房地產開發前期工作的有效管理

摘要：房地產開發項目是指房地產企業依據國家有關法律取得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設相關的一系列開發、經營和管理等一切活動的總和。是以項目開發建設為手段，以營利為目的，創建物質文明為最終表現。而各個階段或環節中會呈現各種不同的經濟關系，以及各種經濟關系的轉化，會產生各種不同的經濟結果，因此必須做好房地產開發項目的前期工作，綜合分析各要素，以取得最佳的經濟效益和社會效益。

關鍵詞：房地產；開發項目；管理

一、房地產開發前期存在的問題分析

前期工作是項目進入實質性階段的基礎。它涉及到各種職能部門和專業領域要求。在實際操作過程中，往往全碰到各種困難和矛盾。

(一)技術資料與實地出入的矛盾

開發商通過協議、招標或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調整，或測繪資料的時滯，往往導致圖紙與實地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準確反映。

(二)效益原則與方案優化的矛盾

項目開發的基本出發點是追求社會效益、環境效益和經濟效益的統一，并以此為基準取得最佳經濟效果。但是，這往往受到相關政策和法規的限制。方案設計的基本依據之一是《選址意見書》，它對項目基地退界、間距、高度等技術指標給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發商角度，為了方案成本控制和優化，容積率最好做足，但采光、日照等技術要求往往形成瓶頸限制。

(三)市場變化與開發進度的矛盾

大家知道，市場信息干變萬化。在不同時間，由于生活水平和消費觀念等因素的影響，導致顧客對房地產的要求也隨之變化。房地產開發往往需要一個周期，一般至2～3年，項目一經定位就很難改變。這樣，很容易造成當時設計內容和現時市場需求相違背而脫節，造成項目租售困難。

(四)不確定因素較多，很難進行量化控制前期工作很大程度上量個平衡協調過程。它受到政策、經濟、技術和現場條件等諸多因素的影響。

二、房地產開發前期有效管理的對策

(一)研究投資環境。

環境因素是項目開發的前提條件，房地產開發項目具有土地條件的一次性、政策環境的復雜性等特點，只有對環境因素做出正確的研判，房地產開發項目才有可能走向成功。投資環境主要是指政策環境和地理環境。政策環境研究從宏觀上研究當地的國民經濟狀況和房地產市場的政策走向，微觀上研究當地的房地產現狀、分析和展望。誰能“嗅”出新動向，誰就能把握市場的“先機”。回顧前幾年的發展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購房入戶”、改變土地的市場供給方式由協議轉讓轉變為公開招標或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產市場稅率的調整政策、商品房契稅的降低和房地產交易手續的調整等政策大調整都大大地改變了房地產市場的政策環境，改變和引導了市場走勢。地理環境研究是另一個不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態環境等自然環境，以及業已形成的外部人文、社會文化環境。它看似具有先天性，卻與政策環境關聯并受其后天刺激而產生轉化，影響深遠。比如城市區劃調整，可以改變名義上的地理環境，享受不同的政策環境；城市基礎設施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設的投資與規劃，可以改變相對的地理空間；河道的疏浚與開發、開發區的建設都可以塑造固有的地理形態；大學城、體育場館、大劇院等配套服務設施品質的改善，則擴展了地理的人文內涵；商業中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業價值。相反，環保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產項目的成敗。因此，人們在談論某區塊或板塊的開發情況時，熱衷的話題不外乎“現有自然條件”、“現有交通條件”、“未來交通條件”、“配套條件”、“現有樓盤及未來開發熱度”等。不乏看出，人們始終關心的永遠離不開環境因素，而對開發商來說，環境研究是確立本項目是否具有競爭上的絕對優勢。

(二)進行市場調研

市場因素是首要因素。所以首先是進行市場調查，研究分析業已存在的市場情況。市場調查主要是消費者調查、房產品調查和市場競爭狀況的調查。其中消費者調查是指購房者數量、物業面積大小、總價多少、習慣愛好等購買力調查，廣告影響力、價格敏感度等消費影響力調查；房產品調查是指供求狀況、市場容量、銷售趨勢、房產品發展趨勢等調查；市場競爭狀況調查是指項目周邊地塊的競爭對手市場定位及操作，潛在消費者的市場爭奪壓力等調查。通過對購買者或潛在購買者的經常性調查，及時把握需求動向，同時可以不斷更新數據庫資料，為調整房產結構、開拓新市場提供準確的第一手資料。市場需求決定一切，市場需求決定開發項目選擇的取舍。沒有需求，就沒有項目。

項目可行性分析是在有需求狀態下，摸清房產品的具體需求，確定項目規模檔次。只有確定合理的規模檔次，才會產生集聚效應，確定項目房產品結構，提高市場適應力。只有生產出適合市場的房產品，項目才會成功。然而面對多變性的銷售市場，這并不是積極適應的過程，僅僅是被動性適應。

(三)經濟分析

首先必須仔細計算土地價款。其次是對一些地方規費等前期建設費用以及交付使用前必需發生的費用，要有正確的預測，包括勘察費、設計費、監理費、質監費、大配套費、水電氣綠化等貼費、散裝水泥“限袋費”、墻改費、白蟻防治費、竣工資料保證金、地方教育費、環境影響補償費、房屋維修基金、驗收檢測費等。另外，還要測算建設單位管理費、營銷策劃費等。這些費用與建安費用一起構成工程投資估算。所以在可行性分析時，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會嚴密并且具有時效。

(四)財務分析

根據前述的投資估算擬定項目籌資方案，估測資金回籠計劃，確定合理的資金運用表。當然必須運用資金運作技巧，考慮部分墊資施工、預售回籠、滾動開發。根據資金運用表計算項目財務費用。考慮國家利率政策調整的可能性以及資金運用的復雜性等，還必須另列不可預見費。根據銷售收入按規定計取營業稅。

工程投資估算加上項目財務費用和稅金即為項目總投資。銷售總收入與項目總投資的差額即為項目利潤。差額越大，項目效益越好。沒有利潤的項目一定為不可行。

三、結語

總之，房地產開發項目前期工作分析必須從維護房地產開發項目投資決策的嚴肅性出發，仔細收集各項數據，認真運用各項數據和方法，得出正確的結論性意見和項目選擇建議，為決策者確定項目提供可靠依據，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長官意識”。

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