加強房地產項目成本控制及對策研究

【摘 要】 隨著房地產開發面臨成本控制精細化挑戰的需求越來越高，房地產項目開發成本控制研究面臨出許多新的問題。本文首先對成本控制基本原理進行簡單研究，重點針對房地產開發中的施工成本、營銷成本控制進行研究。

【關鍵詞】 房地產，成本控制，對策 研究

1.引言

房地產市場在經歷了近幾年的迅猛發展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個適合于產業成長的房地產市場體系，市場供需自我調節的能力逐步增強，奠定了向更高層次發展的基礎。隨著房地產市場進入新一輪的發展周期，房地產開發企業的生存和發展，靠的是在競爭中開發更多更好的房地產項目，由此帶來可觀的經濟效益和社會效益。尤其是經歷了2009年初席卷全球的國際金融風暴以后，房地產項目將面臨成本控制精細化的巨大挑戰。房地產項目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產開發項目的核心內容。本文針對目前房地產項目開發過程中成本控制所存在的一些基本問題，結合成本控制的基本理論，重點針對房地產開發中的工程成本、營銷成本控制進行研究。

2. 項目成本控制基本理論概述

2.1 基本概念

項目成本管理，就是對再完成一個項目過程中可產生的成本費用支出，有組織、有系統地進行預測、計劃、實施、核算、分析等一系列的科學管理工作。要進行項目成本管理，就首先要確定成本管理的對象和目標，然后進行控制和分析。其主要有3項功能：（1）為定期的財務報告目的，計算銷售成本和估計存貨價值；（2）估計和預測作業、產品、服務、客戶等成本對象的成本；（3）為企業提高業務效率、進行戰略決策提供經濟信息和反饋。

2.2 項目成本管理目標

項目成本管理的總體目標是為企業的整體經營目標服務，具體來說包括為企業內外部的相關利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經濟、技術和組織手段實現控制成本水平。在不同的經濟環境中，企業成本管理系統總體目標的表現形式也不同，而在競爭性經濟環境中，成本管理系統的總體目標主要依競爭戰略而定。在成本領先戰略指導下成本管理系統的總體目標是追求成本水平的絕對降低，而在差異化戰略指導下成本管理系統的總體目標則是在保證實現產品、服務等方面差異化的前提下，對產品全生命周期成本進行管理，實現成本的持續性降低。

3. 施工成本控制對策研究

施工階段的科學管理，從項目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產品及施工質量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學管理，造成人力和財力的多種返工浪費。只有在施工過程中真正落實科學管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設計決定著工程估算的編制，也決定著工程結算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設計是否切實可行、經濟和合理的依據。這個階段一定要做好“三控兩管一協調”工作，具體可以從以下幾個方面進行成本控制：

3.1 加強財務紀律

根據內部經濟的核算和責任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經濟責任，計算經濟效果，做到責權利明確。

3.2 正確應對工程索賠

正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

4. 營銷成本控制對策研究

房地產業營銷階段的成本控制，是實現利潤的最后階段成本控制。我國現階段的房地產開發市場，因企業之間的無序競爭、資源浪費，造成營銷成本大幅度增加，導致整個房地產市場宏觀與微觀利益產生巨大損失，其競爭能力與整體素質難于提升。針對該現象，房地產行政主管部門應加強宏觀監管力度，規范市場秩序與競爭行為，確保房地產業能健康快速的發展。與此同時，房地產企業也要加強自律同資源整合，構建有序的競爭同合作氛圍，將營銷變成一種全新的戰略。營銷合作是大型房地產開發企業在銷售時采用的一種做法，它目前尚無章可循。市場推廣費是房地產營銷成本中的主要變量，彈性較大，較難控制，而其它費用彈性較小，相對比較容易控制。企業內部的營銷合作模式、公司與公司之間（跨組織界限）的營銷合作模式是兩種全新的營銷合作模式。

4.1 企業內部的營銷合作模式

對于大型房地產開發企業來說，其各物業項目或項目分公司除了對外競爭外，在同一地區當其目標市場相對集中時，還存在內部競爭。

各項目分公司為自身利益爭奪市場，每個項目都要求具備相應配套和公用服務設施，并對企業服務和物業管理有著較高的要求。但是，由于項目用地面積的等原因的限制，使得個別項目沒有完備的施設或達不到購房者的要求，導致銷路受影響；而具有完備條件的項目就有著較大的優勢。各項目分公司為爭奪市場獨立運營，難以形成合力和整體效益，造成企業營銷成本上升，其各自進行市場推廣，如廣告宣傳、形象宣傳，舉辦客戶聯誼會等，使得營銷資源過于分散。為了實現企業的總體營銷目標，提高利用效率與效益，協調企業內部營銷資源結構失衡和不對稱，充分利用各個項目分公司的營銷資源，并兼顧各項目分公司的自身利益，就必須采用切實有效地成本分攤制度和有償使用制度。

4.2 企業之間的營銷合作模式

各開發企業項目分公司由于受到企業統一的協調管理，相互之間的競爭還較為有序，而作為獨立法人的不同規模的房地產開發企業之間的競爭則是一種無序的惡性競爭。競爭的最終結果是整個行業的利潤下滑，營銷成本大大增加。只有建立新的競爭與合作規則，從過度競爭轉變為適度合作，從資源內耗趨向為資源整合，才能使各房地產企業將無序競爭轉變為有序競爭，提升整個房地產業的資源整合。

企業之間的營銷合作模式可以分為以下兩種：不屬競爭對手的公司之間的營銷合作模式為相互代理制；屬于競爭對手的公司之間的營銷合作模式，要做到統一定位，共闖市場。為降低營銷成本，降低經營風險，提高行業的營銷水平，保證行業的整體利益，特別是培育國內企業的競爭力，使其能與入世后外來企業相抗衡，各開發企業應做到“為競爭而合作，靠合作來競爭”，“克服過度競爭，走向適度合作；克服資源浪費，走向資源整合”。

4.3 營銷成本控制關鍵思路

房地產開發項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用的支出，銷售費用支出的主要部分包括房地產銷售廣告推廣、活動推廣、銷售現場及樣板房裝修支出等費用。在競爭日益激勵的房地產市場中，房地產開發的銷售費用支出呈現整體上升趨勢，一般費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。

控制銷售階段成本的關鍵取決于如何進行銷售策劃，深入理解項目內涵，使廣告表現等更好的與項目定位銜接；應當結合項目規模、檔次以及所在地的社會經濟人文等因素，深入研究廣告費用投放的內容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應當是具有針對性的，這樣才能夠充分發揮推廣費用的作用，避免事倍功半，從根本上達到銷售費用成本控制的目的。

選擇優秀的租售代理公司。優秀的營銷代理機構熟悉市場環境、具備豐富的租售知識和經驗的專業人員，他們對所擅長的市場領域有充分的認識，能夠使項目很快融入市場并取得領先的地位。

5. 結束語

房地產開發項目是以經濟效益為目的的，但追求效益的結果是我國房價過高，百姓購房負擔過重，這己經成為當今社會的熱點問題，繼續發展下去將會使我國剛起步的房地產市場陷入混亂。本文重點對房地產企業中的施工成本和營銷成本控制做相關研究，以求對房地產企業在成本控制方面有一定參考價值和現實意義。

參考文獻

[1] 全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會.工程造價計價與控制[M].中國計劃出版社出版，2007

[2] 中國建設工程造價管理協會.建設項目全壽命周期成本控制理論與方法[M].中國計劃出版社，2007

[3] 決策資源房地產研究中心.房地產成本控制方法[M].大連理工大學出版社，2007

[4] 馬都.房地產項目成本控制[M].中國建筑工業出版社，2006