房地產政策的經濟學分析

房地產市場房地產市場的涵義可以從兩方面來理解：從空間意義上說，房地產市場是指進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的場所，或者說是房地產供需雙方進行商品交換的場所；從經濟本質上說，房地產市場是指整個社會房地產商品交易關系的總和。房地產市場在運行中受市場規律的支配，供求關系決定價格是市場的基本規律，房地產市場運行分析歸根結底就是供求關系的分析。

房地產的需求

房地產需求房地產需求是在一定的時期內，房地產的消費者在某一價格水平下，在市場上所愿意且能夠購買的房地產產品的數量。它包括對住宅、辦公樓、商業用房及其他房地產產品的生活性消費和生產性消費的需求。影響房地產市場需求的因素主要包括：

（1）價格水平。房地產和其他商品一樣，一般情況下，房地產需求量與其價格水平之間存在著反向變動的關系。需求是價格水平的函數，當房地產價格水平上升時，其需求下降；反之，則增加。

（2）國民收入水平。國民收入水平主要指企業收入、居民收入和財政收入。企業收入影響生產性房地產需求；居民收入尤其是居民可支配收入決定居民購買力的大小，人均可支配收入與房地產需求呈正相關關系；財政收入影響政府用于房地產上的投資和對低收入居民家庭住房的補貼。

（3）宏觀政策。政策因素對房地產的生產性需求和消費性需求都有重要影響。國家通過調節生產性需求的經濟參數體系，如價格、稅收、利率、折舊率等，可以對企業的投資和行為起到刺激或抑制的作用。

（4）未來的預期。需求行為是否實現或在什么時候實現，取決于需求者對上述經濟外部環境的判斷，特別是對未來經濟發展形勢的預期，不同的預期會產生不同的現實需求。

房地產的供給

對于房地產供給，還可以從宏觀和微觀兩個層次分析。從宏觀角度來看，房地產供給指的是房地產總供給量，是指在某一時期內，在某一價格水平的情況下，全社會房地產產品供給的總量。從微觀角度來看，房地產供給是指生產者在某一特定時期內和某一價格水平條件下愿意而且能夠提供的某一地區和品種的房地產產品數量。影響房地產供給的因素主要包括：

（1）價格因素。房地產租金和價格的漲跌是房地產市場供求關系變動的反映，同時反過來又會影響下一時期的供給和需求。房地產與其他商品一樣，一般情況下，房地產價格越高，開發商獲利可能越多，供給量也越多。

（2）開發成本。在買方市場條件下，房地產開發成本的高低，決定著開發利潤的多少。在房地產開發過程中，開發商投入了大量資金、勞動力、技術和其他生產要素，這些生產要素價格發生變化就會引起開發成本的變化。

（3）政策因素。政府的土地供應計劃、財政金融政策都會影響房地產市場的供給。在計劃中擴大土地供給量，房地產供給量就會增加。反之，緊縮土地供給量，房地產供給量就可能減少。

（4）未來的預期。對房地產未來的預期一般是根據其發展周期來進行的。房地產開發商往往根據房地產經濟波動周期為重要依據，做出房地產開發項目的報建、動工、施工和銷售時間等決策。

房地產政策的作用機制

房地產供求均衡分析房地產供求均衡，就是指消費者愿意并且能夠購買的房地產的數量和開發商愿意并且能夠提供的房地產數量處于一種相對穩定時的狀態。房地產供求均衡如圖1所示，房地產在供給S和需求D0。的共同作用下形成的均衡數量Q0和均衡價格P0，由于供給價格法則和需求價格法則的相互作用，供給曲線S為向上揚的一條曲線，需求曲線D為下斜的一條曲線。當供給量和需求量相交時，S與D0相交于E，房地產市場達到均衡，并得到均衡價格P0。此時任何價格的短期偏離都會再次回復至均衡價格P0。若市場價格高于均衡價格P0時，則房地產需求減少，出現供過于求，價格下降；若市場價格低于均衡價格P0時，則房地產需求增加，出現求過于供的現象，從而又使價格上升。由此，可以認為，市場均衡的條件，是在一定價格下的需求量與供給量相等。

政策建議

總的來說，我國房地產市場宏觀調控政策是收到了一定的成效的，但政策的作用效果還遠遠沒有達到一勞永逸的程度，不斷攀高的房價就是最明顯的證明。政策力度不夠、調控面窄是政策效力不足的深層次原因。因此，為進一步完善房地產市場宏觀調控體系，給出了以下政策建議：加強土地供應管理、控制土地“第二財政”；調控市場供應結構，完善住房保障體系；進一步規范房地產市場秩序，合理引導消費者預期；強化信貸利率差別政策，增加稅收調控手段；積極發展租賃市場，引導住房消費觀念轉變。

（作者單位：四川大學）