決策階段得到的風險識別基礎數據F8至F35共28個風險進行更新，其它階段類推，以實現房地產項目各階段風險識別數據的動態更新，提高風險識別的準確性。在實際操作中，房地產開發企業可以采用文中所述的房地產項目全生命期動態風險識別過程與方法，對具體的房地產項目風險進行全生命期動態識別。

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［3］Peter Grundke.Top－down approaches for integrated risk management：How accurate are they？［J］.European Journal of Operational Research，2010（3）：662－672.

［4］Aymen Mili，Samuel Bassetto，Ali Siadat.Dynamic risk management unveils productivity improvements［J］.Journal of Loss Prevention in the Process Industries，2009（22）：25－34.

［5］楊建斌.面向大型工程建設項目活動對象的動態風險管理研究［D］.宜昌：三峽大學，2005.

［6］寧 鐘，姜凱耀.集群式供應鏈系統的風險識別研究［J］.技術經濟與管理研究，2008（6）：46－48.

［7］周曉靜，張瑤寧.房地產投資全過程風險識別［J］.經濟研究導刊，2007（8）：186－187.

［8］Chapman C B.A Risk Engineering Approach to Project Risk Management［J］.Project Management，1990（1）：5－16.

［9］王 影，梁 祺.企業營銷風險的辨識方法［J］.統計與決策，2007（7）：49－50.