項目管理理論綜述與前沿問題研究

摘要：項目是需要靠組織來實施完成的工作。項目管理是一項為了滿足甚至超越項目涉及人員對項目的需求和期望而將理論知識、技能、工具和技巧應用到項目的活動中去的工作。近年來，中國的房地產業作為一項新興產業，發展很快，房地產項目的開發需要運用項目管理理論。項目管理在房地產開發過程中，廣義的項目管理是指包括“項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設、項目建成管理”等幾個過程。其中，“項目建設”作為廣義地產開發項目中關鍵的一環，在整個項目開發中有其至關重要的地位。通過將項目管理和房地產結合起來，對房地產業這個當前熱點領域提出看法。

關鍵詞：項目管理；房地產；房地產開發企業；多項目管理

中圖分類號：C93 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）31-0212-03

一、 項目管理理論綜述

項目管理離不開項目，項目管理是對一個項目中有限的資源進行分配和利用以達到最優結果而進行的工作。通過項目管理這門課程的學習，對我所學到的內容進行總結，并和自己的專業結合起來。

（一）項目管理概述

1.項目。項目是指需要靠組織來實施完成的工作，它作為管理的對象，按限定時間、費用和質量標準來完成的一次性任務。項目的這個定義就說明了項目的資源有限性的特征，項目其他特征還包括時限性和唯一性，所謂時限性是指每一個項目都具有明確的開端和明確的結束；所謂唯一是指該項產品或服務與同類產品或服務相比在某些方面具有顯著的不同。

時限性指一個項目有明確的開端和結束，這樣就可以明確一個項目的開始時間和結束時間并對項目進行分解，可以用橫道圖或者網絡圖表示出來。這在工程建設上是非常有用的，可以使一個工程項目從開始時間到結束時間中間的過程一目了然，能讓管理人員對進度偏差進行有效的調整，有利于項目的完成。

唯一性指每個項目都具有自己獨特之處，這就表示需要“具體問題具體辦”，應該利用項目的特征，根據項目本身來處理問題。

2.項目管理。項目管理就是為了滿足甚至超越項目涉及人員對項目的需求和期望而將理論知識、技能、工具和技巧應用到項目的活動中去。現代項目管理與傳統意義上的管理相比較，更加注重系統性、規范性、前瞻性、成效性。具體來說，現代項目管理具有以下特征：（1）項目管理具有全過程、全方位地貫穿系統論的思維與方法論的特征。該特征是現代項目管理的首要特征與戰略性特征。（2）項目管理具有多目標與多約束的特征。這一特征是項目管理具體工作中的操作性特征，它是由項目的多目標特性與約束性特性所決定的。（3）項目管理的實施團隊組織具有一次性與彈性的特征。（4）項目管理的成效具有可預見性與變化性的特征。這一特征決定了項目的成果具有“可塑性”的特性。（5）項目管理具有工作程式的周期性與內容上的獨特性。該特征反映項目管理的工作總是按照一定的程序在不同的項目中周而復始地進行，這是由項目組成要素的確定性和項目的過程性所決定的。（6）項目管理繼承與創新并重的特征項目管理的繼承性特征表現為項目管理的許多知識與方法可以在任何項目壽命周期內應用，同時每個項目壽命周期內可以提煉出一些知識性與方法性的東西，為以后項目所用；項目管理的創新性特征表現為項目管理知識與方法隨項目的不斷實施而提煉出更加新的、先進的東西。同時，每個項目都是一個創新，成果皆不同。

項目管理可以分為：工程項目管理是指在工程項目的生命周期內，用系統工程的理論、觀點和方法，進行有效地規劃、決策、組織、協調、控制等系統性的、科學的管理活動，從而按工程項目既定的質量、工期、投資額、限定的資源和環境條件圓滿的實現工程項目建設目標。

（二）項目管理的發展歷程

項目管理。（1）項目管理在國際上的發展歷程。國際上，項目管理的發展基本上可以劃分為兩個階段：20世紀80年代之前被稱為傳統的項目管理階段，20世紀80年代之后被稱為現代項目管理階段。 1）傳統項目管理發展階段。從20世紀40年代中期至60年代，項目管理主要是應用于發達國家的國防工程建設和工業/民用工程建設方面。此時采用的傳統項目管理方法主要是致力于項目的預算、規劃和為達到項目目標而借用的一些一般運營管理的方法，在相對較小的范圍內所開展的一種管理活動。當時的項目經理僅僅被看作是一個具體執行者，他們只是被動地接受一項給定的任務或工作，然后不斷接受上級的指令，并根據指令去完成自己負責的項目。從20世紀60年代起，國際上許多人對于項目管理產生了濃厚的興趣。隨后建立的兩大國際性項目管理協會，即：以歐洲國家為主的國際項目管理協會（International Project Management Association--IPMA）和以美洲國家為首的美國項目管理協會（Project Management Institute--PMI），以及各國相繼成立的項目管理協會，為推動項目管理的發展發揮了積極的作用，做出了卓越的貢獻。但是在這一傳統項目管理階段中，發達國家的國防部門對于項目管理的研究與開發占據了主導地位，他們創造的許多項目管理方法和工具一直沿用至今。2）現代項目管理階段。20世紀80年代之后項目管理進入現代項目管理階段，隨著全球性競爭的日益加劇，項目活動的日益擴大和更為復雜，項目數量的急劇增加，項目團隊規模的不斷擴大，項目相關利益者的沖突不斷增加，降低項目成本的壓力不斷上升等一系列情況的出現，迫使作為項目業主/客戶的一些政府部門與企業以及作為項目實施者的政府機構和企業先后投入了大量的人力和物力去研究和認識項目管理的基本原理，開發和使用項目管理的具體方法。特別是進入20世紀90年代以后，隨著信息系統工程、網絡工程、軟件工程、大型建設工程以及高科技項目的研究與開發項目管理新領域的出現，促使項目管理在理論和方法等方面不斷地發展和現代化，使得現代項目管理在這一時期獲得了快速的發展和長足的進步。同時，項目管理的應用領域在這一時期也迅速擴展到了社會生產與生活的各個領域和各行各業，而且項目管理在企業的戰略發展和例外管理（這些都屬于企業高層管理者所做的管理工作）中的作用越來越重要。現代項目管理在這一階段的高速發展主要表現在兩個方面。一是項目管理的職業化發展；二是項目管理的學術性發展。在職業化發展方面，這一階段的項目管理逐步分工細劃，形成了一系列的項目管理的專門職業；在學術發展方面主要體現在項目管理專業教育體系的建立和項目管理理論與方法的研究方面。（2）中國的項目管理發展歷程。中國對項目管理的理論研究和管理實踐起步較晚，尤其是在現代項目管理方面，不管從現代項目管理的職業化發展，還是從現代項目管理的學術性發展，以及現代項目管理的實踐方面，我們都與國際發達國家存在著一定的差距。

中國在傳統項目管理方面的研究和實踐起步早，但是后需的發展卻十分緩慢。中國早在二千多年前就已經開始了項目管理的實踐，并且創造了許多很好的傳統項目管理方法。例如，中國戰國時期的都江堰工程從工程項目設計和項目施工等各個方面都使用了系統思想，創造出了舉世公認的都江堰分洪與灌溉工程項目。在工程項目管理方面，由于宮廷建設項目的實施管理，很早就有了自己的“工料定額”和“工時”、“造價”管理方法，并且許多朝代的“工部”都有相應的“國家標準”。但是，中國自宋朝以后開始在科技和管理方面走了下坡路，未能跟上世界科技與管理的快速發展，所以我們在項目管理的理論和方法方面開始落后于世界發達國家。尤其是從清朝以后到解放以前，我們與世界發達國家在科技和管理方面逐步拉開了距離，從而使我們在傳統項目管理方面一直處于落后的地位。

在現代項目管理的學術發展方面，盡管中國一些高校和研究機構在20世紀70年代末就開始做這方面的引進和介紹工作，但是現代項目管理作為管理科學的一個分支，到1997年國家教育部新修訂的學科目錄中還沒有列入，至今尚未設立專門的學科。中國到1991年才成立了全國性的項目管理協會——中國項目管理研究會，而且還只是一個掛靠在相關一級學會下面的一個二級學會，由于資金缺乏和缺少支持等原因，研究會到2000年總共開過三次學術年會和兩次國際研討會。在項目管理的職業化方面我們至今還沒有建立起自己的職業項目經理職業資格認證的制度和方法。雖然中國現在已經有了自己的造價工程師和監理工程師的職業資格認證和注冊制度和辦法，但是這些是由國家人事部和建設部以及相關協會共同推出的，主要是針對工程建設項目管理的職業資格認證和注冊制度與方法，而不是面向一般項目管理的職業項目經理的認證制度和方法。綜上所述，可以看出中國在現代項目管理的職業化和學術發展方面與國際上還是存在很大差距的。

房地產業和工程項目管理息息相關，房地產開發過程就是一個復雜的系統項目，具有典型項目所應具有的所有特征，在其生命周期中，存在的各類問題都可以利用項目管理有效解決。特別是對于房地產業的前期開發來說，項目建設是至關重要的。而項目建設的管理離不開工程項目管理。

二、房地產項目管理

（一）房地產業與項目管理

房地產開發要經歷許多過程和階段，其中的每一步都是一個典型項目，任何一步的失敗，都足以讓資金和土地輕易的化為烏有。而這些可能的失敗，每一步都可以通過實施項目管理而規避。房地產開發企業最需要的管理思想和管理工具正是項目管理，沒有什么管理思想和工具比項目管理更能夠給房地產開發企業帶來真實的利益。房地產開發企業最需要的正是項目管理。

1.多項目管理。在國家對房地產業進行連續調控的形勢下，中國房地產業已形成多個大型房地產集團逐鹿的格局。房地產集團以雄厚資本為基礎，利用資源、技術優勢，充分運用強大的營銷能力和渠道，對多個項目進行綜合開發，以知名的品牌形象，實行連鎖經營，提高市場占有率，增強企業市場競爭力，實現集團化規模增長。集團企業為了實現既定戰略目標，需要同時建設多個不同的項目，不僅每個項目要實現投資、質量和進度等要求，而且所有項目完成后才能達到企業共同的目標。

房地產多項目管理是按企業發展為項目開發設計總譜，并幫助企業從全局的需要出發，有效整合項目資源，使其在統一的平臺上，協調一致地實現總體目標。多項目管理是企業層面對多項目的管理，是企業戰略的體現及細化。

多項目管理是一組項目的組合，即使其中的一些項目在生命周期中成功了，并在未來策略中擔任一個軸心角色，但由于企業中的大多數任務都以項目形式并實行項目管理，企業層次的管理除需要適應單個項目實行項目管理的要求外，從企業總體戰略目標出發，需要平衡企業中多個項目間的資源和利益，識別和評估項目管理的戰略一致性問題。企業項目管理的制定與實施，就是要在企業多項目管理時考察各項目的戰略一致性，充分發揮企業資源效用，組織對具體項目的綜合管理，全面完成項目目標并為企業發展服務。房地產集團的所有項目都是圍繞企業的愿景、使命及戰略而展開的，多項目管理是高效地完成一系列房地產項目而使企業的愿景、使命及戰略得以實現的基石。

房地產多項目管理的特點包括：（1）從宏觀的角度和企業整體發展的高度管理項目實施過程，實現投資、進度、資源、成本、質量等的綜合管理。（2）在多個項目并行的環境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業管理等工作基本上協同進行，體現了多項目管理的全程性及企業戰略相關性。房地產多項目管理整合具有共同目標的、相互關聯的項目完成項目目標和實現企業戰略，并在整個管理和協調上使之統一。（3）以市場關系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發，以實現客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。（4）為項目決策者隨時提供多方位的價值評估和分析，高效解決企業決策層最關心的宏觀總體問題。

2.房地產企業成本控制。目前的高房價使得百姓對此頗有微詞。因此，目前國家一方面出臺大量政策來抑制房價的過快增長，另一方面政策的初步顯效使房地產企業之間的競爭更加激烈。那么，在這樣的宏觀環境下，工程建設項目中的開發成本管理就很重要了，開發商對工程項目管理的應有足夠的重視。可以從以下幾點來控制開發成本：1）抓好源頭，加快對開發項目的投資決策和設計環節的控制；2）抓緊、抓實開發項目的具體實施階段；3）抓住關鍵，加強對項目竣工審計各個環節的管理和控制。

（二）小結

房地產在中國還是一個新興的產業，它有著廣闊的發展前景，在中國經濟中具有主導地位。而房地產項目管理對于房地產開發企業來說更是至關重要的，開發商前期的精心策劃、市場調研、可行性研究論證、經濟分析評價以及后期的營銷策劃最終都必須通過由項目管理全過程制造出的最終產品來實現。因此，項目管理對一個房地產項目來說是至關重要的，我們應根據項目的不同來規劃不同的項目管理方式，以取得更好的成效。

參考文獻：

[1] 項目管理理論體系指南[K].

[2] 范如國.房地產投資與管理[M].武漢：武漢大學出版社，2004.

[3] 房地產開發建設項目管理[R].某住宅小區房地產項目管理研究，2009.[責任編輯 王曉燕]