公共物業管理系統在住宅小區中的應用

【摘 要】公共物業管理系統是近年來為適應住宅小區智能化建設和管理而興起的一種新型產業，它的出現為智能化住宅小區的現代化管理提供了保障。本文通過對智能化住宅小區有關公共物業管理的功能需求及建設目標的分析，為當前智能化住宅小區公共物業管理系統的開發建設及應用管理提出了明確的要求，力求避免系統開發中存在的有關結構復雜、代碼重用率低、軟件開發效率低下等問題，提高公共物業管理系統的開發和應用水平。

【關鍵詞】公共物業管理；智能化住宅小區；信息管理；軟件開發；系統管理；住戶管理；設備管理；收費管理

1、前言

隨著房地產業的迅猛發展，大量住宅小區投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環衛、綠化、道路、治安等進行專業化管理，以保持新建小區的完好，發揮其整體功能和綜合效益。同時，人民生活水平的不斷提高，對居住環境和社區服務的更多要求，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素。

公共物業管理系統是小區物業管理部門用來對住宅小區內的建筑、住戶、設備、人員等信息進行綜合管理的一個信息管理系統。根據客戶要求，系統要能對小區內建筑、公共設備、住戶等基本信息實現錄入、修改、查詢和刪除等操作，并且實現包括水、電、煤氣費在內的各項物業管理費用的統計、查詢和報表生成。

公共物業管理系統要實現以下主要功能：

1）工程設備管理：建立設備基本信息庫與設備臺帳，定義設備保養周期等屬性信息；對設備運行狀態監控并生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設備；對出現故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現過程化管理。

2）保安消防管理：消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。

3）系統維護管理系統：主要模塊系統初始化設置、系統編碼管理、系統權限管理、操作日志、數據備份、數據恢復、清空數據。

4）其他接口系統：全面的物業管理系統還應該包括樓宇自控系統、門禁考勤系統、停車場管理系統、智能監控系統、安全防護系統、巡查管理系統等的集中后臺控制和管理，可以實現通過網通、電信、移動等運營商的短信網關群發短信的功能，以及物業管理部門獨有的動態、智能工單派發技術等。

由于其后端一般均采用統一的計算機網絡平臺和系統平臺技術，因而很容易實現各個系統之間的互聯、互通和信息共享。我們可在通用物業管理業務平臺技術基礎上，針對各物業公司物業管理項目的實際運作模式做進一步的開發和集成工作，并結合數據結構和工作流定制技術，最大程度地實現整個產品的適用性和可擴展性。

2、公共物業管理系統功能需求分析

實現小區物業管理系統功能模塊圖如下：

圖1 系統功能模塊圖

1）系統管理模塊

系統管理模塊是整個物業管理系統的核心，在區分不同用戶的使用權限、加強軟件使用安全性和保證數據安全方面起著關鍵的作用。具體包括：用戶管理、用戶授權、更改密碼、系統設置、系統初始化、數據庫備份、恢復這幾個子模塊。

2）住戶管理模塊

該模塊完成對新增住戶基本信息（姓名、人口、住房面積等）的登記和已有住戶信息的修改、查詢和刪除，是系統最基本的功能。該模塊具體又分為住戶登記、住戶修改、住戶修改、住戶查詢和住戶刪除四個子模塊。

3）設備管理模塊

該模塊實現對小區內各項公共設備（如：路燈、排水管等）的管理，為各項設備建立信息檔案，記錄各設備檢查＼維修＼保養記錄。具體又分為設備登記、設備報修、設備檢查和設備保養這四個子模塊。

4）房產管理模塊

該模塊主要是針對小區內的建筑，實現對小區內每一棟建筑、每棟建筑內的每套住房進行管理，考慮到業主對每個單元的買賣變更，該模塊還應該包括住房房產所有權的管理。該模塊具體分為：建筑圖紙管理、戶型圖紙管理、房產所有權管理等。

5）人事管理模塊

該模塊主要是針對物業管理部門內部的工作人員的，實現對物業管理人員、保安/保潔人員的管理。包括：員工信息錄入、查詢、工資管理、員工考勤記錄和員工考核記錄這幾個子模塊。

6）收費管理模塊

該模塊主要實現對已經入住的住戶進行費用（物業管理費、水費、電費和煤氣費）繳納的各方面管理，具體包括以下幾個部分：收費類別設置、收費項目設置、計量單位設置、表設置、用戶抄表、應收款和收款單等。

3、公共物業管理系統建設目標

將物業管理納入住宅產品的整個生命周期，全盤考慮，是高質量、智能化住宅小區建設的必然要求。具體體現在如下幾個方面：

1）現代智能化住宅小區建設更多地采用新材料、新技術，提供物業管理的部門應全面掌握住宅小區在設計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務時作到胸中有數。

2）為了為用戶提供更好的服務，就必須將物業管理部門的成功經驗融合到小區的前期設計中去。如根據小區的規模和級別，應如何設計停車場才能做到安全可靠等。

3）小區智能化是住宅產品發展的必然趨勢，而智能化的小區需要專業化、高水平的物業管理隊伍。傳統的物業管理完全是人工管理，智能化小區采用網絡化電腦管理，不僅快捷準確，還可以降低物業管理辦公費用，而且提高了公司的物業管理形象。

4）采用網絡化物業管理后，利用小區自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務，如商品信息，經濟及股市動態等。同時采用全新的物業管理模式，可減少常規物業管理人員的50%左右，節約開支。

4、公共物業管理系統總體架構

根據系統的實施目標和住宅建設中物業管理的過程，科學制定小區物業管理系統總體架構。智能小區的信息服務與物業管理中心，是向小區內每一家庭提供公共服務的設施，通常由住宅小區開發商負責建設，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關服務的支持。智能小區“服務與管理中心”是主要的服務與管理，包括“綜合信息與資訊服務”和“公共物業管理”以下兩項的內容。

現代化智能小區的文明建設是建立在社區內的公共物業管理現代化的基礎之上的，這也是智能小區“服務與管理中心”所要求的管理內容，其內容通常包括以下幾個方面：

1）小區內集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統、家庭消防報警系統、門禁系統、家庭可視對講系統、小區周邊防盜監視系統、小區消防監控制系統等；

2）小區內公共場所的機電設施集中管理：包括小區供小集中控制系統、小區供電集中監視系統、小區電梯控制系統、小區停車場監控系統等；

3）小區房產與承租戶管理：包括小區住戶信息管理、小區房產信息管理等；

4）小區物業保養與維修管理；

5）小區內家庭四表（電表、水表、煤氣表、熱表）計量、收費與統計。