倫敦房?jī)r(jià)：富人的游戲

在倫敦市紐漢區(qū)西漢姆自治鎮(zhèn)奧林匹克公園東面的普萊西特路的一家律師事務(wù)所旁，有一扇小門直通一條狹窄的巷道，巷道盡頭是一個(gè)花園。花園中有三間磚搭成的簡(jiǎn)陋棚屋，其中一間似乎無(wú)人居住，剩下的每間面積僅有20平方米，被分成了兩間小臥室、一間小起居室和一間廚房，廁所與浴室則幾乎被安排在了櫥柜中。沙西德·阿里是來(lái)自巴基斯坦的一名勞工，他同另外兩名工人合租了其中的一間棚屋。屋子里沒(méi)電，地板露著許多小破洞。

另外一間棚屋是法扎娜·艾哈邁德的住所。她從巴基斯坦的拉合爾來(lái)到英國(guó)讀工商管理碩士。平時(shí)她與丈夫和兩個(gè)孩子住在一起，不過(guò)最近她的表妹與表妹夫也來(lái)借宿。她房子的前門外面，有一大堆建筑廢料、很多裹在粉色的防雨罩下的扶手椅和沙發(fā)。她說(shuō)，房東想再建一家水煙館。她的屋子內(nèi)部干凈整潔，小小的電視機(jī)上擺放著塑料花和兩張母親節(jié)卡片，卡片上用英語(yǔ)寫著祝福語(yǔ)。法扎娜每月的房租是700英鎊，沙西德及他的室友每月的房租是500英鎊。

倫敦的航拍圖顯示，幾乎所有的花園中都會(huì)有一兩間這樣的棚屋。它們是倫敦高房?jī)r(jià)的產(chǎn)物，而高房?jī)r(jià)本身則是由于不斷膨脹的需求與有限的供應(yīng)之間的矛盾造成的。

倫敦的人口增長(zhǎng)和外資涌入導(dǎo)致了住房需求的膨脹。利亞姆·貝里是高端房地產(chǎn)中介商萊坊國(guó)際（Knight Frank）的調(diào)研組組長(zhǎng)，據(jù)他說(shuō)，2006年購(gòu)買倫敦高端住宅的買家來(lái)自31個(gè)不同國(guó)家，到2011年，買家來(lái)自64個(gè)國(guó)家。2011年，烏克蘭首富雷納托·阿克梅托夫花1.36億英鎊（約合14億元人民幣）買下了騎士橋區(qū)“海德公園一號(hào)”的頂層公寓。亞洲人對(duì)倫敦房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)最為迅猛。倫敦的房地產(chǎn)中介正在亞洲開展大范圍的宣傳，出售尚未完工的住房，他們甚至?xí)凳垡恍┻€未開工的住房項(xiàng)目，而中國(guó)政府的資本管制在一定程度上限制了他們開發(fā)中國(guó)市場(chǎng)。萊坊國(guó)際的尼爾·巴蒂說(shuō)：“這些人都非常富有，他們中許多人在海外銀行也開有投資賬戶。”

英國(guó)當(dāng)?shù)厝似毡橄矚g老房子，但外國(guó)人則喜歡切爾西區(qū)、貝爾格萊維亞區(qū)、梅菲爾區(qū)以及達(dá)克蘭區(qū)等地方的新住宅（距離倫敦城很近）。外國(guó)資本正在為新建的倫敦住宅項(xiàng)目提供支持，卡塔爾迪亞爾公司（Qatar Diar）就投資了10億英鎊對(duì)切爾西營(yíng)（Chelsea Barracks）進(jìn)行重新開發(fā)，最后大部分買家也都是外國(guó)人。但是，新舊住宅兩個(gè)市場(chǎng)仍然有所重合，例如歐洲大陸的銀行家們就買下了不少肯辛頓區(qū)19世紀(jì)的老房子，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝艘呀?jīng)無(wú)法支付高昂的房產(chǎn)稅——所以說(shuō)來(lái)自海外的需求抬高了倫敦的房?jī)r(jià)。

外國(guó)人在倫敦購(gòu)房不僅是為了居住，還將此當(dāng)做是一種安全的投資。撒維斯公司（Savills）也是一家高端房地產(chǎn)中介，其研究主管約蘭德·巴恩斯認(rèn)為，倫敦房地產(chǎn)的一舉一動(dòng)都與黃金價(jià)格息息相關(guān)。2011年以來(lái)，來(lái)自希臘和阿拉伯國(guó)家的買家越來(lái)越多。2008年英鎊貶值以后，發(fā)展中國(guó)家的資本成了倫敦房?jī)r(jià)的額外推動(dòng)力。

與急劇增加的需求相對(duì)的是倫敦房地產(chǎn)的供應(yīng)不足。倫敦每年大約增加10萬(wàn)人口，而去年只建成了17977處新的住房。英國(guó)每一套房屋平均居住2.3人，因此倫敦新增的住房只滿足了不到一半的實(shí)際需求，這還沒(méi)將那些在想倫敦購(gòu)買第二套房的人計(jì)算在內(nèi)。

號(hào)召保護(hù)資源的游說(shuō)團(tuán)體對(duì)于高房?jī)r(jià)也負(fù)有部分責(zé)任。一定程度上講，他們的固執(zhí)緣于戰(zhàn)后幾年里古建筑資源遭到的野蠻破壞（維多利亞時(shí)期的建筑被推土機(jī)鏟平，取而代之的是一些設(shè)計(jì)粗俗的住宅樓群）。他們熱情地列出了不可拆除的建筑物清單（這可以起到廣泛的保護(hù)作用），甚至包括一些老的工業(yè)用地，這限制了倫敦房地產(chǎn)的發(fā)展。例如建于20世紀(jì)上半頁(yè)的巴特西發(fā)電廠，它占地16公頃，三十年如一日地矗立在切爾西對(duì)面的河岸之上。該發(fā)電站不能被拆除，但如果將該發(fā)電站合并在開發(fā)項(xiàng)目中則又會(huì)增加成本。去年，由于中標(biāo)企業(yè)破產(chǎn)，對(duì)此地重新開發(fā)的第四次規(guī)劃再度擱淺，倫敦政府不得不再次進(jìn)行招標(biāo)。最新的首選投標(biāo)人來(lái)自馬來(lái)西亞的兩家公司，但是倫敦人對(duì)此并沒(méi)有抱很大的希望。

政府的地方保護(hù)主義也使房地產(chǎn)開發(fā)寸步難行。倫敦市長(zhǎng)迫切希望增加住房供應(yīng)，但他在住房問(wèn)題上幾乎沒(méi)有實(shí)權(quán)。權(quán)利歸倫敦市的各個(gè)行政區(qū)所有，但行政區(qū)的居民卻都持著事不關(guān)己高高掛起的態(tài)度。馬克·威萊辛是Pocket房地產(chǎn)公司的開發(fā)商，他談到在他有一次與德國(guó)和意大利同事講述他申請(qǐng)建筑許可證遭拒時(shí)的情景。“德國(guó)人說(shuō)，在德國(guó)肯定能通過(guò)，因?yàn)榈拇_需要更多的住房。意大利人說(shuō)，在意大利也能通過(guò)，因?yàn)樗麄儠?huì)賄賂官員來(lái)打通關(guān)系。”

事實(shí)上，在倫敦進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)最大的障礙是綠化帶。戰(zhàn)后建立的綠化帶幾乎環(huán)繞著整個(gè)倫敦，面積達(dá)到了4434平方公里，綠化帶的目的就是阻止倫敦對(duì)周圍地區(qū)進(jìn)行無(wú)計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)然，這并沒(méi)有阻止房地產(chǎn)商的野心，但是卻迫使他們選擇了更為寬廣的東南地區(qū)，他們的開發(fā)破壞了大面積的農(nóng)村，也提升了住房成本，迫使工人住到更遠(yuǎn)的地方。倫敦的通勤成本比任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都要高。

日益增長(zhǎng)的住房需求與有限供應(yīng)之間的矛盾使倫敦的平均房?jī)r(jià)與平均收入比從1990年的4.8提升到了如今的7.6。現(xiàn)在，倫敦的平均房?jī)r(jià)是29.5萬(wàn)英鎊，平均工資是每年3.86萬(wàn)英鎊，按揭貸款公司準(zhǔn)備為倫敦人提供四倍于工資的貸款額，這樣一來(lái)，每個(gè)倫敦人平均能買半套房。在低端市場(chǎng)中，那意味著只能放下幾張床的棚屋；在高端市場(chǎng)中，則意味著地下室的一角，因?yàn)榉恐魍ǔ６枷Ｍ谝獌r(jià)過(guò)高的小塊地皮上獲得更大的居住面積，所以會(huì)在地下修建一座“大廈”。

富有的外國(guó)人將買房作為投資，但對(duì)倫敦人來(lái)說(shuō)，如今要獲得抵押貸款卻越來(lái)越困難，私人租賃行業(yè)因此迅速發(fā)展。根據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估公司Hometrack的數(shù)據(jù)來(lái)看，私人租賃的住房占到了倫敦房源的26%，而10年前這一比例則只有15%。由于最好的住房通常被認(rèn)為是最安全的投資，所以高端市場(chǎng)中的投資收益也是最低的。切爾西區(qū)一套三居室房子的投資收益只有2.6%左右，而達(dá)格南區(qū)的一套一居室公寓的投資收益卻能達(dá)到9%。

高房?jī)r(jià)使倫敦的生存成本極高，比除了瑞士和丹麥之外的歐洲其他國(guó)家都要昂貴得多。卡洛斯·寶拉是沃尼奇手機(jī)創(chuàng)新公司的創(chuàng)始人，他曾經(jīng)有過(guò)多次創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷。在他看來(lái)，柏林比倫敦更有可能成為歐洲的科技中心，因?yàn)閭惗氐姆績(jī)r(jià)實(shí)在是太高了。

倫敦不斷高漲的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)成了政治問(wèn)題，因?yàn)樗Ц吡苏谧》扛＠槭I(yè)人員和低收入人員支付房租）方面的成本。因此，如今的住房福利受到了限制，迫使很多人搬離房?jī)r(jià)高昂的地區(qū)。即便是倫敦市內(nèi)最窮的紐漢區(qū)政府也在嘗試“驅(qū)逐”享受住房福利的市民，對(duì)此他們辯解說(shuō)在新的銀行利率下政府很難為這些人提供如此高的住房補(bǔ)貼。

國(guó)外億萬(wàn)富翁大肆購(gòu)房的行為還激起了英國(guó)民眾的不滿。很多富有的外國(guó)人在倫敦購(gòu)買了第二套、第三套甚至第四套住宅，但是每年只會(huì)住上幾周的時(shí)間。倫敦的智能化街道在夜晚一片漆黑，只有管家們住的地下室亮著燈光。與25年前相比，如今的貝爾格萊維亞區(qū)以及肯辛頓區(qū)要安靜很多——盡管不會(huì)像一個(gè)世紀(jì)前那么安靜，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的鄉(xiāng)紳們只有在“度假”的時(shí)候才在那里住一陣。

政客們對(duì)此也不怎么高興。在英國(guó)，針對(duì)外國(guó)富翁的稅負(fù)很低。家庭稅（針對(duì)住宅物業(yè)的一種稅）的稅率也很低，而且并未隨房產(chǎn)升值而有所提高。比如，在肯辛頓區(qū)和切爾西區(qū)，無(wú)論是富裕的南部地區(qū)還是貧困的北部地區(qū)，家庭稅的年稅征額基本都在717英鎊到2151英鎊之間。直到最近，很多國(guó)外買家還在利用法律漏洞逃稅——如果住房是由企業(yè)而非個(gè)人購(gòu)買，則可以免交印花稅（針對(duì)房產(chǎn)購(gòu)置的一種稅）。為此，倫敦政府在3月份宣布，企業(yè)購(gòu)房也需繳納15%的印花稅，且提高了個(gè)人購(gòu)買高端房產(chǎn)時(shí)的印花稅率。

但是，此類措施并不能解決倫敦平民們的問(wèn)題。為此，倫敦政府提出了幫助首次購(gòu)房者獲得住房貸款的方案。不過(guò)這更像是對(duì)建筑業(yè)的補(bǔ)貼，而非解決住房緊缺的好方法。

紐漢區(qū)的行政長(zhǎng)官羅賓·威爾士爵士正計(jì)劃向私人房東們發(fā)放營(yíng)業(yè)許可證，以遏制他們大規(guī)模招徠學(xué)生以及勞工房客的行為。這或許會(huì)使棚屋在倫敦消失，但這本身卻是在減少而不是增加住房供應(yīng)。德拉·辛格是市政局以及政府就業(yè)中心的前任行政長(zhǎng)官，同時(shí)還是去年倫敦暴亂調(diào)查小組的組長(zhǎng)，安永會(huì)計(jì)事務(wù)所（Ernst Young）的合伙人，并被英國(guó)女王授予了大英帝國(guó)勛章。他說(shuō)，如果沒(méi)有便宜的臨時(shí)住所，他就不會(huì)把自己的父親接到英國(guó)生活，而他本人也很可能將回到印度。

只有兩種方案可以增加倫敦的住房供應(yīng)：往上建或者往外建。建筑師勞德·羅杰斯（英國(guó)工黨政府1998年組建的城市工作組組長(zhǎng)）已經(jīng)踐行了第一種方式，如今倫敦的建筑物都比以前高了。在20世紀(jì)60年代失寵的高層建筑如今有卷土重來(lái)之勢(shì)。但是，倫敦已經(jīng)成了歐洲人口第二密集的城市，而城市的部分魅力來(lái)自其低層建筑。政府有權(quán)力向議會(huì)施壓，促使其同意提高建筑高度，但是事實(shí)上，倫敦政府并不想把倫敦變成另一個(gè)香港。

這就使往外建成了一種趨勢(shì)。只要把倫敦城周圍綠化帶的寬度減少一英里，可供開發(fā)的土地就會(huì)多出25000公頃（大約是倫敦現(xiàn)有城市面積的六分之一），這將大大改善目前住房緊張的局面。此外，在綠化帶之外的伊爾福德郊區(qū)，貧瘠的田地圍繞著一片工業(yè)園區(qū)，這意味著開發(fā)此處的土地應(yīng)該不會(huì)帶來(lái)什么環(huán)境災(zāi)難。

要解決解決倫敦的住房問(wèn)題，還有另外一個(gè)方案，那是減少來(lái)自買方市場(chǎng)的需求。打消買家們將倫敦作為第二住所的積極性，將有利于降低那些真正想生活在倫敦的人的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)。其中一項(xiàng)可行的措施是讓家庭稅的稅率與時(shí)俱進(jìn)。無(wú)論如何這都是個(gè)好主意，因?yàn)榕c征收個(gè)人所得稅相比，對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅更為有效。另一項(xiàng)可能措施是干脆禁止外國(guó)人（第二套房的主要買家）來(lái)倫敦賣房，當(dāng)然，這聽上去就是個(gè)糟糕透頂?shù)南敕ā?/p>