淺談宏觀調控下我國房地產信貸風險

何巍 姜利

(本鋼設計研究院有限責任公司，遼寧 本溪 117000)

1 我國房地產信貸狀況

2010年以來，政府不斷出來推出一系列調控房價的政策，“國八條”、“國六條”“、國十五條”的相繼頒布嚴格限制了房地產貸款條件。從土地來看，采取加大對閑置土地的查處及懲罰力度，從資格審查方面來看，嚴厲打擊炒房投機行為，從稅收來看，針對不同購房者實行差別稅收，從保障住房來看，增加財政的保障房建設投入，鼓勵保障性住房建設。根據國家統計局關于房地產開發資金來源統計數據，2010年房地產企業開發資金總量72494億元，同比增長25.4%。在我國市場經濟尚不完善的背景下，企業債券、商業票據等直接融資渠道較為缺乏而且門檻較高。資金高度集中于商業銀行，使得房地產的市場風險轉嫁為商業銀行的信貸風險。這不僅加大了商業銀行的經營難度，而且還使其面臨著巨大的潛在風險，銀行資產質量開始受到威脅[1-2]。

2 房地產未來發展趨勢判斷

2.1 調控對房地產市場運行的影響

由于年初國家房地產調控政策主要針對直轄市、計劃單列市、省會城市等一線城市投資和投機性購房需求，調查顯示：居民購房積極性下降，觀望情緒有所抬頭，住房成交量月度間波動增大，二手房成交相對低迷，商品住房成交均價漲幅相對趨緩等方面。

2.2 房地產市場未來發展趨勢判斷

隨著國家調控政策逐步落實，房價仍將保持繼續上漲勢頭，供需雙方交易行為更加理性，房地產市場秩序趨于穩定。“十二五”和今后一定時期我國經濟發展模式加快由外需向內需轉型，而城市化是經濟社會轉型根本方向，城鎮人口加快增長，將為房地產市場發展提供廣闊空間，將繼續推動房地產市場發展。目前，宏觀調控已取得階段性成果，2011年9月份全國70個大中城市中商品房價格環比下降的城市有17個，持平的有29個，上漲的城市中漲幅均未超過0.3%；同時，價格同比漲幅回落的城市高達59個，較8月份增加19個。全國70個指標城市的房地產價格明顯出現了數據上的拐點。

2.3 房地產銷售及價格變化情況

2005年以來，盡管商品房銷售快速增長，新竣商品房空置面積也不斷增加，空置率（增量市場空置率）有上升趨勢。近幾年河南駐馬店市2005年以來商品房空置率呈快速上升趨勢，2005年銷售形勢是最好的一年，空置率只有0.73%，2006年、2007年猛增到19.01%、38.32%，2010年達到42.99%。

3 新形勢下房地產信貸面臨的潛在風險

3.1 政策累計效應對改善性住房需求產生較大影響

基層金融部門住房按揭貸款實行利率優惠積極性下降，2010年10月以來央行連續五次上調基準利率，政策調控前后住房按揭貸款利率提高幅度較大。以5年期貸款為例，2010年10月加息前基準利率5.94%，七折優惠后只有4.16%，五次加息后，5年期貸款基準利率7.05%，如果上浮10%，高達7.76%，調控前后房貸利率升幅高達86.5%[3]。

3.2 調控政策有效實施的基礎不夠穩固

國務院新一輪調控政策，雖然進一步強化了限購、限貸等行政性調控手段，但在土地出讓體制未發生根本變化，地價、主要建筑材料價格及民工工資總體上漲的情況下，房價上漲壓力仍然較大，短期調控效果長期保持基礎不牢，投資和交易都存在反彈可能。新一輪調控政策實施后，雖然房價漲幅相對趨緩，但上漲數額相對較大，普通城鎮居民承受能力有限，房地產市場秩序長期穩定面臨著許多潛在風險。

3.3 房地產開發企業對商行貸款依賴程度較高

由于一些房地產開發企業規模普遍較小，自身實力較弱，向商業銀行申請開發貸款成為籌集開發資金的第一選項，銀行不能滿足其資金需求時，就通過民間借貸等方式籌集高成本資金。目前，房地產開發企業銀行貸款占比在20-30%之間，另外由于在房地產開發企業的自籌資金中，又有相當一部分是由個人住房貸款形成的，由此來看房地產開發企業的資金30%以上來最終來源于商業銀行。

3.4 房地產融資市場發展不完善導致的市場風險

目前，我國房地產企業的融資渠道單一，債券融資、上市融資和信托基金等直接融資都存在較嚴格的準入門檻，金融工具創新不足。據估計，房地產開發過程中使用的銀行貸款資金比重高達55%以上。由于我國房地產金融市場尚不完善，商業銀行巨額的房地產貸款很難通過資產證券化到二級市場上流通轉讓，風險難以分散致使房地產貸款風險過度集中，商業銀行面臨較大的市場風險。

3.5 商業銀行內部機制不完善帶來的信貸管理風險

商業銀行內部缺乏專業的資產評估人才，再者，項目評估缺乏有效的監督、責任追究機制，商業銀行難以把握其執業能力，更無法監督和追求其責任。貸后風險管理不到位。由于我國尚未建立一套較為完善的個人信用評級體系，個人消費信用制度滯后，消費者財產狀況不透明。

4 防范化解房地產信貸風險的對策建議

4.1 加強社會信用環境和信用制度建設

大力加強社會信用觀念建設。維護良好的經濟、金融環境，要加強信用評價機制建設。政府應負責牽頭，組建公信的信用評價機構，為房地產金融的更好開展提供有力支持，并通過制定完善的法律法規，完善信用制度[4]。

4.2 強化信貸風險管理

加強對開發商和合作樓盤項目的審查與管理，開發項目必須“四證”齊全，加強項目的后續管理，對項目工程進度、資金使用情況、銷售情況等進行動態監控。

4.3 健全、完善房地產信貸的法律體系

市場經濟是法制經濟，制定和完善與房地產信貸有關的法律法規是規范金融秩序，防范和減少房地產金融風險的保障。

結論

認識房地產，就是要認識它的本質--地域性經濟、行業從屬性、資產的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發展階段。當房地產在一定的經濟發展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩定的房地產市場關乎國計民生，對于房地產市場調控的宗旨應是保證市場健康發展，避免過度投機和房價大起大落。

[1]董明明.目前房地產信貸風險的成因與對策[J].商業文化,2011,(3).

[2]邱磊.我國商業銀行房地產信貸風險分析[J].中國商界,2008,(2).

[3]周至鵬.商業銀行房地產信貸風險與控制探析[J].金融廣角,2007,(4).

[4]張黎黎.淺談商業銀行房地產信貸風險及防范[J].現代商業,2009,(1).