銀行網點用房租賃現狀分析

□文/丁 淳

（中國建設銀行河北總審計室 河北·石家莊）

網點是銀行銷售產品的主渠道，是銀行持續發展的堅實基石。多年來，銀行業保持著租賃與自有并存的格局，通過對某國有銀行一級分行的調查了解，截至2010年底，河北省租賃比為48.82%。租賃網點較好地彌補了自有網點的不足，充分發揮了方便、服務客戶的作用，樹立了良好的社會形象。但隨著我國經濟的快速發展，城鎮化改造步伐的加快，租賃營業網點暴露出一些問題。

一、現狀分析

（一）網點租賃和自有各占一半，但機構間差異較大，省會城市行的租賃比率高于制度規定。該省近3年租賃網點所占比率，平均為49.71%，但所轄二級機構之間由于歷史因素造成的差距較大，截至2010年末，網點租賃比率最高為72%，最低為24%。

早在2008年，從總行層面就倡導全行，尤其是省會城市等中心城市行要充分抓住機會，增加網點建設投入，提升網點自有率，并強調省會所在城市行的租賃比率最高不得突破70%，但本次調查的省會城市網點租賃比率卻為72%，高于制度要求。

（二）網點租賃合同期與裝修期不匹配，導致被動續簽合同并接受高額租金。根據我國會計制度規定，營業網點的裝修成本的攤銷期為5年，但在調查某一級分行營業網點租賃合同期限情況時發現，近年來新簽或續簽的網點租賃合同中，短期（小于5年）的較多，近3年短期合同所占比例平均為38.06%，其中，最高41.16%，最低34.14%。具體情況詳見表1。（表1）

表1 （單位:個數、%）

租賃合同期限的確定需要綜合考慮多個因素，如當地房屋租賃市場價格狀況、出租方的要求、現行財務管理制度的規定及雙方談判能力等。從近幾年房屋租賃市場價格迅速攀升的變動趨勢來看，出租者普遍傾向于簽訂短期租賃合同，因為這樣可以給出租者提供抬高房租的機會。如果租賃的房屋沒有或有很少的投入，出租人提高房租太多承租人可以選擇放棄，不會有資本性投入的損失，但因為我們租賃的營業網點必須按照經營規范進行裝修，也就是每個初次租賃的網點都要投入可觀的裝修費用，如果合同期限短于裝修費用的攤銷期，出租人在續簽合同時要求提高租金，我們則完全處于被動地位，幾乎沒有議價優勢，只能被動接受。

顯然，短期合同比例較大，必然增加合同續簽、價格上漲以及一旦價格談判破裂重新選址的可能，造成我行裝修成本的損失和部分客戶資源的流失。

（三）租賃網點議價能力低，談判被動。近年來，調查的某一級分行在租賃營業網點數量減少的基礎上，年租金反而逐年增大，近3年平均增長率為17.21%。具體情況詳見表2。（表2）

表2 （單位:萬元、%）

如，以省會城市為例進行偏離度分析。根據某省會城市國家統計局調查部分數據測算比較，2008～2010年省會城市房地產租賃價格同比上漲分別為14.75%、15.2%、5.88%，平均上漲11.94%。而該省會城市行實際支付租金同期分別上漲22.13% 、11.63% 、6.22% ，平均上漲13.33%，超社會平均水平1.39個百分點。

近年來，網點租金快速上漲，有受當地房地產租賃市場價格攀升和城市規劃的影響，但其主要原因:一是租賃合同期限短，被動續簽提高租金；二是缺乏網點租賃的整體規劃，被選網點少，議價能力低；三是選址和議價由不同的部門負責。營業網點租金的上漲，加大了經營成本，消耗了珍貴資源。

（四）超法定義務為個人出租者支付租賃稅費。現行《營業稅暫行條例》、《房產稅暫行條例》等相關規定，“個人出租房屋用于生產經營的須按租金總額繳納房產稅、營業稅及按營業稅的一定比例繳納城市維護建設稅、教育附加、地方教育附加和個人所得稅。”也就是說，出租人取得租金繳納稅金是他的義務。但筆者在調查中發現，我行租賃的營業用房中出租方是個人的，我們除了按照合同約定支付租賃費外，還要應出租人的要求支付本應由其支付的各種稅費。如，某二級機構2010年租賃網點中出租方為居民個人的租賃合同有13個，合同約定年租金額338萬元，其中按市場價格計算的租賃額278萬元，應由出租人繳納的稅費，合計60萬元。（計算過程:出租房屋適用的房產稅率12%、個人所得稅率4%、營業稅金及附加5.55%，應納稅費合計約60萬元=（278×21.55%）。超法定義務為出租人支付稅費，不僅增加了我行成本，還違反財務規定。

（五）基礎管理薄弱

1、相關制度和操作流程尚需健全、完善。網點用房租賃活動實際上是一個系統的決策過程，包括前期調查、合同簽訂、后續管理等諸環節，調查發現，相關制度零散而不系統，特別是網點的前期選址，沒有像一些知名品牌連鎖店鋪那樣有明確、統一的標準，決策人主要憑主觀感覺和個人經驗，沒有依據科學的數據資料選址，不利于各行對租賃業務的規范管理和具體操作。

2、尚未形成建行特色的網點選址決策理論及模型工具體系。前期調查階段是網點租賃的首要環節，需要有科學的富有行業特色的理論作指導，目前我行選址決策基本依賴于傳統經驗和主觀判斷，決策信息以人工收集分析為主，缺乏系統數據支持和先進理論指導，尚未引入主客流動線性法、比較競爭優勢法及渠道協同法等現代選址方法理論。如，一般未對擬選擇網址所在地的中長期城市規劃、周圍環境、家庭狀況、人口密度、潛在客流量、社會購買力、同業競爭程度等主要因素信息進行認真、詳細、完整的收集、分析，決策依據不充分，例如某二級機構因租賃網點前期調查不充分，盲目租賃、裝修。2008年4個租賃網點陸續在裝修后均因城市規劃被強令拆遷，資金損失較大。

3、租賃管理審批權限過于集中。目前，對網點租賃的審批管理為首租和續租租金漲幅超過10%的租賃項目一律由一級分行審批，實際上營業用房租賃項目有大有小，如租賃ATM用房一般只需數平方米，租金額度也較小，本著簡化流程和提高工作效率的原則，一級分行視具體情況可以將租賃權限適當下放。

4、后續評價考核管理需要改善。近年來，加速網點功能建設，優化網點布局是國有銀行的重要工作，網點建設投入力度逐年增大，而網點建設項目后評價工作是評價財務資源執行效率和效果的重要手段，目前該行僅對部分項目（租賃＋裝修合計大于100萬元）的部分內容進行了后續評估，評價結果不能全面反映網點租賃管理的總體情況。同時，項目后續評價也是對網點建設相關決策部門及人員的最終考核，但結果問責的很少。如，2007年相關制度對營業場所面積、裝修等控制標準進行修訂。其中面積標準設定由業務數據作為調整基準面積的依據和條件，相關業務數據主要用于客觀衡量網點的實際面積需要和后續追蹤評價。隨著城鎮建設規劃標準的提升，沿街商鋪房產呈樓層增高面積增大的趨勢，一般房屋所有者不愿意分割出租，而相中的擬租賃對象又超過業務發展需要的營業面積，這時個別行就采取虛增業務數據來增大租賃面積的方式變通，結果租賃后部分租賃面積閑置。如某二級機構租賃市區一處房產后，三樓一直空閑，僅作為網點日常庫房使用，相關行處未按上述制度對此進行考核和問責。

二、應對策略

針對上述網點租賃現狀，筆者建議采取以下措施:

（一）由總行制定統一的營業網點租賃管理辦法、操作流程，引進品牌連鎖店鋪的先進網點選址經驗和理論，加強基礎化、規范化、科學化管理，提高網點租賃管理水平。

（二）各級行都要制定網點建設總體目標，區別對待，穩步推進，抓住現階段鼓勵加大營業網點建設力度的有利時機，順勢而為，提高營業網點自有率，改善營業用房成本結構。

（三）進一步梳理、明確各部門職責，在各盡職責的同時，加強橫向之間的聯系溝通，提高及時性，增強聯動性。

（四）各級管理部門要定期對所轄機構營業用房的租賃現狀進行深入、全面的總結、剖析，及時發現存在的問題并加以指導，保證租賃業務的正常有效開展。

（五）網點的建設要符合自身發展戰略，同時也要兼顧社會和客戶需求。在網點布局建設中，要通盤考慮，科學布局，成為完善社會和社區的有機組成部分，不斷提升自身社會價值。