中國城市社區(qū)管理中業(yè)委會的自治困境

導(dǎo)讀：在現(xiàn)今公民意識越來越強烈的時代，政府應(yīng)強化社會管理職能，提高依法行政和以民為本的服務(wù)意識，在減少行政力量越位干涉的同時，推進(jìn)公民社會的自律和自治，從而促進(jìn)法治社會的發(fā)展。在社區(qū)，要重視維護(hù)業(yè)主委員會和業(yè)主的合法權(quán)益，并通過系統(tǒng)的制度設(shè)計和觀念更新，切實破解社區(qū)管理中隱性行政干預(yù)、公民自律不足、自治機制缺失等交叉矛盾。

關(guān)鍵詞：業(yè)委會；社區(qū)管理；自治困境；依法行政

引言

隨著大批商品住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主委員會也如雨后春筍般地建立起來，與此同時，因業(yè)主委員會制度建設(shè)、操作過程、監(jiān)督體系等不完善而引起的各種矛盾糾紛，日益增多，并影響到業(yè)主的正常生活和社區(qū)的穩(wěn)定和諧。如何理順業(yè)主委員會與物業(yè)公司、居委會、街道等相關(guān)部門的關(guān)系，提高業(yè)主自治能力，完善相關(guān)制度，已經(jīng)成為社區(qū)建設(shè)中一個迫在眉睫的問題。本研究通過對上海FX小區(qū)業(yè)主委員會自治的艱難歷程的描述，從中分析各社區(qū)自治管理主體和行政力量相互作用的狀況，理清社區(qū)自治管理的核心脈絡(luò)。

一、自治與制約：社會自主性后果與國家制度設(shè)計

（一）不斷增強的社會自主性

1994年是中國城市住房制度改革具有劃時代意義的一年，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》全面鋪開了我國住宅商品化的進(jìn)程。自此之后，住房就由國家福利逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌隽魍ǖ纳唐愤M(jìn)行買賣。如果說住房商品化是市場改革深化的結(jié)果，那么在市場改革的同時也進(jìn)一步深化了社區(qū)建設(shè)的廣度和深度。社區(qū)內(nèi)政治社會生活不再是由國家設(shè)置的單一的政權(quán)代理組織（居委會）來設(shè)計和安排，業(yè)委會以及物業(yè)公司的加入使得社區(qū)治理趨于多元化和復(fù)雜化。基于此，國家頒布了一系列關(guān)于商品房住宅小區(qū)的管理辦法對小區(qū)業(yè)主的自治地位和權(quán)力范圍等進(jìn)行了規(guī)定①。各地方也根據(jù)國務(wù)院和建設(shè)部法規(guī)政策文件的精神制定了與地方整體經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的管理辦法。

國家制度層面的變化成為中國現(xiàn)代化發(fā)展階段中的關(guān)鍵一環(huán)，現(xiàn)代化的一個無法遏制的后果就是社會自主性的不斷增強。所謂社會自主性指的是社會具有的在自己的合法空間內(nèi)自主行動的能力，在業(yè)主自治領(lǐng)域社會自主性與業(yè)主維權(quán)行動呈正相關(guān)。這表現(xiàn)在：首先，社區(qū)物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)事件在數(shù)量上呈現(xiàn)大幅攀升的趨勢②；其次，維權(quán)過程中的矛盾和沖突不斷升級；第三，維權(quán)過程中涉及到的公共問題日益復(fù)雜化，從原來對房屋質(zhì)量、物業(yè)管理的不滿到對政府部門不作為、行政干預(yù)的投訴甚至訴訟③。

業(yè)主自主性的成長激發(fā)了新興的公共空間的產(chǎn)生。國內(nèi)學(xué)者對市民社會在商品房住宅小區(qū)中的出現(xiàn)給予了厚望，紛紛將目光投向轟轟烈烈的業(yè)主自治和業(yè)主維權(quán)等集體行動，探討其對中國公民社會的建構(gòu)作用。業(yè)委會作為業(yè)主自治建設(shè)的核心力量，在培養(yǎng)城市居民民主意識和公民權(quán)益方面起到了積極作用，使得小區(qū)的管理過程成為實現(xiàn)基層民主的更為現(xiàn)實的途徑④。

（二）具有雙重特性的國家制度建設(shè)

不過法律作為一種國家制度建設(shè)具有雙重性的特點，雖然法律規(guī)則制度的出臺對業(yè)主權(quán)利的確認(rèn)和業(yè)主的維權(quán)行動起到了很大的激勵作用，但是法律在實際實踐中又給維權(quán)行動設(shè)置了重重的障礙。這表現(xiàn)在兩個方面：第一，物業(yè)管理法規(guī)有利于房地產(chǎn)商及其相關(guān)的物業(yè)管理公司，利益集團影響了法規(guī)的制定，規(guī)則的不完善使得業(yè)主的維權(quán)活動舉步維艱⑤；第二，法律限定了以業(yè)委會為代表的業(yè)主自治的范圍，同時也為上級行政主管部門以及居委會作為國家代理人“進(jìn)入”小區(qū)及對其進(jìn)行干預(yù)提供了合法的渠道⑥。

現(xiàn)代性、市場化以及制度建設(shè)催生著業(yè)主自主性萌芽，以業(yè)主委員會為代表基層公民社會的萌芽，他們在牽涉到小區(qū)利益的公共事件處理中擔(dān)負(fù)起重要的作用。雖然行政性力量在商品房社區(qū)治理中的重要性在不斷下降，但這并不代表行政力量的退出。法律、法規(guī)和政策規(guī)定成為地方政府重新構(gòu)建國家—社會關(guān)系的重要手段和方式。相關(guān)的研究表明，缺乏公民社會熏陶的廣大業(yè)主本身是利益分化的群體，他們會因為小區(qū)內(nèi)重大的利益而聚集，也會為此而分化，因此中國的商品房小區(qū)建設(shè)仍然需要行政性力量的干預(yù)，如果沒有行政的支持與干預(yù)，社區(qū)自治可能會走向社會無序。不過，問題的關(guān)鍵是基層權(quán)力的進(jìn)一步下移，可能會導(dǎo)致區(qū)政府—街道辦—居委會的行政鏈條更加穩(wěn)固，業(yè)主的自治意愿和能力在這個過程中被消磨，這會加劇基層行政權(quán)力內(nèi)卷化的困境，一方面健康的市民社會無法自然發(fā)育，另一方面基層行政改革由于部門利益的綁架而陷入困境⑦。

二、聚合與分化：業(yè)委會沉浮中的業(yè)主自治

（一）業(yè)主委員會籌備3年終獲成立

FX小區(qū)是一個1998年建成的坐落于上海市中心的商品房小區(qū)，小區(qū)共381戶。小區(qū)自建成后由開發(fā)商下屬的F物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)費按照1.55元/m2計算。按照當(dāng)時的標(biāo)準(zhǔn)，該小區(qū)屬于中高檔樓盤，因此1.55元/m2的物業(yè)管理費在當(dāng)時算是比較高的價格。雖然物業(yè)管理費的價格是由F物業(yè)公司單方面制定的，但由于當(dāng)時并沒有成立業(yè)委會，入住的居民也都接受了這個標(biāo)準(zhǔn)，繳納時間長達(dá)十年之久。

2008年12月，F(xiàn)物業(yè)以因金融危機出現(xiàn)虧損為由要求每戶業(yè)主多繳納0.3元/m2物業(yè)費，這引起了眾多業(yè)主的不滿，小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主要求公開物業(yè)公司賬目，卻遭到物業(yè)公司拒絕。在多次溝通協(xié)商未果的情況下，部分業(yè)主集體簽名要求召開業(yè)主大會并進(jìn)行組建業(yè)委會的籌備工作。

經(jīng)業(yè)主推薦，選舉、公示，公告產(chǎn)生由五人組成的FX小區(qū)業(yè)主委員會籌備小組。業(yè)主委員會選舉大會由居委會及所在街道，X區(qū)住房保障和房屋管理局（簡稱X區(qū)房管局）等部門的相關(guān)工作人員以及全體業(yè)主參加。業(yè)主委員會籌備小組嚴(yán)格按照政府的要求，依法開展相關(guān)活動，通過書面通知、上門等方式聽取居民意見，完成了相關(guān)文件的起草和公示。在2010年3月14日，籌備小組向X房管局請示匯報，請求召開業(yè)主大會。X區(qū)房管局以部分業(yè)主對業(yè)主大會議程規(guī)則草案有異議為由，遲遲不予明確答復(fù)，甚至臨時改變決定。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》⑧第十五條，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。然而籌備小組成立已經(jīng)300多天，業(yè)主大會仍然遲遲沒有召開，業(yè)主委員會也沒有產(chǎn)生，一直處于真空階段，給小區(qū)居民帶來許多不便。在這期間，小區(qū)業(yè)主先后自發(fā)給市、區(qū)政府發(fā)了50余封信訪函，籌備工作組給X區(qū)房管局發(fā)函30余封，其中僅給X房管局梁局長個人就寫了8封掛號信，但除了一份很不專業(yè)的《指導(dǎo)意見書》，他們沒收到職能部門任何回音。

在萬分焦急地等待了300多天后，2010年12月，業(yè)主委員會籌備小組遞交了行政起訴狀，將X區(qū)房管局列為被告，起訴其行政不作為，但下屬房管辦和管轄小區(qū)的居委會通過法院向業(yè)委會籌備小組轉(zhuǎn)交了一份《FX小區(qū)業(yè)委會換屆改選工作方案》，推翻了全部籌備工作，一切從頭開始。

事態(tài)的轉(zhuǎn)折點發(fā)生在上海一家有影響力的報紙刊登了X區(qū)房管局干預(yù)FX小區(qū)成立業(yè)委會的報道之后。迫于輿論的壓力，2011年3月14日，X區(qū)房管局簽發(fā)了上海市FX小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證。至此，業(yè)主委員會籌備小組自動解散，新業(yè)主委員會正式成立。

（二）業(yè)主委員會的艱難履職

業(yè)主委員會成立后，委員會成員們的履職卻遭遇到比之前更大的困難。首先是上級主管部門的“效率低下”和“拖沓”，相關(guān)的手續(xù)遲遲不辦。其次是F物業(yè)公司故意阻擾工作交接，一直拒不移交辦公場地，不移交帳冊、資料給上任的業(yè)主委員會。在財務(wù)審計方面，F(xiàn)物業(yè)公司未向業(yè)主委員會換屆財務(wù)審計工作的審計單位或“FX業(yè)主委員會”提供過任何有關(guān)審計所需要的資料文件。基于上述原因，業(yè)主委員會換屆財務(wù)審計工作，無法正常進(jìn)行。

更大的挑戰(zhàn)來自于小區(qū)的業(yè)主，2011年6月業(yè)委會上任以來圍繞著物業(yè)公司服務(wù)合同的續(xù)約或選聘開展工作。由于F物業(yè)在小區(qū)的維修基金賬目和公益性收入詳細(xì)賬單公開問題上態(tài)度強硬并且拒絕審計。業(yè)委會希望尋找一個新的物業(yè)公司取而代之。“當(dāng)時已經(jīng)有一些公司有了初步的意向，但他們一聽到是接手F物業(yè)公司的樓盤，就拒絕了。”⑨這是因為F物業(yè)公司是X區(qū)政府的下屬單位，在X區(qū)各個商業(yè)樓盤有一定的壟斷性，稍有規(guī)模的物業(yè)公司都不愿意得罪地方政府部門，因此最終都選擇了回避。無奈之下，業(yè)主委員會為了改變小區(qū)缺乏監(jiān)督、自治弱的現(xiàn)狀，在多次向鄰近使用酬金制方式的小區(qū)學(xué)習(xí)經(jīng)驗后，決定將FX小區(qū)的物業(yè)收費方式轉(zhuǎn)變成酬金制，既能增加業(yè)主的自治權(quán)，也能為小區(qū)業(yè)主謀得福利。這樣的話，新物業(yè)公司的資質(zhì)就不是問題了，因為在酬金制的管理方式下，物業(yè)費是由業(yè)委會進(jìn)行托管，因崗設(shè)人，借用物業(yè)公司的資質(zhì)以及個別管理人員，并按照市場標(biāo)準(zhǔn)支付薪酬。業(yè)委會選擇了一個只有三級資質(zhì)的公司，而原來F公司的資質(zhì)是一級。

在找到潛在滿意的物業(yè)公司后，業(yè)委會先后召開了三次業(yè)主大會，并在會上對物業(yè)公司以及酬金制辦法進(jìn)行投票表決。結(jié)果顯示，實際參與投票的業(yè)主，同意票的數(shù)量略微超過反對票，但由于每次投票均有超過一半以上的業(yè)主放棄投票，因此投票的結(jié)果讓投反對票的業(yè)主非常不滿，這也為以后業(yè)主與業(yè)委會的沖突埋下了伏筆。

為了實現(xiàn)新老物業(yè)公司的順利過渡，業(yè)主委員會在2011年11月初開始了相關(guān)的準(zhǔn)備工作，并在小區(qū)發(fā)布了招聘物業(yè)工作人員的公告。由于業(yè)主對酬金制的認(rèn)識不深，當(dāng)他們了解到新物業(yè)公司僅有三級資質(zhì)時，心中反而懷念起F物業(yè)公司了，他們忘記了當(dāng)初成立業(yè)委會就是起因于對F公司上漲物業(yè)費以及不公開賬目的不滿。

雖然業(yè)主委員會在上臺后通過各種方式履行當(dāng)初的承諾，努力維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，但是部分業(yè)主卻認(rèn)為業(yè)委會做得不如之前的好，讓他們沒有安全感。于是，矛盾在2011年11月30日新老物業(yè)公司交接的當(dāng)日爆發(fā)。“有不少業(yè)主情緒激動，千方百計阻撓新物業(yè)公司的工作人員進(jìn)入小區(qū)崗位，他們是為了趕走新物業(yè)、留下老物業(yè)。當(dāng)小區(qū)業(yè)委會主任楊女士出來查看新老物業(yè)交接情況時，竟然有近30人將她團團圍住，進(jìn)行了長達(dá)一小時的圍攻、謾罵，并且逼迫楊女士寫下‘我不當(dāng)業(yè)委會主任’的字條。”⑩這樣的業(yè)主沖突實屬罕見，也為政府的“擇機介入”提供了強而有力的依據(jù)和空間。

（三）地方政府“引導(dǎo)”下的業(yè)主自治

業(yè)主在物業(yè)公司交接時引發(fā)如此大的沖突，政府相關(guān)部門自然不能“視而不見”。在沖突發(fā)生的次日，即2011年12月1日，X區(qū)下屬房管辦和居委召開業(yè)主座談會，并在業(yè)主的提議下當(dāng)場產(chǎn)生了五人臨時管理小組。12日19日，F(xiàn)X小區(qū)五人臨時管理小組在房管辦、居委會人員的見證下，將“召開FX小區(qū)業(yè)主大會臨時會議的提議”和118位業(yè)主簽字復(fù)印件當(dāng)面交給了業(yè)主委員會主任楊女士簽收。

2012年1月16日，業(yè)委會就“提議”做出告示：因提議不符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會已于2012年1月1日用特快專遞退回，并告知提議人將提議修正后，連同118位業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一同提交。同日，X區(qū)下屬房管辦、小區(qū)所在街道辦事處以及居民委員會以書面形式告知業(yè)委會，認(rèn)為2011年12月19日業(yè)主發(fā)起人向業(yè)委會提交的《關(guān)于召開業(yè)主大會臨時會議的決議》是符合《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十二條、《上海市FX小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第六條第五項之規(guī)定的，在給業(yè)主委員會發(fā)出敦促意見后，房管辦于2012年2月3日告知全體業(yè)主，現(xiàn)將由街道辦事處組織召開業(yè)主大會臨時會議，議題為“表決是否罷免FX現(xiàn)任業(yè)主委員會全體委員”。

2012年2月19日，業(yè)主大會臨時會議表決結(jié)果表明，占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意罷免FX小區(qū)業(yè)主委員會全體委員，因此，F(xiàn)X小區(qū)業(yè)主委員會換屆改選工作重新啟動。

2012年3月15日，通過聽取業(yè)主意見、開展業(yè)主座談會、先期公示等環(huán)節(jié)后，產(chǎn)生了FX小區(qū)業(yè)主委員會換屆改選小組，共9名，其中，相關(guān)部門的工作人員3名，業(yè)主代表6名。

三、“隱性”和“顯性”：業(yè)主博弈中的國家力量

FX小區(qū)業(yè)主委員會從成立到罷免的過程就像過山車一般上下曲折，歷經(jīng)三年，艱難成立，卻不到一年時間就陷于被罷免的窘境之中。我們暫且不討論罷免業(yè)委會的程序是否合法，這不是本文討論的關(guān)鍵，本文關(guān)注的是在這一過程中，為什么業(yè)主的態(tài)度轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥欤鞘裁戳α吭诎l(fā)揮著關(guān)鍵性的作用？

盡管表面上地方政府從社區(qū)自治中逐步退場，業(yè)主委員會在社區(qū)治理中發(fā)揮著越來越重要的作用，但是地方政府還是在實際的社區(qū)權(quán)力博弈中起到了關(guān)鍵性的作用。我們可以從FX小區(qū)第一屆業(yè)委會自成立到被罷免的過程，以及第二屆業(yè)委會取而代之的前后對比，看到地方行政性力量所發(fā)揮的“顯性”和“隱形”作用。

第一屆業(yè)主委員會從2009年成立籌備小組，到2011年3月6日成立業(yè)主委員會，歷時兩年半，這屆業(yè)主委員會籌備小組在此期間做了大量的工作，他們按照法律法規(guī)以及指導(dǎo)單位的要求，在小區(qū)里先后召開了11次235人次的業(yè)主座談會，對《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）等文件進(jìn)行了反復(fù)修改。業(yè)委會候選人產(chǎn)生后，還安排他們公開亮相和廣大業(yè)主對話以增進(jìn)了解。在籌備小組組長老楊提供的幾十頁小區(qū)文件中可以發(fā)現(xiàn)從換屆工作計劃到告知業(yè)主的公示、公告，從每次會議的記錄到給指導(dǎo)單位的信函，內(nèi)容之詳盡，程序之嚴(yán)密，在各地區(qū)業(yè)委會選舉中都不多見。為什么業(yè)委會籌備小組要把工作做得如此之細(xì)致？通過訪談，筆者了解到這一方面是籌備小組背負(fù)著業(yè)主們的期望，希望把這件事情做好；另一方面，也是為了避免上級主管部門的阻擾，相關(guān)職能部門的消極態(tài)度讓他們意識到必須把工作做得沒有毛病可挑。

反觀X區(qū)房管局以及下屬房管辦的工作卻顯得非常不專業(yè)。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》！第十五條，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。由于X區(qū)下屬房管辦以部分業(yè)主對業(yè)主大會議程規(guī)則草案有異議為由，遲遲不予明確答復(fù)，甚至要推翻全部的籌備工作。在與房管辦溝通多次未果的情況下，籌備組向區(qū)政府遞交行政復(fù)議，而行政復(fù)議的時間也是被不斷拖延。具有諷刺意味的是，在籌備組束手無策之際，是媒體的報道幫了他們的忙，最終讓上級部門妥協(xié)。

行政部門的拖沓、不作為是有選擇的，也就是說在感覺到部門利益@受損的時候，他們的不作為實際上就是為了維護(hù)部門利益而做出的。同樣，當(dāng)行政部門在看到他們的作為是可以重新獲得利益的時候，他們的效率卻是驚人的。

在部分業(yè)主要求罷免第一屆業(yè)委會之后，第二天（12月1日）房管辦和居委會就召開了業(yè)主座談會并選舉出五人臨時管理小組。12月19日五人小組就擬定好召開業(yè)主大會臨時會議的提議以及118名業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件。期間，街道房管辦、居委會的工作人員專門給五人小組講解罷免業(yè)委會所需材料和流程，物業(yè)公司將復(fù)印機放在底樓大廳內(nèi)供業(yè)主復(fù)印產(chǎn)權(quán)證，這些舉動可以說明“五人臨時管理小組”的行動得到了基層政府的支持，當(dāng)政府看到業(yè)主委員會有機會可以往自己設(shè)定的方向去發(fā)展時，或者說業(yè)主委員會如果被罷免成功更能滿足地方政府的利益時，政府會擇機進(jìn)入。

從五人臨時小組遞交提議到2012年3月14日第二次業(yè)主委員會籌備小組成立，只用了短短80天的時間，與第一次業(yè)主委員會籌備小組罷免上屆業(yè)主委員會的情形形成鮮明反差。在這其中，我們不難可以看出政府的態(tài)度有了很大的轉(zhuǎn)變，在工作效率上有了很大的提高，積極地參與協(xié)調(diào)多方面的關(guān)系，嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定的時間節(jié)點，及時地履行自己的行政權(quán)利。雖然業(yè)主委員會成員質(zhì)疑這次臨時業(yè)主大會的合法性，并通過行政復(fù)議和行政訴訟等方式進(jìn)行權(quán)利訴求，但政府依然宣布組織并召開臨時業(yè)主大會。之后，街道和居委會的工作人員便挨家挨戶發(fā)放選票，派人24小時駐守在投票箱旁，召開大規(guī)模的業(yè)主咨詢會，這些舉動難免會讓人感到“興師動眾”，從側(cè)面反映出政府在這次協(xié)助業(yè)主罷免業(yè)主委員會所作出的努力。“雖然結(jié)果未知，但定會在90天內(nèi)完成業(yè)主委員會的改選工作”，這是街道辦事處市政科肖科長和居委會單主任都曾在公開場合表示過的態(tài)度。的確，這次業(yè)主委員會籌備小組一定能在規(guī)定時間內(nèi)成立，從之前的業(yè)主委員會被罷免的過程中可以看出一二。

四、結(jié)論與意義

從FX小區(qū)的業(yè)主維權(quán)事件中，我們可以看到，在中國目前的城市基層社會管理制度架構(gòu)中，行政力量依然處于強勢地位，他們可以在部門利益與公共利益之間自由切換。由于沒有形成真正的獨立于政府之外的居民自治組織，即使有業(yè)主或居民短暫的聚合，也無法形成持久社會團結(jié)，因此民主壓力也就無從形成。另一方面，居民或業(yè)主在社區(qū)自治的參與中處于弱勢地位，他們不但在行政力量面前是弱者，而且他們內(nèi)部也存在著利益的分化，往往難以調(diào)和，最終需要行政力量的介入來解決。

FX小區(qū)業(yè)主自治難的背后是業(yè)主與多方力量在社區(qū)自治管理問題上的博弈和妥協(xié)過程，是國家和社會的互動在城市基層社會的真實體現(xiàn)。在這過程中，我們可以看到，國家依然起著舉足輕重的作用，相關(guān)政府職能部門超越權(quán)限的管轄和在法律法規(guī)上的滯后在一定程度上主導(dǎo)著業(yè)主自治的進(jìn)程。

住房改革后的房屋私有化產(chǎn)生了業(yè)主這樣一個新的身份，如何確保他們在新的公共空間中積極參與社區(qū)自治，需要相關(guān)利益方的協(xié)調(diào)和配合。作為政府，應(yīng)創(chuàng)新社會管理方式和強化相關(guān)職能，依法行政，實踐執(zhí)政為民的理念。作為相關(guān)職能部門不必事事躬親，而是集中精力于制定公正的制度規(guī)則及法律法規(guī)并確保其及時有效地修訂和實施，使之成為解決物業(yè)糾紛和社區(qū)自治管理矛盾的基本準(zhǔn)則，從而促進(jìn)法治社會的發(fā)展。作為居委會，現(xiàn)有體制下的雙重角色會使其在業(yè)主進(jìn)行自治時陷入兩難的境地，重新明確自己的定位，逐漸從準(zhǔn)行政單位的功能中退出，真正實現(xiàn)群眾性的自治，將在一定程度上決定著社區(qū)自治的發(fā)展。作為社區(qū)參與的主體和核心，業(yè)主的維權(quán)和自我管理彰顯公民精神，是社會進(jìn)步的體現(xiàn)，但這過程從伊始就意味著是漫長而充滿挑戰(zhàn)的過程，采取的行動策略是否行之有效直接關(guān)系到自治的成敗，這極其考驗業(yè)主維權(quán)的智慧。可見，業(yè)主如何借助多方資源維護(hù)社區(qū)和自身的合法利益，成為社區(qū)自治管理的核心所在。隨著經(jīng)濟適用房的推進(jìn)，商品房和經(jīng)濟適用房的混合小區(qū)日益增多，這些混合型小區(qū)今后如何進(jìn)行業(yè)主委員會自治，也必將考驗著政府管理的謀略和業(yè)主自治管理的智慧。

說明：本文系上海市浦江人才計劃（11PJC050）系列成果之一。

注釋：

①全國性的法律法規(guī)主要有《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部，1994）、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院，2003）《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》（國務(wù)院，2007）、《業(yè)主大會章程》（建設(shè)部，2003）和《物權(quán)法》（全國人民代表大會，2007）。

②某項對北京市物業(yè)管理類訴訟的數(shù)據(jù)顯示，2003年《物業(yè)管理條例》頒布之后，北京市某區(qū)案件數(shù)量從2003年192件在2004年一躍上升至1700件，其他被調(diào)查的區(qū)也至少有3倍以上上升。2007年《物權(quán)法》實施后，此類案件同比增長了33.3%。（參見：劉子曦：《激勵與擴展：B市業(yè)主維權(quán)運動中的法律與社會關(guān)系》，社會學(xué)研究，2010年第5期。）

③陳文、黃衛(wèi)平：《公共治理視閾下的城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)》，深圳大學(xué)學(xué)報，2009年第2期。

④張靜：《成長中的城市空間之社會基礎(chǔ)——一個上海社區(qū)糾紛案件的分析》，“社會轉(zhuǎn)型與社區(qū)發(fā)展”研討會，上海社會科學(xué)聯(lián)合會（2001年版）；桂勇：《略論城市基層民主發(fā)展的可能及其實現(xiàn)途徑》，華中科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2001年第15期；王漢生、盧瑩：《基層社會中“看得見”與“看不見”的國家——發(fā)生在一個商品房小區(qū)中的幾個故事》，社會學(xué)研究，2011年第1期。

⑤張磊：《業(yè)主維權(quán)運動：產(chǎn)生原因及動員機制》，社會學(xué)研究，2005年第5期。

⑥王漢生、盧瑩：《基層社會中“看得見”與“看不見”的國家——發(fā)生在一個商品房小區(qū)中的幾個故事》，社會學(xué)研究，2011年第1期。

⑦王星：《利益分化與居民參與——轉(zhuǎn)型期中國城市基層社會管理的困境及其理論轉(zhuǎn)向》，社會學(xué)研究，2012年第2期。

⑧建房〔2009〕274號《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》。

⑨在與業(yè)主委員會主任楊女士訪談中得到的信息。

⑩匿名：《圍逼業(yè)委會主任為哪般——FX新老物業(yè)交替遭部分業(yè)主強烈反對》，《新民晚報（社區(qū)版）》，2011年12月15日（A1）。

！建房〔2009〕274號《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》。

@比如說經(jīng)濟利益，F(xiàn)物業(yè)公司是X區(qū)下屬產(chǎn)業(yè)；對小區(qū)的管轄權(quán)，第一屆業(yè)委會籌備小組與居委會關(guān)系緊張以及對上級主管部門權(quán)威的挑戰(zhàn)。這些都是讓上級部門選擇不作為的重要原因。

責(zé)任編輯：張煒