淺談房地產企業財務管理體系

摘 要：由美國次貸危機引起的國際金融危機使我國房地產行業動蕩不安，面對低迷的國際經濟形勢，房地產行業要實現長遠發展，獲得持續性核心競爭力，必須提高財務管理水平，防止金融危機造成房地產市場的過熱或崩塌。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務管理

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）29-0162-02

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對跌宕起伏的房地產市場，房地產企業要實現長遠的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務風險的類型

（一）房地產開發周期與風險

房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，風險也就越大。首先，房地產開發周期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，產品的成本和售價的不確定性就越大。 其次，隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們可支配收入增加，對房產的品質要求也越來越高，房地產企業面臨其產品不能滿足人們要求的風險。

（二）房地產產品特性與風險

土地與房屋同屬于不動產范疇，房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性，造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置，而地理位置則取決于該城市區域、地段未來發展的趨勢。未來發展的不確定性是房地產投資的重要風險因素之一。因此，房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關，而這些條件的變化非常復雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。

（三）房地產企業資金供求與風險

房地產投資是資金密集型的投資，房地產每一個開發階段都需要投入大量資金，加上產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說，預售款與銀行貸款為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高，房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一系列新的融資方式被廣泛地采用，房地產企業資金來源日趨多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。房地產企業融資方式越復雜、資金成本控制越困難，房地產企業風險也就越大。

（四）房地產企業組織結構形式與風險

在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司能夠給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在“委托一代理”關系，項目公司是代理人，在空間上具有相對的獨立性，總公司和項目分公司之間存在比較嚴重的信息不對稱，總公司在獲取信息上具有不準確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上，項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則；在財務上，總公司也很難有效地對項目的預算、決算進行控制。

二、房地產企業財務管理體系

（一）完善財務核算體系

1.根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計， 構建財務核算的體系平臺，從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程，以標準、統一的財務數據作為分析基礎。將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。

2.科學設置會計科目

首先，根據《企業會計制度》的要求，調整并完善《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目；其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。例如，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析；第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3.統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性；各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

4.建立管理會計系統

建立管理會計系統，通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況，實現管理信息動態收集和深入分析，為管理決策提供有效支持。以全面預算管理為核心手段，實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋，實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環，并與部門績效考核緊密聯系起來。建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權力與責任，明確規定各項業務的執行程序， 提高管理的規范化與科學性，降低運營風險。建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。（1）設立責任中心。房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。（2）建立管理會計報告體系。房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。（3）完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理。完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理，提高資金效率，降低資金風險，利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成，充分借助于信息化手段，提高財務管理的效率，進而完善內外部信息共享平臺，實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合，形成有機的整體管理系統，最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。

（二）建立全面預算管理體系

房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為定性約束，以財務預算為主對經濟行為進行定量約束的格局。房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

（三）完善資金管理系統

完善房地產企業資金管理系統，首先應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業，二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。建立完善的資金管理系統有助于防范財務風險的發生。