我國房地產金融非均衡狀況分析與政策建議

陳雪楚，彭建剛，鄧 彪

我國房地產金融非均衡狀況分析與政策建議

陳雪楚，彭建剛，鄧 彪

我國商業性房地產金融和政策性房地產金融存在明顯的非均衡特征。導致房地產貸款結構不均衡的主要原因在于房地產融資渠道單一以及商業銀行和房地產開發商的“脆弱性”。住房公積金的分散化管理和現行金融監管制度的不完善也加重了房地產金融的非均衡狀況。

房地產金融；商業銀行貸款；住房公積金；非均衡狀況

一、引 言

房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。隨著1998年住房制度的改革和我國城市化的推進，近年來房地產業進入快速發展的軌道，已成為我國國民經濟的支柱產業。保持房地產業的健康、有序發展是保持我國國民經濟持續、快速發展的需要。房地產金融作為一種重要的融資活動，應保障房地產業有效運行。

當前，我國房地產市場一定程度上呈現了非健康發展的狀態，部分城市房價增長過快，“房地產泡沫”開始顯現。中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》指出，2009年商品房每平方米價格為4 935-5 280元，城鎮居民收入房價比達到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范圍。藍皮書特別強調，85%的家庭沒有購買住宅的能力。2010年以來，國務院先后出臺了“國十一條”、“國十條”、“新國八條”等政策文件，意在抑制房價的過快增長。我國是發展中大國，區域經濟發展水平相差很大，各地房地產市場也呈現不同的狀況，對于房地產市場存在的問題，不能按照統一的模式進行控制和管理。考慮到金融業對房地產的發展具有至關重要的影響，本文試圖探討房地產金融非均衡發展的問題，從中找到解決房地產市場主要問題的辦法。下面從商業銀行貸款和住房公積金貸款兩個方面來分析房地產金融的非均衡問題。

二、商業性房地產金融非均衡狀況分析

1.房地產金融呈現出以商業銀行貸款為主的發展模式

房地產金融的基本功能是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產的順利進行。但是，我國房地產開發融資當前嚴重依賴于商業銀行，缺乏多元化的融資方式。

國家統計局發布的統計年鑒顯示，我國房地產開發資金來源的主要渠道為：國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金來源（主要包括定金和預收款）。根據《中國統計年鑒2010》和國家統計局公布的相關數據可測算得出1999-2010年全國房地產開發企業的資金中直接來源于國內貸款平均占比為20.51%。這一比例看似并不高，但仔細分析，其他資金來源、自籌資金中相當大的部分也來自于商業銀行貸款。我們采用中國人民銀行房地產金融分析小組在《2004中國房地產金融報告》中的分析結果：自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自商業銀行貸款；定金和預收款也有30%的資金來自商業銀行貸款［1］。于是可得出：

房地產開發中銀行貸款占比=直接的國內貸款占比+0.7*自籌資金占比+0.3*其他資金來源占比。

按照上述公式可測算出房地產開發資金來源中銀行貸款（即包括銀行的直接和間接貸款）的真實占比，如圖1所示：

圖1 1999-2010年房地產開發中銀行貸款所占比重

根據圖1，十二年來，房地產開發中商業銀行貸款占比均值為56.21%。國際通行標準是銀行貸款不應超過房地產總投資的40%。在房地產金融業相當發達的美國，在房地產企業使用資金總額中，商業銀行貸款只占15%左右。可見我國的房地產開發過度依賴于銀行，房地產風險主要集聚在商業銀行。

2.房地產開發貸款的投向結構不均衡

我國房地產業自1998年向市場化轉型后，房地產市場投資逐漸火熱。2009年全國共完成房地產開發投資36 232億元，其中商品住宅完成投資25 619億元，占房地產開發投資比重的70.7%；而1999年房地產開發投資和商品住宅投資分別為4 103億元和2 638億元。1999-2009年間我國房地產開發投資增長了近十倍。然而，投資的增加，并沒有使房地產市場完全沿著“居者有其屋”的方向發展，出現了一定的偏差。近幾年不斷飆漲的房價讓部分城市的老百姓望房興嘆，一些城市出現了房屋空置率高而許多老百姓買不到房或買不起房的現象。究其原因，這是住宅投資結構嚴重偏離居民住房需求結構所導致的結果。我們根據《中國統計年鑒2010》的數據測算了1999年至2009年房地產開發企業各類住宅投資占比，見表1。

表1 按用途劃分的房地產開發企業投資占比

從表1可看出，作為保障性住房主體的經濟適用房投資比例逐年下降，近五年平均不到5%的水平，而別墅、高檔公寓近五年投資比例平均達到了10%；而在普通商品住宅中，又以大戶型開發為主，中小戶型開發不足。以2006年為例，由建設部提供的調查結果，2006年1-11月份，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重僅為20.5%。由《中國統計年鑒2010》可知，1999-2009年間我國共竣工住宅3 877萬套，經濟適用房491萬套，占比12.66%。由中國統計年鑒的數據測算，從2000年至2009年，經濟適用房竣工套數占比是逐年下降的。根據中金公司房地產行業分析報告，若按整個收入階層30%以下的家庭作為住房保障的對象，我國保障性住房需求缺口近5 000萬套。保障性住房供求結構的失衡，使得大量中低收入人群只能通過商品住宅解決住房問題，也間接推動了商品住宅價格的上漲。然而現今部分城市居高的房價，已遠遠超出了其支付能力，而保障性住房供給的嚴重不足，不可避免地出現了很多人買不起房的現象。

這種現象的發生，表面上看是房地產開發投資結構的不均衡，本質上是我國以銀行貸款為主的金融機構對房地產業支持的不均衡。我國房地產開發資金主要來源于銀行的貸款，2010年房地產開發中直接來源于銀行貸款達到了12 540億元，加上間接的銀行貸款，這個數字更大。因為近幾年房地產開發商偏向于大戶型、別墅、高檔公寓的開發，忽視對小戶型、保障性住房的開發，銀行貸款的大部分投向了大戶型、別墅、高檔公寓的開發。銀行房地產貸款的結構不合理是造成當前房價過高的重要原因。

這種投資結構的失衡可以說是開發商與銀行共同趨利作用的結果。這種不均衡的房地產開發結構和信貸結構，提高了銀行的風險暴露水平，系統性金融風險逐漸累積，是不可持續的。

三、政策性房地產金融非均衡狀況分析

政策性房地產金融是指按政策規定辦理的與房地產有關的各種貨幣資金的籌集融通和結算等信用活動，目前主要指與住房制度改革有關的金融業務［2］（88）。政策性房地產金融與商業性房地產金融共同構成了我國的房地產金融體系。當前，我國的政策性房地產金融業務主要指住房公積金業務，下面將著重從住房公積金來剖析政策性房地產金融存在的非均衡問題。

住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非事業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金［3］。設立的目的是通過國家和單位的支持，以及個人的努力以提高廣大職工的購房能力。運用住房公積金發放個人住房貸款，可以幫助中低收入的職工買房，減輕他們的負擔。我國住房公積金制度自1991年建立開始，已經取得了顯著成效。

截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20 699.78億元，繳存余額為12 116.24億元；全國累計為961.17萬戶職工家庭發放個人住房貸款10 601.83億元，個人貸款余額為6 094.16億元；從而為改善城鎮中低收入職工的住房條件起到了很好的保障作用。

盡管二十年來住房公積金制度在不斷完善，但仍存在許多缺陷和不足，其中區域發展不均衡現象十分突出。

經濟發達、房地產業發展較快地區，住房公積金歸集總額較多，如北京，上海，天津三市。當然發達地區，由于職工數量多，收入水平高，繳存的住房公積金數額固然也多。歸集總額與其地區發達程度密切相關，這是常態，對此不必作過多的分析。這里有必要通過住房公積金運用率來分析城市間的非均衡問題。住房公積金主要是通過低利率貸款來支持中、低收入職工購房，一個地區住房公積金貸款發放得越多，運用率越高，說明該地區住房公積金事業發展得越好，職工購房得到了更多的保障。

因各城市公積金管理中心購買國債比例較小（2008年末全國住房公積金購買國債余額僅占住房公積金繳存余額的3.24%），并且購買國債并不是對居民購房的直接支持，所以本文對住房公積金運用率計算公式加以修改，省略購買國債余額之和這一部分。

依照公式2收集的數據，計算出了各城市的住房公積金運用率，如表2所示：

表2 2009年全國部分主要城市住房公積金運用率

對表2作比較分析發現東、中、西部地區各城市之間住房公積金運用率差異性明顯，指標最大值達到1.089，而指標最小值只有0.336。這種差異性并不是建立在經濟發展的水平上。即使在經濟發展程度相似地區，住房公積金運用率也不盡相同。東部地區的廣州這一指標低于0.5，而上海、南京卻高于1；西部地區的貴陽和成都這一指標值都在0.7以上，但烏魯木齊、昆明的指標值卻小于0.5。表明當前住房公積金的發展在區域間非均衡狀態明顯。

在現行的“屬地管理”原則下，住房公積金具有資金封閉運行、不流動的特性。各城市的住房公積金運用率相差較大造成了一部分地區（如上海、南京等城市）住房公積金歸集量無法滿足住房貸款的需求，而另一部分地區（如海口、烏魯木齊等城市）由于貸款需求量低，出現資金大量沉淀的現象。這種城市間住房公積金使用的不均衡性，使得我國住房公積金總量出現大量閑置，造成住房公積金資源的嚴重浪費。

四、我國房地產金融出現非均衡狀況的原因分析

1.造成非均衡的主要因素

（1）融資渠道單一

我國房地產金融市場金融產品少，除了銀行貸款，目前僅有的信托、發行股票、企業發債等，資金籌措渠道發育不足，金融風險難以分散。對于大部分房地產開發商，銀行融資是其主要的手段。近些年，國家的宏觀貨幣政策一直把控制通貨膨脹作為重要的目標，銀行的利率也就維持在較低的水平，因而銀行融資成本相當低廉。因此，房地產開發商通常會采取各種手段，甚至不惜抬高成本去銀行融資。盡管房地產金融市場經過多年宏觀調控，我國的房地產開發融資至今仍然以商業銀行貸款為主。

（2）商業銀行和房地產開發商的“脆弱性”

近些年房地產業的市場化帶來了房地產市場的空前繁榮，給許多房地產開發商帶來了巨額財富，為其提供貸款的金融機構也從中受益。據有關報告顯示，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，甚至達到30%～40%以上。相比較而言，對于經濟適用房等保障性住房的開發，開發商一般只能賺取不超過3%的利潤。短期利潤的巨大差異，房地產開發商自然傾向于投資高利潤的別墅、高檔公寓等；為了追求高額利潤，他們甚至不顧籌資風險盲目擴張業務。而一些商業銀行受房地產業高投入高回報的誘惑，以追求盈利為目的，不顧風險地大膽向房地產商發放大額貸款，直接導致了房地產產品結構的非均衡。

（3）住房公積金管理分散化

住房公積金設立的初衷是為了解決職工購房困難的問題，目標是支持職工基本的住房需求，貸款的對象應當主要是缺房戶和中低檔購房戶。如果資金大量閑置，說明大量的中小戶型住房需求沒有得到應有的滿足。各地住房公積金貸款業務發展不均衡，造成大量住房公積金閑置的根本原因在于目前我國的住房公積金未實行統一管理。各地繳存的住房公積金由各地單獨管理，且各地的管理政策和管理模式都不一樣，住房公積金封閉運行，且不流動，導致各地住房公積金運用率差異性明顯，住房公積金不能按照供需得到有效配置，因而出現住房公積金大量閑置的現象。如果住房公積金在全國范圍內能一定程度上進行余額調度，一方面能有效地利用閑置的資金，另一方面也能調動各城市住房公積金管理中心利用好住房公積金的積極性。

2.國家金融監管機構與商業銀行的博弈結果

針對房地產金融非均衡運行的狀況，國家在不同的階段出臺了各種針對房地產市場的金融調控政策，但一直收效甚微。所謂“上有政策下有對策”，各種房地產金融調控政策在商業銀行沒有得到有效落實。下面從博弈論的角度，對造成這種狀況的原因作出分析。

模型假設：

（1）博弈雙方為金融監管部門與商業銀行。

（2）博弈雙方可能的策略：監管部門：{檢查，不檢查}；商業銀行：{積極執行，消極執行}。

（3）設金融監管部門實施檢查，能夠發現商業銀行是否積極執行監管部門規定的房地產信貸政策；若發現商業銀行消極執行，則采用罰款等措施；監管部門的檢查只付出成本，沒有收益。

（4）設金融監管部門不實施檢查可獲得閑暇收益；但在銀行消極執行信貸政策，而監管部門不檢查時，有間接損失（ 如上級部門的問責，信譽損失等）。

（5）設金融監管部門實施檢查的直接成本為C，監管部門不實施檢查可獲得的閑暇收益為S，商業銀行積極執行上級規定的房地產信貸政策所取得的收益為R，商業銀行消極執行上級規定的房地產信貸政策所取得的收益為R*，監管部門不檢查帶來的間接損失為L，監管部門對商業銀行消極執行房地產信貸政策施行的罰款為F。

基于上述假設，建立監督博弈模型如表3所示。監管部門的純戰略選擇是檢查或不檢查，商業銀行的純戰略選擇是消極執行或積極執行。假定F-C>S-L（這一假定是符合邏輯的，否則金融監管部門就無存在的必要），則不存在純戰略納什均衡（純戰略納什均衡的結果是唯一的，即雙方肯定都不作為），以下求解混合戰略納什均衡。

表3 商業銀行與金融監管部門之間的博弈收益矩陣

用P代表商業銀行消極執行房地產信貸政策的概率，θ代表金融監管部門檢查的概率。若給定P，金融監管部門選擇檢查（θ=1）和不檢查（θ=0）的期望收益分別為：當 Π（1，P）=Π（0，P）時，即當金融監管部門實施檢查與不實施檢查的結果無差異時，將達到混合戰略均衡。混合戰略均衡意味著檢查與否不確定條件下博弈雙方可能同時得到的均衡結果。滿足這一條件時，可得：

因F-C>S-L，P<1，符合數學意義。

從（5）式得出，商業銀行消極執行房地產信貸政策的概率大小與金融監管部門閑暇收益和檢查成本正相關，與對商業銀行的罰款和監管部門間接損失負相關。

現實情形與前面的假設有相當程度的相似性；由于目前的金融監管機制，監管部門的檢查只付出成本，卻沒有收益，缺乏有力的激勵機制；監管部門缺乏上級部門的有效問責和社會有效監督，間接損失小而閑暇收益大，并且銀行消極執行政策獲得的額外收益遠大于監管部門對其罰款，即總體表現為S、C往往過大，而F、L比較小，因而往往P值較大，即商業銀行容易發生消極執行國家規定的房地產信貸政策的情況。所以盡管國家出臺了很多調控房地產的金融政策，但銀行的消極不作為，使政策效果大打折扣，房地產金融非均衡化運行依然相當明顯。

五、解決房地產金融非均衡問題的若干政策建議

房地產金融狀況呈現非均衡化不利于我國房地產業的健康和可持續發展，為了解決房地產金融領域存在的不均衡問題，建議采取如下政策措施：

1.建立多元化的融資體系，改變以銀行為主的融資方式

房地產開發資金主要來源于銀行貸款，根源于我國目前其他融資渠道不暢通，缺乏多元化的融資手段，為此，需大力發展有中國特色的多元化房地產融資體制。當前我國房地產企業利用資本市場融資有限，8萬多家房地產企業中，滬深上市企業僅115家；房地產企業更是鮮有通過發行債券的方式獲得開發資金的情況。這其中既有上市準入門檻高，房地產企業無法達到上市條件的自身原因；也有受國家宏觀調控政策影響，監管層不易批準房地產企業在資本市場融資的客觀原因。為了促進房地產業向健康的方向發展，在融資政策上，應根據房地產項目的性質采取差別化策略。

監管層應把承擔保障性住房建設業務作為房地產企業能否上市或發債許可的重要標準，并在一定程度上給予政策優惠，支持保障性住房建設項目在資本市場融資。可推出中國模式的房地產信托投資基金（REITs）；在資金來源上采取公募的方式，面向社會公眾募集資金，吸取民間資本；在資金投向上采取權益類模式，專業的房地產管理者根據國家政策導向和市場需求經營房地產項目，而大量分散的基金持有者通過投資房地產獲取穩定的收入；這樣既能保證基金持有者分享房地產業快速發展的成果收益，又能避免民間資金過度直接投資于房地產市場，造成大量住房閑置，吹大價格泡沫。為了支持房地產信托投資基金的發展，國家需出臺相應的稅收優惠政策，如股息分紅收入免交所得稅等。

2.優化房地產貸款結構，對銀行放貸行為進行監管

銀監會可對商業銀行的房地產開發貸款采用比例限制的方法進行約束。要求商業銀行按照規定的貸款投向結構比例進行房地產開發貸款的配置，如對保障性住房、中小套型商品住房開發貸款的投放設定比例下限；實施梯度化的貸款準備金管理策略，依照保障性住房、中小戶型住宅、大戶型住宅和別墅的順序，對貸款準備金的計提比例逐步提高。銀監會每年對商業銀行采取動態檢查的辦法，對不能按照銀監會要求發放貸款的銀行進行處罰。這樣做，可防止銀行同業間過度競爭導致房地產放貸結構失衡，消除房價和房屋空置率高的怪現象。

3.建立發放住房公積金貸款的激勵與約束機制

對住房公積金的使用應建立激勵與約束機制。國家要出臺提高住房公積金運用率的辦法。對于住房公積金運用率較低城市，除了應采用一定的激勵與約束辦法提高資金運用率以外，可制訂優惠政策鼓勵使用住房公積金用于保障性住房的建設。只要能保證資金的安全和合理的收益，對于用于保障性住房建設的住房公積金額度可加大。對于資金運用率較低的城市可嘗試使其住房公積金按照一定比例并在一定區域內和向資金運用率較高城市實行有償調度，以調動各城市住房公積金管理中心合理發放住房貸款的積極性。當然，接受資金的城市必須保證這些資金是用于職工購買首套住房或用于建設保障性住房。

4.加大房地產金融的監管力度，建立監管問責機制

博弈模型分析的結果表明商業銀行消極執行房地產金融監管政策概率的大小，取決于監管一方。因此需完善金融監管的激勵機制，要使監管人員的付出與其所得的回報相對稱，提高監管的積極性。應該注重改善監管環境，改良監管方法，提高監管效率，從而降低監管機構的監管成本。建立監管問責機制，對監管不當、監管缺失的行為進行有效問責。加強監管工作自身的信息披露，減小監管領域的灰色區域，引進社會監督機制，提高監管部門和監管人員不作為時的機會成本。加強對違規銀行的懲處力度，提高罰款額度。總之，通過多種手段達到降低商業銀行消極執行房地產金融監管政策概率的目的，保證國家房地產調控政策在商業銀行得到有效落實。

［1］中國人民銀行房地產金融分析小組.2004中國房地產金融報告［N］.金融時報，2005-8-16，（3）.

［2］鄧宏乾.房地產金融［M］.上海：復旦大學出版社，2006.

［3］中華人民共和國國務院.住房公積金管理條例［EB/OL］.http：//www.gov.cn/gongbao/content/2002/content_61418.htm.

（責任編校：文 心）

The Unequilibrium Analysis of Real Estate Finance and Policy Recommendations in China

CHEN Xue-chu，PENG Jian-gang，DENG Biao

The unequilibrium of commercial real estate finance and public real estate finance have appeared in China.The main reasons that real estate loans structure is imbalanced are rare channels of real estate financing and the“vulnerability”in commercial banks and real estate companies.Decentralized management of housing accumulation fund and the imperfections of current financial regulatory system also increase unequilibrium of real estate finance.

real estate finance；commercial bank loans；housing accumulation fund；unequilibrium conditions

陳雪楚，湖南大學金融管理研究中心博士研究生（湖南 長沙 410079）彭建剛，湖南大學金融管理研究中心教授，博士生導師（湖南 長沙 410079）鄧 彪，湖南大學金融管理研究中心碩士研究生（湖南 長沙 410079）