淺談如何發揮物業管理在構建和諧社區中的作用

一、物業服務管理與構建和諧社區的密切關系

社區建設與物業服務管理兩者有著相互促進的關系。一方面構建和諧社區是物業服務管理的目標之一，通過提高物業服務管理水平，在物質層面為建設文明和諧社區提供了扎實基礎，促進居民整體文明素質的提高。另一方面構建文明和諧社區是做好物業服務管理的軟環境。構建文明和諧社區，有利于物業管理工作的正常開展，有利于物業管理目標的順利實現，有利于展示其管理水平和服務能力。通過文明和諧社區建設，通過宣傳動員在社區內廣泛倡導文明、科學的生活方式，使社區成為培養居民正確思維方式、規范行為準則和健康向上、積極進取的精神園地。小區通過居委會、業委會、物業管理公司、社區民警“四位一體”的管理模式，通過多種活動，采取多種形式，使社區成為一個有利于人與人之間溝通、人與自然之間和諧、人與社會融通的健康、開放的工作和生活環境，創造一個具備良好人際關系、社會公德的社會環境，使社區成為安居樂業、宜商宜居的家園。

二、社區建設中物業管理存在的主要問題

1.業主委員會難以發揮維權、監督和協調作用。一是業主委員會自產生以來就存在著性質模糊、法律地位不明確、權責不清等問題，學界關于這些問題的討論從未停止過，但也沒有達成一致意見。《物權法》中關于業主委員會的規定較為原則，新修訂的《物業管理條例》依然沒有明確業主委員會的法律地位。業主委員會現有的法律主體地位正在逐步明確的過程中，在代表業主為業主維權的過程中往往遇到很多需要調解的情況。二是業主及業主委員會維權意識不強。業委會是在物業管理活動中維護業主合法權益的代表性組織，在現有的業主委員會構成中委員都是兼職的，這就意味著維權的缺乏硬性的標準，絕大多數的業主只有當他們使用私有物業方面的利益受損時，才會通過業主委員會和物業管理公司及有關方面協調理順關系；而當業主在使用共用和公有利益受損時，業主及業主委員會發現問題滯后，解決問題缺乏動力。三是業主委員會的運作流于形式。業主對業委會的監督有效性低、業主大會召開難，作用發揮不夠，自治管理的水平有待提高。

2.業主對自身權利義務的認識模糊。一是房屋維修養護責任意識不強，在裝修時任意改變承重墻結構的情況時有發生；二是不服從管理，維護公共利益的意識薄弱，亂搭建屢禁不止；三是不按時交納或不交納物業管理費，法律意識淡薄，尤其是出現在老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不滿意自不必說，還有開發商遺留問題、家庭情況困難等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，難以為繼而后撤出小區，到最后出現小區無人管理的窘境。

3.物業管理缺乏現代管理理念，科技含量低，管理行為不規范，規模化程度低。如：長寧區北新涇社區以老舊小區為主，物業管理公司往往是房地產開發商下的子公司，目前“小、散、亂”諸侯割據的狀況十分突出，科技化程度極低，多數物業管理公司管理成本高。據統計，有70%以上的物業管理企業處于虧損或虧損邊緣。科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。例如高端的技防設施還沒有在社區全覆蓋。部分物業管理企業的行為不規范，存在著服務不到位、收費與服務不相符現象。基本的物業管理內容包括對保安、保潔、保綠、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠人工管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規范化的管理效果。

4.維修基金的管理使用不規范。維修基金是專項用于住宅共同部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的資金，性質上屬于專門設立指定用途的專項基金，歸屬上歸全體業主共同所有。其款項運作過程，包括招投標、監理以及預、決算等程序缺乏監督和管理，小區業委會對維修基金的管理使用的知識不熟悉，運用不規范的情況時有發生。

三、如何發揮物業管理在構建和諧社區中的作用

社區居委會、業主委員會、社區派出所、物業管理服務企業是社區建設的四個主體，它們的工作內容和重點雖有不同，但最終目標卻是一致的，就是要構建和諧社區，為業主提供溫馨舒適的生活環境。因此，從整個“四位一體”構建和諧社區的體系框架內看，要統籌兼顧各方利益，形成合力發揮物業管理在構建和諧社區中的作用，我們要著重從三方面入手。

1.發揮好居委會指導和監督業委會的作用。在業委會的成立過程中，《物業管理條例》對于行政主管部門的“指導”的規定比較模糊，在實際執行過程中往往遇到需要細化操作的情況，行政的過度干預使業委會的自治性和獨立性大大削弱。《人民日報》指出，直接選舉能夠培育業主的參與積極性，進而成為業主自我管理的必要條件。基層民主使市民能夠決定自己的事務，直接選舉將會催生市民的民主意識，培養市民的民主素質和民族習慣。就目前情況看，業委會直接選舉推廣起來有一定的難度，我們可以在一些小區進行試點，進而把好的經驗推廣到整個社區。選舉將營造一個學習過程，有助于培育業主投票和參與的積極性，并使參與選舉成為業主的內在要求。一方面，持續不斷的選舉將會提高業主的信息需求和參與積極性；另一方面，業委會候選人也必須提出更具實質性的方案來展示自己以獲得業主的信任，從而保證選舉成功或再次當選。街道辦事處、居委會嚴格依照法定程序進行，遇事公正裁判，讓業主自由行使選舉權。

2.推動物業管理服務企業自身建設。物業管理服務企業天然的是構建和諧社區的生力軍。物業管理是物業管理企業接受業主的委托，依照合同約定對物業和相關設施進行養護，對其環境和公共秩序進行管理，為業主提供一系列的相關服務。物業管理服務企業自身服務質量與發展水平直接影響了社區的發展。推動物業管理服務企業自身建設首先要尊重市場經濟規律。《物業管理條例》頒布之后確立了物業管理作為一個新興行業的社會地位。長期以來物業管理一直被視作房地產開發的附屬產品，作為房產售后服務部門，替建設單位去做售后服務工作，因此主要是維護建設單位的利益，彌補開發建造過程中的不足之處，代建設單位協調由此引起的矛盾和糾紛。這就從根本上背離了物業管理受產權人委托，為產權人及使用人提供約定的質價相符的管理物業及其設施設備、相關場地的本質內容。《條例》總則明確了“物業管理”的概念，物業管理就是做管理物業的事情，即“對房屋及設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區城內的壞境和秩序的活動”，這就為物業管理的行業和專業發展指明了方向，物業管理企業應該“采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”。二是把物業管理納入了法制化、規范化的發展軌道。物業管理企業是具有物業管理從業資質的專業單位，是物業管理的具體實施者，規范物業管理企業的行為遠比規范業主的行為要容易得多。政府主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，對違規的人和事具有處罰權，在實踐過程中要貫徹實施相關法律法規，執法必嚴。三是發展中出現的問題要在發展中解決。面對目前物業公司連年虧損的窘境，政府要加強調研、制定政策，幫助物業公司度過難關。在長寧去實施物業管理一體化激勵機制之后，北新涇社區有16個小區的物業公司通過提升服務質量和管理水平獲得了政府的補貼，物業面貌大有改觀。

3.搭建平臺形成矛盾協調對話機制。一方面黨建引領搭建共建平臺。物業管理企業也是社區單位，充分發揮好社區單位黨組織的作用，要著眼于社區居民多層次、多樣化的需求，圍繞居民最關心、最急需解決的問題，利用自身優勢，積極主動地做好社區管理工作，造福居民，為居民排憂解難，為建設和諧社區做貢獻。另一方面要搭建溝通平臺。面對各類復雜的物業管理矛盾，要搭建業主之間、業主與業委會之間，與物業管理服務公司之間相互溝通交往的平臺，只有這樣才能形成良性互動，使物業管理在構建和諧社區中發揮作用。

參 考 文 獻

[1]汪紅巖.淺論物業管理對構建和諧社區的作用和影響[J].江東論壇.2010（1）

[2]羅玲玲.物業管理對構建和諧社會的作用[J].企業導報.2010（8）

[3]徐晨.論業主委員會的民事法律地位[D].復旦大學大碩士學位論文（專業學位）.2009-10-20