房地產經營與管理課程沙盤實驗教學探索

摘要：針對房地產經營與管理理論課程教學中存在理論與實踐脫節、學生學習效果不佳等問題，開設房地產經營與管理課程沙盤實驗以

彌補理論教學的不足。基于沙盤實驗教學經驗，介紹沙盤課程的實驗流程及實驗項目設計，分析教師和學生在沙盤實驗中應注意的問題，剖析沙盤實驗教學效果，并提出了改進建議。

關鍵詞：房地產經營與管理；實驗課程 ；沙盤；教學

中圖分類號：G642.423 文獻標志碼：A 文章編號：1005-2909（2013）01-0130-05

一、房地產經營與管理理論教學中存在的問題

目前幾乎所有高校工程管理或者房地產相關專業均設有房地產經營與管理理論課程，從現有的教材看，該課程涉及房地產開發各個環節，包括房地產市場調查與預測、房地產開發項目可行性分析、項目規劃設計、項目建設及項目管理、項目融資、房地產市場營銷等。為了解學生對課程教學內容及教學方式的意見，筆者隨機選取重慶工商大學工程管理學生為調查對象進行問卷調查，共收回80份有效問卷。其中，“你對本課程是否感興趣”，認為“非常感興趣”的占30%；“感興趣”的占65%；“不感興趣”的占5%。“你認為本課程教學內容與實際工作聯系是否密切”，認為“聯系密切”的占30%；“有一定聯系”的占65%；“毫無聯系”的占5%。“你認為本課程是否有效培養了學生的創新思維和獨立分析、解決問題的能力”，認為“非常有效”的占5.2%；“有效”的占77.92%；“無效”的占16.88%。“你最喜歡下列哪種教學形式”，選擇“討論”的占36.71%；“案例學習”的占29.11%；“角色扮演”的占11.39%；“演講”“游戲”“示范”“專家講座”“閱讀”“測驗”的分別占10.13%、3.80%、2.53%、1.27%、0%。“請提出你對本課程的寶貴建議和意見”，認為“多舉案例”的占31%；“多實踐”的占18%；“可以用房地產知識玩游戲”的占15%；“多討論，靈活的教學方式”的占12%；“以某一房地產開發的項目為例進行講解”的占9%；“活躍課堂氣氛”“調動學生積極性”“課堂生動性”依次為8%、4%、3%。

雖然此次問卷受課程教材內容、任課教師教學水平、教學方法等主觀因素影響，但從另一方面反映出課程理論教學存在的一些通病。這些問題集中表現為：缺少讓學生動手參與具體房地產開發項目的平臺，學生不能夠將自己置身真實的房地產市場環境，因此對課程的認識僅僅停留在紙面上，缺乏對整個房地產開發流程和環節的深刻認識和宏觀把握，沒有注意到房地產開發各個環節的相互影響和牽制。

為了提高學生實踐能力和創新能力，重慶工商大學購買了北京某公司研發的房地產開發經營沙盤模擬軟件。筆者通過兩個學期的沙盤授課經歷，充分感受到了沙盤實驗課程給教師和學生帶來的收獲。

二、房地產企業開發經營沙盤簡介

（一）沙盤簡介

房地產開發經營沙盤模擬實驗課程通過模擬各開發企業在在現實中的復雜市場環境，完成從宏觀環境分析、市場調查、土地競買、項目定位、投融資計劃、設計、施工招標、施工建設、到市場銷售整個開發流程的工作。該課程通過學生分組學習的方式進行，每組6～7人組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色，完成自己職責內的工作。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。

（二）沙盤特點

1.實踐性強

沙盤模擬實驗相當于讓學生做一次房地產開發實戰演習，課程設定的市場環境接近真實市場環境，采用的所有數據均來自于真實的項目操作，各種稅費指標與現實一致，采用的沙盤道具可以逼真地反映出建筑房屋的特點，學生有身臨其境的感覺。在實驗過程中，學生要參與公司成立、土地拍賣、融資分析、項目規劃設計、施工、營銷策劃等環節的各項工作，邊做邊學、邊學邊做。教師要引導學生按照真實的公司規則來解決不同角色成員之間出現的分歧。不同公司之間會有資金拆借、融資和合作，也由學生按照市場規則自行決策。

2.競爭性強

沙盤實驗課程集情景模擬、案例分析、角色扮演和專家指導于一體，這種新穎的參與式教學和逼真的競爭場景設計，克服了以往枯燥、繁雜的灌輸式教學的弱點，能夠最大限度地激發學生興趣。沙盤實驗中通常6～7人一組，共分為6～7組，每組均是一個相對獨立的房地產開發企業。在實驗初始階段，每個企業均有1億的啟動資金。教師在課堂中引入提問激勵機制，凡是在實驗過程中能夠正確搶答提問的企業均能得到一定金額的政府獎勵。從一開始就營造一種緊張而激烈的競爭氛圍。此外，在土地拍賣、建筑設計、建筑施工、廣告策劃等環節均可以制造獎勵機會，讓各成員時刻保持競爭的狀態。最終，根據各企業在公平競爭的市場環境中完成項目開發的財務效益確定各企業的業績排名。

3.趣味性強

課程類似多人組合進行技能對抗的游戲，學生將理論知識和游戲規則結合起來，能充分發揮自身的能動性和主動性。每個學生在實驗過程中均會出現各種各樣的問題或錯誤，此軟件的目的正是讓學生發現自己知識的缺陷，正是通過學生“犯錯”達到在錯誤中學習的目的。此外，在沙盤實驗的兩期項目開發中，教師可以讓學生在一期和二期項目開發中擔任不同角色，盡可能學到不同領域的知識和能力，學會站在不同角度思考和解決問題。

三、房地產企業開發經營沙盤實驗流程及教學項目設計

（一）實驗流程

房地產開發經營沙盤模擬訓練課程是一個完整的實驗體系，因此實驗必須遵循一定的實驗流程，此流程要與實際房地產開發流程基本一致。學生需要熟練掌握實驗流程的相關理論，能夠將所學的房地產理論與沙盤模擬實踐相聯系，按照教師的課程進度安排完成實驗項目。沙盤實驗流程圖見圖1。

（二）實驗項目設計

該沙盤實驗共分為兩期開發，一期開發普通住宅樓，二期開發別墅或者綜合樓。一期和二期的實驗分別進行，各占用一天時間。一個完整的開發經營沙盤模擬實驗共計16課時，一般在兩天內連續進行。各期開發的實驗項目及課時分配見表1。

四、房地產經營與管理沙盤實驗課在教學實踐中應注意的問題

（一）學生應注意的問題

1.理論知識和體力的準備

房地產開發經營沙盤實驗貫通了市場調查和分析、可行性研究、房地產金融、財務管理、城市規劃、建筑設計、招投標與合同管理、房地產營銷等多門課程知識，要求學生事先學習上述學科的理論知識并掌握實驗中相關知識點。學生將相關知識融會貫通并應用實踐，有助于學生深刻理解所學各門知識，并對這些知識加以綜合應用，克服單純的理論課“只見樹木，不見森林”的局限。同時，沙盤實驗往往要求在兩天內連續進行，學生在做完一期高強度的開發之后往往有疲憊感，不利于第二期的學習，因此，學生要做好體力準備，保持充足的精力。

2.成員之間分工協作，各司其職

每個學生分別擔任公司中某一個職位，各負其責。但筆者在教學中發現，實驗過程中一些學生沒有認清自己的工作職責，導致幾個學生做同一項工作或者某項工作無人來做，出了問題互相推諉，因此，教師在實驗前要提醒學生認真學習各工作崗位的職責范圍（表2）。

3.認真研究市場規則

沙盤軟件要遵循市場競爭規則。實驗過程中專門留時間讓學生研究市場競爭規則，

研究競爭規則對企業作決策有著至關重要的作用，因此，各企業應該由CEO組織各成員開展對競爭規則的認真學習，直至熟悉各項規則。

（二）教師應注意的問題

1.要求教師具備較強的綜合能力

教師除了要完全熟悉房地產開發的市場調研、土地取得、項目定位與策劃、投融資管理、規劃設計、工程管理、銷售策劃等相關理論，還要熟悉房地產開發的基本技巧和規律，最好有在房地產開發企業實際操作項目的經歷，能夠結合實際情況引導學生將所學理論運用到沙盤模擬訓練之中。教師不僅是整個沙盤課程的組織者，而且在沙盤實驗課程中擔任著政府、銀行、投資公司、建筑商、客戶等多重角色，還要隨時回答學生在實驗過程中的提問，因此對教師要求較高。實踐表明，教師授課的經驗越豐富，授課的效果也越好。

2.教師要注意控制課時進度，維持沙盤實驗的課堂秩序

注意調動各成員的積極性，做到每位成員都有事做。此外，在連續兩期的實驗課程中，務必要求學生完整參與，不得中途退出。

3.評分標準科學化，兼顧團體成績和個人成績

學生實驗成績的考核要兼顧效率與公平、團隊與個人。筆者目前對該沙盤實驗課采取的考核方法如表3所示。

表中，實驗表現成績根據實驗中學生的積極性、提問及回答問題情況、演講水平而定。開發業績成績主要根據開發完成后的財務報告數據確定，根據各組學生的業績排名確定分數。實驗報告制作成績的評定主要依據學生實驗報告的完整性、數據的正確性、實驗體會、實驗總結等內容確定。雖然各組的業績是由該組學生共同努力完成，但也要在成績上體現每位學生積極性和主動性差異。

4.軟件計算和手工計算相結合

沙盤體系除了一些物理模具之外還有配套的軟件，方便教師核對學生的各項中間數據和最終財務報告。學生不建議使用軟件，所有過程數據均手工計算。要求學生對提交的實驗報告中的每一個數據均進行認真核實，檢查無誤方可上交。筆者通過教學發現學生出錯最多的是財務報告和資金預算，對于這兩部分內容需要重點加強。

五、沙盤實驗教學效果分析及建議

（一）教學效果分析

通過兩個完整開發周期的實際操作，學生既掌握了實際操盤的關鍵環節，又從各種成功與失敗的體驗中提升了自己的決策能力、執行力和溝通交流能力。沙盤實驗對于提升教師的教學理念、教學方法有很大的幫助。

1.有助于提高學生的專業技能及綜合能力

此次沙盤實驗涉及房地產開發、房地產融資、建筑規劃設計、房地產營銷等課程相關知識，這些知識在實驗項目的設計中得到體現，融匯和貫通了房地產開發經營管理中各個程序的知識，且環環相扣。在實驗操作過程中，必須在上一個環節正確完成后方可進入下一環節，因此學生有了自主學習的動力。通過此方式，學生將相關知識整合并應用于實踐，有助于加深對知識的理解。

2.有助于提高學生的團隊合作意識及溝通能力

實驗沙盤的特點之一是學生分組學習，分工協作，且各組之間相互競爭。競爭與合作是企業必須面對的，也是學生將來走上工作崗位必須要學習的內容之一。學生在學習理論課的時候很少有這種競爭與合作的機會，沙盤彌補了理論學習的不足。課程設計的8個實驗項目都需要團隊成員共同合作完成。當團隊成員對經營過程中的決策持有不同觀點時，需要在團隊內部通過溝通，協商解決。此外，各團隊之間雖然是競爭對手的關系，但與現實一樣，同樣可以開展合作，這對學生的溝通和談判技巧也是一種鍛煉。

3.為理論課程教學方法的創新提供了思路

經營管理類課程主要以理論教學為主，師生之間缺少互動，學生之間缺乏交流，授課效果受到影響。而沙盤實驗作為一種全新的教學方式，將角色扮演、情景教學、案例分析和討論等方式綜合融入到課程中，極大地激發了學生的學習興趣。這種教學方式可以移植到其他一些理論課程的教學中去，教師通過設計多樣化的教學內容，把課堂的主動權交給學生，讓學生主動學習，教師主要起到引導的作用。

（二）建議

此外，如果學校有資金支持和制度保障，還可以考慮通過舉辦校級或市級沙盤模擬競賽、優秀實驗報告評比、教師授課比賽等形式，進一步提高學生的學習積極性和教師參與熱情。

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Sandbox experiment teaching of real estate management course

XIAO Yan

（Faculty of Management， Chongqing Technology and Business University， Chongqing 400067， P. R. China）

Abstract：There is a problem that in the teaching of real estate management， theories are isolated from practice. Students’ learning effect is not good enough， therefore. To solve problems in the existing theoretical teaching， sandbox experiment teaching was adopted in the real estate management course teaching. Based on my teaching experience of sandbox experiment teaching， I introduced the experiment process and items， gave some tips for students and teachers when they take the experiment course， analyzed the teaching effect， and put forward some suggestions on teaching methods to improve the teaching quality.

Keywords：real estate management； experiment course； sandbox； teaching

（編輯 梁遠華）