房地產企業稅務籌劃的經濟效應分析

摘要：稅務籌劃已經成為房地產企業增強市場競爭力、降低自身稅負的有效工具。在稅法調整和緊縮性政策環境的條件下，房地產企業稅務籌劃的經濟效應成為學術界和實業界關注的重點問題。本文在理論分析的基礎上，分別針對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析。研究發現，稅務籌劃活動具有積極的經濟效應，并且受到不同環節稅務籌劃特點的影響。

關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應

隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。

1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析

隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。

房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。

1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。

1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。

正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。

在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。

2 稅務籌劃經濟效應的理論分析

稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。

3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析

在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。

4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析

房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。

5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析

保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。

6 小結

通過以上分析，本文得出以下結論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的稅收理論依據[J].稅務研究.2003，（05）.

[2]曲曉輝.論長期股權投資財務決策的稅務問題[J].稅務與經濟.2006，（01）．

[3]張英明.納稅籌劃與企業戰略[J].經濟與管理.2006，（09）．

[4]黃黎明.稅收籌劃理論的最新發展——有效稅收籌劃理論[J].涉外稅務.2004，（02）.

[5]蓋地.稅務籌劃的主體、目標與學科定位[J].鄭州航空工業管理學院學報.2007，（08）.

[6]李明.新稅制下房地產業納稅會計與納稅籌劃[M].中國市場出版社.2009：32-45.