督察組的“肯定”不是調(diào)控放松信號(hào)

今年7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，奔赴全國(guó)16個(gè)省（市），進(jìn)行樓市調(diào)控情況督察。督察工作內(nèi)容相似，通過(guò)實(shí)地察看、走訪座談等方式，了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本肯定了這些城市“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，落實(shí)調(diào)控政策”，對(duì)江門(mén)市限購(gòu)政策的批評(píng)也最后被否認(rèn)。

督察組“肯定”多地政策執(zhí)行情況，并不意味著對(duì)各地樓市全面回暖、量?jī)r(jià)齊漲的認(rèn)同。盡管網(wǎng)絡(luò)民間版整理出督察組的意見(jiàn)，但是從督察組和各地政府表態(tài)來(lái)看，督察組以詢(xún)問(wèn)為主，根本不作指示，只是在沒(méi)有形成完整調(diào)查結(jié)論之前，不草率作指示或表態(tài)。

目前地方不斷微調(diào)限購(gòu)等調(diào)控政策，有報(bào)道稱(chēng)義烏限購(gòu)在今年沒(méi)有延續(xù)，2011年底自動(dòng)取消，但并未向社會(huì)宣布；南京以引進(jìn)人才的名義放寬紅線；各地對(duì)限購(gòu)政策都有不同的解釋和操作尺度。限購(gòu)的寬嚴(yán)尺度，應(yīng)該是督察的重點(diǎn)。

限購(gòu)的寬嚴(yán)尺度不僅表現(xiàn)在限購(gòu)的套數(shù)，還表現(xiàn)在限購(gòu)對(duì)象、納稅證明和社保證明的年限和補(bǔ)繳、商品房的種類(lèi)等方面。限購(gòu)套數(shù)在各地的規(guī)定并不一樣，對(duì)自住改善型需求如何定義是存在分歧的。多地方的限購(gòu)套數(shù)都是第三套或以上，對(duì)改善型需求并沒(méi)有影響。但是一線城市基本對(duì)第二套住房基本采取了較嚴(yán)的限購(gòu)措施。

根據(jù)媒體報(bào)道，本輪督察唯一有問(wèn)題的表態(tài)是二線城市的限購(gòu)，“廣州限購(gòu)限貸政策執(zhí)行情況較好，樓市較穩(wěn)定。對(duì)江門(mén)落實(shí)調(diào)控政策出現(xiàn)的偏差與不到位之處，督促進(jìn)行整改”。江門(mén)市是首個(gè)正式宣布限購(gòu)的二三線城市。但是，江門(mén)在出臺(tái)的文件中，只是對(duì)境外買(mǎi)家進(jìn)行限購(gòu)，即“限外”政策。

從本輪督察組調(diào)查期間，各地在近兩個(gè)月都采取了從嚴(yán)限購(gòu)的做法。7月27日，上海出臺(tái)“滬六條”。該文件不僅再次強(qiáng)調(diào)之前出臺(tái)的政策，還在下半年將開(kāi)展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查，加強(qiáng)限購(gòu)方面違法違規(guī)的查處力度。北京近期表示，補(bǔ)繳社保也不得作為購(gòu)房證明。

在國(guó)務(wù)院督察組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督察后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲越來(lái)越大。近日全國(guó)30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，從而為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。

任何稅收征收前，需要充分估計(jì)考慮社會(huì)各界的利益。對(duì)存量住房征收房地產(chǎn)稅，在法理上仍站不住腳，房地產(chǎn)的價(jià)值最大部分是土地，城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，居民都是租賃者，向居民征收房產(chǎn)稅收是在土地使用權(quán)出讓后重復(fù)征稅，國(guó)家征收房產(chǎn)稅的權(quán)威性不足。

另外，我國(guó)大部分閑置、低效率利用的土地和房地產(chǎn)是劃撥土地、農(nóng)村集體土地和公房，而這些房地產(chǎn)的權(quán)屬并不清晰。現(xiàn)階段也只能向商品住房征收房產(chǎn)稅，需要承擔(dān)費(fèi)用的房產(chǎn)反而征收不到房地產(chǎn)稅。如果真對(duì)住房開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，給本來(lái)供給不足的住宅市場(chǎng)雪上加霜。

多個(gè)城市在本輪督察進(jìn)程中表態(tài)房?jī)r(jià)目標(biāo)是穩(wěn)中有降。國(guó)務(wù)院督察組也對(duì)各城市貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策所取得的積極成效，給予了充分肯定。是要切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，需要增加普通商品住房，特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，增加土地供給，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足居民合理的自住需求。