婺源縣旅游地產(chǎn)的前景分析

摘要：本文以婺源旅游房地產(chǎn)的發(fā)展作為具體研究對象，對婺源旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了較為全面系統(tǒng)的梳理，指出了婺源旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和營銷方面存在的問題。在此基礎(chǔ)上提出了婺源旅游房地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展思路，結(jié)合開發(fā)原則、項(xiàng)目布局、產(chǎn)品開發(fā)、開發(fā)模式等方面探討了婺源旅游房地產(chǎn)的開發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn) 前景分析 旅游距離

一、婺源縣旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

《婺源縣2009-2030城市總體規(guī)劃》中明確指出，婺源縣作為上饒市域內(nèi)的一個(gè)版塊中心城市，應(yīng)把建設(shè)具有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境空間和發(fā)達(dá)的旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)充分依托和保護(hù)自然山水環(huán)境，盡可能不破壞原生態(tài)而展開建設(shè)。在建設(shè)過程中應(yīng)注重環(huán)境的綜合治理，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，加強(qiáng)城區(qū)生態(tài)環(huán)境及景觀建設(shè)，積極營造山水文化旅游城市，貫徹和體現(xiàn)生態(tài)和旅游至上理念。同時(shí)該規(guī)劃還指出要逐步把婺源建設(shè)成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利、布局合理、功能突出、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的山水文化旅游城市，全力打造成為著名旅游目的地。

從上述總體規(guī)劃中可以看出，婺源縣經(jīng)濟(jì)是以旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在前文筆者給出的定義中，旅游地產(chǎn)是以旅游目的地的對旅游者有吸引力的旅游資源為依托，以自然和人文景觀及良好的休閑度假配套設(shè)施為主要特征，以周邊省市富?；蚋呤杖肴巳簽橹饕N售對象的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從這個(gè)定義中可以看出，婺源縣發(fā)展旅游地產(chǎn)所依托的旅游資源以及各種自然和人文景觀是具備的，但是因?yàn)殒脑纯h周邊縣市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，江西省與周邊省市中相比經(jīng)濟(jì)也處于追趕階段，居民手中財(cái)富相對較少，再加上本省地理氣候環(huán)境的趨同性，按照馬斯洛的需求層次理論，必然對婺源旅游地產(chǎn)的需求很少，這樣婺源縣旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然要依靠周邊尤其是沿海省份的高收入階層來進(jìn)行拉動(dòng)。一直以來婺源的旅游業(yè)主要是以觀光為主，來婺源的游客中度假旅游的游客相對較少，并且在婺源的逗留天數(shù)較少，旅游者基本是晚上到酒店，第二天早上離開酒店。酒店對于客人來講多僅是一個(gè)睡覺功能。并且婺源縣旅游客源淡季以團(tuán)隊(duì)為主；旺季散客為主。從這個(gè)角度來看，全年婺源縣的旅游客源依然以散客為主，在這些游客中一般旅游者偏重于價(jià)格在100元以上的經(jīng)濟(jì)型酒店，這就決定了婺源縣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目市場非常有限，這個(gè)現(xiàn)實(shí)從表4-1中可以看的非常清楚。

另外，婺源縣距離沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市較遠(yuǎn)，當(dāng)沿海高收入人群在作出購買旅游地產(chǎn)作為自己度假的選擇時(shí)，一般比較少的選擇距離自己常住地較遠(yuǎn)的地方。在婺源購買旅游地產(chǎn)并作為自己的度假場所的消費(fèi)者一般具有以下特點(diǎn)：首先屬于所在地高收入階層；其次，閑暇時(shí)間較多，這個(gè)特點(diǎn)決定了異地購買旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者可能是自由職業(yè)者，比如畫家、作家，或者是公司的高級管理人員，或者是退休的資產(chǎn)較雄厚的人員，還有可能是政府高官；再次，要有一定的文化水平，婺源不同于大理、麗江等云南旅游城市，也不同于九寨溝、張家界等景點(diǎn)，有點(diǎn)類似浙江余姚、烏鎮(zhèn)、周莊，但是婺源有自己的特色，那就是歷代遠(yuǎn)離戰(zhàn)亂，保留下來很多古跡，所以筆者認(rèn)為，在婺源購買旅游地產(chǎn)作為自己度假場所的消費(fèi)者一定要對婺源古跡有認(rèn)同感，即使其目的不是作為自己度假場所而是要進(jìn)行投資，在考慮投資回報(bào)率的時(shí)候，這類消費(fèi)者也應(yīng)該要將婺源文化考慮進(jìn)去。

二、婺源縣旅游地產(chǎn)的前景分析

基于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，對于婺源縣旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景，筆者認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：

首先，在短期內(nèi)，婺源作為一個(gè)距離南昌市較遠(yuǎn)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣城，

婺源縣政府的財(cái)政赤字一直處于居高不下的狀態(tài)，作為婺源縣的支柱產(chǎn)業(yè)-旅游業(yè)，2004年到2008年取得了很大發(fā)展，但是尚處于觀光游階段，并且在短期內(nèi)這種旅游模式很難有大的轉(zhuǎn)變，從這個(gè)角度，旅游業(yè)發(fā)展對婺源縣財(cái)政緊張的起不到很大的緩解作用，像中國很多地區(qū)一樣，婺源縣政府也會(huì)在土地財(cái)政做文章，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，包括在景區(qū)開發(fā)各種旅游地產(chǎn)，如前文所述，婺源旅游的淡旺季涇渭分明，如果投資旅游酒店，那么風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對較高，但是因?yàn)楝F(xiàn)在婺源旅游人數(shù)以及旅游收入仍然保持高增長狀態(tài)，因此，現(xiàn)在投資旅游酒店仍然有一定的利潤空間，但是，時(shí)間不會(huì)持續(xù)太長時(shí)間，這種推測一個(gè)是基于婺源的旅游市場的發(fā)展規(guī)律，根據(jù)婺源旅游市場的統(tǒng)計(jì)，在2011年左右，進(jìn)入婺源的旅游人數(shù)將接近于頂峰，以后的旅游人數(shù)增加率將越來越少。還有就是外部宏觀環(huán)境的影響，現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)正面臨二次探底的可能性，現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)正在受到來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金的刺激，所以當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題的時(shí)候，房地產(chǎn)市場反而出現(xiàn)異常的繁榮，當(dāng)然這種繁榮持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長，因?yàn)檫@種繁榮不是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的結(jié)果，而是流動(dòng)性過剩、實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰敗所造成的，從根本上講，這是一種再分配，一旦這種再分配結(jié)束，這種以泡沫為特征的繁榮就會(huì)消失，到時(shí)就會(huì)出現(xiàn)前文所講的日本式的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)是一種權(quán)力經(jīng)濟(jì)，政府在其中起到主導(dǎo)作用，所以中國面臨日本危機(jī)爆發(fā)前一樣的問題，可能問題比當(dāng)時(shí)日本還要嚴(yán)重，短期內(nèi)，房地產(chǎn)廠商還可以獲取一定時(shí)間的高額收益?，F(xiàn)在政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)廠商進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開發(fā)，在這個(gè)背景下，運(yùn)作旅游地產(chǎn)不失為一個(gè)較好的選擇。并且因?yàn)殒脑纯h財(cái)政的壓力，在婺源縣開發(fā)旅游地產(chǎn)一般還會(huì)得到政府的支持。

中國經(jīng)濟(jì)面臨日本危機(jī)爆發(fā)前一樣的問題，房地產(chǎn)市場的泡沫最終會(huì)破裂，所以長期來看，旅游地產(chǎn)作為一種投資型房地產(chǎn)，可能是遭受打擊最大的細(xì)分市場。因此中期內(nèi)不看好旅游地產(chǎn)市場。