全過程房地產開發成本控制

摘 要：房地產開發的成功與否與在開發過程中的成本控制有著密切的關系，如果在開發過程中成本能夠得到有效的控制，那么企業在利潤的獲取以及在項目的成功方面就不會有多大的問題。也就是說在房地產開發過程中成本的控制已經成為房地產企業的重中之重。本文就針對房地產開發的全過程對成本控制進行了分析，旨在為房地產企業的開發工作提供一些可行性的建議。

關鍵詞：房地產開發；投資決策；成本控制

在房地產的開發中，對于成本的有效控制不僅能夠給企業帶來利潤，也能夠促進房地產項目的良性運行。在房地產的開發中，在成本控制方面一般包括在投資決策階段的成本控制，在規劃設計階段的成本控制，在招投標、施工、竣工結算以及營銷等方面的成本控制，具體來說體現在以下幾個方面：

1 投資決策階段

一般來說房地產企業在取得一個項目之后，在開發之前要對整個項目做可行性的研究。在進行可行性的研究過程中首先應該由策劃設計部門進行市場調研，從而提出可行性的建議，也就是說這個建議一方面要滿足消費者的需要，另一方面要讓企業獲得較高的利潤，并且在這過程中需要對整個項目進行很好的定位。在分析目前市場中的狀況的基礎上對未來的發展趨勢進行研究，當然在進行調研以后，專業人士還要根據現有的調查資料以及一些特有的方法對建設項目進行資金的估計，也就是要進行初步的預算。而決策者則要根據所提交的策劃報告對整個項目的建設標準，建設的地點以及時間還有所要用到的一些原料的價格，市場方面的需求以及所要承擔的風險等進行一個科學的分析與研究，從產品定位角度說明成本與產品的密切關系，并獲得高品質，底成本的產品。或者滿足市場需求的低成本產品，從而正確的制定目標成本與資金計劃，為以后的環節鋪路，并且為科學的成本控制打好基礎。

2 規劃設計階段

在規劃設計階段的成本控制的好不好，也是整個項目成本控制的關鍵點。在規劃設計的階段可以分為初步設計、技術設計以及施工設計三部分，當然由于所在的階段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在設計招投標的活動中，可以將技術以及經濟方面的影響看作是整個項目成本控制的關鍵，也就是要組織多家單位進行競標，然后在過程中邀請多個專家進行評標，從而科學的選出最適合做項目的設計單位，從而讓良好的設計降低成本；在進行限額設計的階段，設計人員應該對一些建筑原材料以及人力的價格進行科學的估算，當然在估算的過程中要保證所估算的數字不能夠超過的可行性報告里面的幅度；并且在施工圖的設計階段，對于施工圖要進行完美詳細的編制，將工程方面的設計與工程預算結合起來，在保證有好的質量的前提下降低工程造價。當然為了達到這個目的，企業可以邀請比較專業的工程造價人員，對整個設計進行適當的監控，從而達到降低成本的目標。

3 招投標階段

在房地產開發中，招投標活動是一個不可缺少的環節，也是整個項目成本控制的一個關鍵環節。在很多的項目開發中都是這樣，為了保證找到最好的開發商以及找到最好的合作商，項目擁有者都會組織投招標活動。所以在整個房地產的開發過程中，不管是在土地的競拍還是在進行規劃設計以及提供材料方面都要進行招投標。當然在這個過程中房地產公司為了保證招投標科學的進行，所以就會將自己所要的東西委托給一家專門的招投標公司，讓他們科學的組織招標投標，闡述合同條款的完善及可執行來降低成本變動風險，盡量編制切實可行的閉口合同來減小施工階段的成本變動，然后通過專業的評審團的審判，找出最適合的合作企業。在進行這樣的活動的過程中不僅需要招投標公司的努力，更需要企業部門的配合，從而讓整個活動能夠科學有序的進行。在這個過程中需要將施工圖的預算作為招投標的控制標準，在這方面對整個開發的成本進行控制，然后在各個方面進行科學的審核，從而讓整個成本的控制在一個良好的環境中發展也是很重要的一個環節。

4 施工階段

在房地產開發的過程中，施工也是最重要的一個環節，因為在這個環節一些書面上的報告上的成本的控制都到了現實中去，也就是說要在這個過程中將目標成本轉換成實際的成本。當然在這個過程中對于成本的控制也就非常關鍵，在遇到目標偏離的時候要盡可能的進行矯正，實現良性的循環，讓整個過程在一個可控制的范圍之內。當然在這個過程中對于設備以及原材料的質量把關也是非常重要的，在這個階段的成本控制主要注意以下幾個方面：

（一）對于合同的控制

在進行房地產項目開發的過程中應該謹遵合同上的條款，增強全體的法律意識，保證合同的嚴密性。因為如果對于合同不能夠很好的控制，那么在施工的過程中如果發生糾紛以及索賠的現象，就會對開發中的成本控制產生很大的影響，有可能會因為索賠導致整個項目出現一些不該出現的問題，所以在施工的過程中需要對合同進行嚴謹的控制，以免因為合同的糾紛出現一些不該出現的成本浪費。

（二）對于現場的控制

在施工的過程中，如果由于在組織以及技術方面的缺陷，也有可能會導致成本的增加。例如在施工的時候施工人員不能夠按時按質的去完成一些任務，或者是由于在組織方面由于簽證方面的原因造成的滯后，或者是由于一些原材料或者是別的材料的不過關導致問題的出現，這些都有可能會引起工程造價的失控。所以在這個階段要注意組織方面的完善，要嚴格按照管理流程做事。并且在這個過程中對于一些設備以及材料的價格也要進行嚴格的控制，不要因為材料質量的不過關造成一些不必要的損失，也應該及時的把握原材料的價格，從而積極的做出應變。而不是因為對于施工現場的忽視而導致整個建安成本的增加，從而造成開發成本不可控。

5 竣工階段

在房地產開發的過程中，整個項目的最后階段也就是我們所說的決算階段，這時候的工程造價已經成為了實際的造價，所以在進行結算的時候要根據造價管理的規定并且按照所簽訂的合同進行價格的審核，一些該增的項目進行增加，一些該刪減的項目進行刪減，雙方應該根據合同約定的結算方法，對于任何一筆費用等進行嚴格的控制。當然在進行控制的時候還要對結算的資料進行完整性及有效性審查，包括現場踏勘及圖片資料審查，只有通過審查符合合同約定要求的結算資料才能作為竣工結算的組成部分。從而避免因弄虛作假或其它因素影響增加成本。從而讓整個開發的過程都處于一種科學的可控的范圍之內，通過科學的計價以及最終的審核，讓成本得以控制。

6 房產營銷以及期間費用控制

在房產開發過程中，營銷費用及期間費用也不容忽視，它所占比例約為開發總成本的5%～10%。在營銷的過程中所涉及的部門很多，并且有很多部門的人員都進行了職能的控制，這也是成本控制的一個重要方面。例如對于一些銷售人員的銷售費用的控制，對于一些售樓的銷售承諾以及對于售后方面的糾紛也要進行一定的控制。在這段時間對于整個項目的期間費用也應該進行一個合理并且科學的控制，期間費用包括項目管理費、財務費、項目稅費、配套費等等，如何運用好財務杠桿、合理避稅、延展各項驗工及款項的支付時間等手段來降低成本，對于產生的一些人工以及財務還有行政方面的用費進行嚴格的控制，以免出現超支以及別的方面的問題。

在房地產項目的開發過程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進行開發的過程中能夠做到科學的預算，完美的決算，并且在開發的過程中做到有效的控制與管理，那么在整個開發的過程中資金的流動就會合理，當然開發能夠獲得最大的成功。

參考文獻

[1]徐大圖.工程建設投資控制[M].中國建筑工業出版社.2002

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