城市地下空間土地使用權的價格評估

林國斌，蔡為民，郝 爍，劉虹吾

（1.天津大學管理與經濟學部，天津 300072；2.天津工業大學土地利用工程研究中心，天津 300387）

地下空間土地使用權在城市開發過程中具有巨大的資源資產價值，已經成為城市發展的一種寶貴財富.目前，我國各地越來越重視城市地下空間的開發利用，呈現出大規模、超常規發展態勢.據不完全統計，北京市和上海市地下空間開發利用總量現已超過3000萬m2，并正以每年10%的速度增長[1].隨著天津市經濟的快速發展，城市規模不斷擴大，人口數量日益增長，城市用地越加緊張，城市地下空間資源作為城市的自然資源在經濟建設、民防建設、環境建設等方面具有重要意義.為此，天津市十分重視城市地下空間的開發，《天津市城市總體規劃（2005-2020）》中就明確提出“合理開發利用城市地下空間”，近年來，相繼制定了《天津市地下空間規劃管理條例》、《天津市地下空間信息管理辦法》、《天津市城市地下空間國有建設用地供應管理辦法》等政策法規，引導土地開發利用轉向地下空間開發，促進土地節約利用.目前天津市地下空間越來越多地被開發利用，而對地下空間土地使用權價值的評價方法卻尚未明確，因此建立一套行之有效的價格體系和評估方法成為目前急需解決的問題.

1 地下空間土地使用權價格

1.1 地下空間土地使用權價格的內涵

合理開發利用地下空間，可以有效拓展城市發展空間、節約利用土地、提升城市綜合功能.地下空間的開發利用作為城市空間立體開發的重要組成部分，越來越得到國家及各級政府的重視.

為此，為了增加土地利用效益，適應土地利用的多元化，促進土地利用由平面向立體發展，我國在2007年頒布的《物權法》中首次提出可以在地下設立建設用地使用權.《物權法》指出，“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立.新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權.”這為管理地下空間土地使用權奠定了法律基礎.

《城鎮土地估價規程》指出，土地使用權價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來收益的現值總和.由于《物權法》將建設用地表述成一個空間的概念，因此，可以通過類推的方法來定義地下空間土地使用權價格:在正常市場條件下一定年期的地下空間土地使用權未來收益的現值總和.地下空間土地使用權是指在地表以下的地下空間所擁有的使用權，可以進行開發建設，能夠獨立占有，具有收益和處分的地下空間權益.

1.2 地下空間土地使用權的價格體系

參照目前的土地使用權價格體系，從應用和管理角度可將地下空間土地使用權價格體系分為宗地地價和基準地價兩個層次[2]:

（1）宗地地價，主要反映特定地下空間土地使用權的價格水平.地下空間土地使用權宗地地價是一個特定價格，宗地的區位條件、市場行情、宗地開發成本、形狀、與地上權相連或單獨使用等因素直接影響宗地地價的高低.對于地下空間土地使用權價格的評估，可以依據特定的評估目的，結合待估地下空間所在區域的地上、地下土地使用權平均價格水平及地下空間的個別因素，選擇多種評估方法進行評估.地下空間土地使用權宗地地價具有時效性，是特定時點上的價格，在估價中一定要有明確估價基準日，時點不同，價格不同.

（2）基準地價，主要反映土地市場中地下空間土地使用權的平均地價水平和變動趨勢.基準地價可以起到指導和控制宗地地價、規范地下空間土地使用權市場交易的作用，也能夠為政府調控地下空間土地使用權地價以及制訂相關地下空間土地使用權地價管理措施提供科學依據.專業評估機構受政府的委托對地下空間土地使用權基準地價進行評估，評估結果須廣泛征求公眾意見，由市縣人民政府定期公布.

2 國內外地下空間土地使用權價格評估

2.1 地下空間土地使用權價格評估的國外實踐

掌握土地價值在立體空間上的分布規律，對于土地空間使用權的評估有重要意義[3].包括德國和日本在內的很多國家開展的關于立體地價評估的研究值得借鑒.

（1）德國.德國在評估土地使用權價值的時候采用了立體空間的概念，稱為史基墨滾動法.方法是首先收集每個樓層的售價，求出其每平方米的單價，用單價代表各樓層的經濟價值.但樓面單價并不能直接應用于評估樓層經濟價值，土地價格評估機構還需進一步依據估價目的、待估宗地區位、土地用途、地上建筑物等因素，對待估宗地進行系數修正，將價格調整到與實際情況相符合.史基墨滾動法模型把建筑空間分為3個類型，分別為混合商業地帶、繁華商業地帶和辦公場地.通過測算，認為一樓一般具有最高的經濟價值，其效用比率高于其他樓層，因此，3種空間類型都將一樓的效用比率設定為1，其它樓層的相應效用比率如表1所示.

表1 史基墨樓層效用比率Tab.1 Schirmer floor utility ratio

（2）日本.日本評估土地立體利用價值時采用樓層效用比率作為依據，如表2所示.

表2 樓層效率比Tab.2 Floor utility ratio

假定建筑物價格的立體分布和土地價格的立體分布一致，表2中指數為各層單位面積的指數，該指數與同一樓層的樓地板面積相乘得到該層的有效指數，該有效指數可以近似代表該樓層的效用比率.表2中各樓層單位面積指數應根據區位、用途、建筑物外觀等的不同而作相應修正.把一樓的效用比率設為1，以一樓為基準，向下和向上均逐層遞減[4].

從德國和日本的研究可以看出:①總體樓層效益比率呈現相同趨勢，即地上1層利用效益最大，地上空間利用效益隨高度增加而遞減，地下空間的利用效益隨深度增加遞減，可以作為我國制定立體地價的參考.②地下空間土地使用權的價值及地價分配率隨其深度、用途、區位的不同而不同.因此，國土部門不但要定期開展地下空間土地使用權價格的市場監測工作，而且要建立區域的地下空間土地使用權價格變化數據庫，并定期進行更新.③制定立體地價方案時，必須首先做大量的價格調查，了解高層建筑物各樓層價格的差異.

2.2 地下空間土地使用權價格評估的國內實踐

國內主要是借鑒土地使用權價格評估的理論和方法，提出了一些對地下空間土地使用權評估的思路.例如對于有收益的地下空間，可采用收益還原法進行評估，主要思路是預測地下空間土地使用權未來一定年期的純收益，并按照一定的土地還原利率將預期純收益折現到估價時點，即可求出地下空間土地使用權的價格；對于待建的地下空間土地使用權，可采用剩余法進行評估，主要思路是預測新增加地下空間所帶來的收入，扣除各類建設成本及利息、利潤、稅收后，以價格余額來確定新增地下空間的地價.

目前，國內部分城市出臺相應規定，按照基準地價的某個比例來確定地下空間土地使用權價格.例如紹興市規定“地下空間為一層的，按照紹興市區土地基準地價相對應用途價格（折算為樓面地價）的40%收取，用途為停車場的按25%收取，地下空間為二層以上（含二層）的按25%收取，停車場的按20%收取”.福州市規定“凡通過有償方式取得地下建設用地使用權的，根據地下建設所在地塊相對應用途的基準地價折算為樓面地價的一定比例收取出讓金.具體為:地下一層，用途為商業、辦公、娛樂等的，按50%收取；地下二層、三層，用途為經營性停車場（庫）的，分別按20%、10%收取”.以上規定可操作性較強，但統一的比例系數無法體現不同區域地價的差異.

3 地下空間土地使用權價格評估模型

3.1 地價的地面—地下空間分配理論與方法

由于地下空間土地使用權價值的空間分布與地上土地使用權價值具有相對一致性，從簡潔、有效、實用的角度考慮，地下空間土地使用權價格可以在地上土地使用權價格評估的基礎上，以地下空間土地使用權利用用途、預期收益、開發成本等為修正因素，結合地上土地利用與地下土地利用的效益費用比率，通過地價分配率系數進行修正評估，形成地下空間土地使用權價格.

參照國外實踐，地面-地下土地使用權價格可以通過假設開發法進行計算，公式為:

式中:PL為地價；P為房地產銷售價格；C為建筑成本；π為利潤；i為利息；T為稅費.

建筑物的房地產售價可以通過市場調查取得，同時可以假定同一座建筑物中同一用途的房地產，不同樓層的建筑成本、利潤、利息和稅費等相同，因此可以根據不同的房地產售價求得不同的地價，這種地價差異體現了各樓層分持土地的空間價格差異[5].地價的空間分配可通過地價分配率實現.地價分配率是指將土地價格進行立體分割后分配給各樓層的比例，總和為100%，計算的基本方法是用上述公式求得的各層地價分別除以地價總和，從而得到各層地價分配率.這是一種簡便易行的分割地價的方法.

3.2 地下空間土地使用權價格評估模型及測算步驟

3.2.1 地下空間土地使用權價格評估模型

首先，根據假設開發法，從投資的角度來考慮，可以得出[4]:

式中:P為不動產總價；V為地下空間土地使用權價格；C為地下空間建設成本；a為不可預見費、管理費；t為相關稅費；π為利潤.

整理可得:

由（3）式可以看出，在 t、π、a一定的情況下，平均售價P越高，地下空間土地使用權價格V越高；地下建設成本C越高，地下空間土地使用權價格V越低.

其次，建立地面—地下土地使用權價格對應模型.根據經濟學等量資金力求獲取等量收益的投資原理，假設地面、地下空間土地用途相同，當具有相同的投資收益率時，投資者就會去開發地下空間.設G為地面土地使用權，i為地下空間第i層的土地使用權，根據公式（2）、公式（3），可以建立以下地下空間土地使用權價格評估模型.

在正常情況下，投資收益率相等，即

經簡化后可得:

綜上所述，通過公式（6），可以測算某一區域地下空間土地使用權價格對應于地面土地使用權價格的地價分配率，在已知地價分配率和地表土地使用權價格的基礎上，求取地下空間土地使用權價格；也可在已知地表宗地價格的基礎上，直接計算該宗地地下空間地使用權價格.

3.2.2 地下空間土地使用權價格評估測算步驟

地下空間土地使用權價格評估是一個完整的體系.根據公式（6），可以按以下步驟測算地下空間土地使用權價格:

（1）確定評估目的，是地下空間土地使用權的出讓評估、轉讓評估還是抵押貸款評估或其他目的評估；

（2）根據評估目的，對地表土地使用權進行評估，在該階段評估中，要依據《城鎮土地估價規程》，遵循替代、需求與供給、變動、預期收益、協調、合法、最有效使用等原則，選擇市場比較法、假設開發法、剩余法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價系數修正法等對地表土地使用權進行評估；

（3）通過市場比較、成本測算等確定待估地下空間土地使用權的地價分配率，計算地下空間土地使用權價格.

4 案例研究

本次評估對象為地下商業部分，位于地下一層，建筑面積為16348 m2，建筑高度為6 m.地下一層商業部分建成后，將以餐飲為主，兼顧零售業，并設有溜冰場.

4.1 估價目的

天津某投資有限公司擬受讓天津市南開區紅旗南路北側2號地塊地下建筑面積16348 m2的地下空間國有建設用地使用權.估價目的是對該地下建筑面積16348 m2涉及的地下空間國有建設用地使用權價格進行評估，為辦理相關土地出讓手續、顯化土地資產提供土地價格參考依據.

根據《土地出讓項目地價評估條件》、《天津房地產產權證》以及《建設工程規劃許可證》，待估宗地坐落于天津市南開區紅旗路北側，證載土地用途為商業用地.根據《土地利用現狀分類》，設定估價對象的土地用途為商業用地.本次評估的標的物為地下建筑面積為16348 m2的地下空間國有土地使用權，涉及地塊的地上建筑面積為59421.38 m2，土地面積為42801.5 m2.

4.2 測算過程

4.2.1 測算地面土地使用權價格

根據《城鎮土地估價規程》和評估人員現場查勘，以及對估價對象的特點、評估目的及待估宗地所處區域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，結合估價對象的實際情況，采用假設開發法和收益還原法進行估價確定評估值.主要基于以下考慮:估價對象土地使用權為近期受讓的待開發用地，符合假設開發法的應用條件及適用范圍，可采用假設開發法為估價方法之一；同時掌握了估價對象周圍房地產的收益價格和房屋建造成本，因此選用收益還原法作為估價方法之二.

（1）假設開發法:首先測算開發完成后的房地產總價，然后扣除建安費用、專業費、利息、利潤、稅收等費用，以此確定土地使用權價格.測算公式為:

式中:VG為土地使用權價格；A為房地產總價；B為房地產開發成本；C為利潤.

（2）收益還原法:首先測算土地使用權在未來一定年期的純收益，然后按照一定的土地還原利率將純收益折現到估價時點.測算公式為:

式中:VG為土地使用權價格；a為土地純收益；r為土地還原利率；n為土地使用年期.

根據公式（7）、公式（8），本著公正、公平、公開的原則，在分析現有資料的基礎上，采用收益還原法和假設開發法，經測算確定估價對象地面土地使用權價格為:

4.2.2 測算地下空間土地使用權價格

（1）通過調查市場資料，采用市場比較法確定PG、Pi.市場比較法是根據替代原則，將在同一供需圈內近期發生的、具有可比性的交易案例與估價對象的交易情況、日期、區域以及個別因素進行比較修正，得出估價對象估價時點時的市場價值.由于估價對象所在區域內與其用途和現狀相同或相似的交易案例較多，所以可以采用市場比較法測算PG和Pi，基本公式為:

式中:P為待估房地產價格；Pn為比較實例價格；A為交易狀況修正系數；B為交易日期修正系數；C為區域因素修正系數；D為個別因素修正系數.根據公式（9），在同類供需圈選擇3個可比實例進行修正，得出:

（2）依據《天津市建筑工程預算基價》，參考同類建筑的建安費用，可測算出CG和Ci.

（3）根據公式（6），計算地下空間土地使用權價格，Vi（樓面地價）=3197元/m2

由此，該建筑物于估價基準日在滿足價格定義和全部假設條件下的地下空間土地使用權價格為:

樓面地價:3197元/m2；土地總價格:52264556元

5 結束語

（1）地下空間土地使用權評估是土地估價領域里的一個新內容，探索建立科學的地下空間土地使用權評估模型、估價方法和價格體系，可為地下空間土地使用權交易提供價格依據，促進土地交易依法有序地進行，是對我國現行地價體系的有益補充.

（2）關于地價分配率，可分為宗地地價分配率和區域地價分配率.對于區域地價分配率，地價管理部門通過建立地價數據資料庫及數據動態更新機制，測算不同區域、不同土地級別、不同土地用途的區域地價分配率，指導區域地下空間土地使用權價格平均水平，確保宗地地下空間地價分配的準確性.

（3）地下空間土地使用權評估必須依據現有地價評估理論與方法.地下空間土地使用權利用效益主要取決于地表土地區位及其地上土地使用權用途，因此，地下空間土地使用權利用效益及空間收益與地面土地使用權的價值趨勢基本一致.由此，可建立一套地面——地下土地使用權價格對應模型，在運用現有估價評估理論與方法得到地面土地使用權價格的基礎上，通過修正快速得到地下空間土地使用權價格.

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