房地產開發中的造價確定和控制措施分析

【摘 要】房地產開發建設的各個階段都需要切合實際的計價依據和合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設計的概算和施工圖的預算，方能提高地產開發的投資收益。本文主要對工程造價的特點及含義以及房地產開發中造價的全過程控制進行了研究，并提出了一些具體的措施，以供同行學習交流。

【關鍵詞】房地產；造價；全過程

近幾年來，房地產市場持續升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產開發企業優勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發展，是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的區域環境中，除了開發適銷對路的產品外，最重要的是降低項目開發成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產開發企業的關注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發成本，提高投資效益？對房地產開發的造價進行有效地控制與管理是關鍵。

一、工程造價定義及特點

1、工程造價的定義

工程造價通常是只指建筑工程的建造價格，一般有兩種表述方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術勞務市場、設備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設工程總價格和建筑安裝工程的價格。②從業主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產投資費用。

2、房地產開發中造價的分類及其特點

目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算其誤差較大，所以工程造價的作用和影響都很大。在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為四個小階段：

第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；

第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；

第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；

第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。

二、房地產開發項目全過程工程造價控制

1、設計是有效控制開發項目工程造價的前提

房地產工程設計是指工程項目的建設提供技術依據的設計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設計是對開發建設項目的實施意圖和全面規劃的具體描述，是房地產開發項目開發建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％之間；技術設計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％之間；施工圖設計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％之間；而到了施工階段，影響工程造價的可能性有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設計階段起著重要并且關鍵的作用。

2、工程招投標是有效控制開發項目工程造價的核心

通過招投標的形式來引進競爭機制，在降低工程造價、確保工程質量、縮短建設工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標人以及投標人的合法權益，房地產開發企業對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質量的優劣關系到房地產開發建設單位工程造價控制的成敗，在選擇施工隊伍時主要考察施工企業的技術裝備、資質情況以及建設業績等，我們要優先考慮近期建設業績和建項目相同或相似的施工企業，而且特別要求創此項目建設業績的有著豐富經驗項目經理來出任項目經理。

還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內外裝修工程、空調安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發電機安裝及環保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節省工程造價，又可以嚴格控制工程質量和進度。對于諸如下述專業工程應由甲方直接發包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執行：

（1）樁基工程；

（2）強夯工程和軟件基處理工程；

（3）室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；

（4）大型土石方開挖回填工程（包括場地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）擋土墻、護坡及基坑支護工程：

（6）家居報警及對講系統工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；

（8）室外園林景觀及綠化工程、室外強電及環境照明工程；

（9）水泵房設備及管道安裝和變頻供水系統設備工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、電、通風工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網絡安裝工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實力最強的專業施工單位，又大量節省工程造價（可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節約造價20％-40％以上），而且又可以嚴格控制工程質量，加快工程進度。

3、施工管理是有效控制開發項目工程造價的重要環節

施工階段成本控制的關鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產開發企業引起的變更主是進度計劃變更、施工條件變更、設計變更和工程項目變更等等。控制變更的關鍵在于開發商，應該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等等相關部門、相關人員的分工和職權，我們要確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

4、竣工結算是有效控制房地產開發項目工程造價的關鍵

工程造價管理的重要環節之一就是工程造價的合理確定，在確定房地產項目工程造價時，我們堅持以現行的工程造價管理規定做為依據，根據甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結合設計變更、現場簽證和隱蔽簽證進行項目審核計算，審查是否有丟、拉項工程，是否按圖紙及合同規定全部完成工作。我們要認真核實每一項工程變更是否真正實施。應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度，定期跟蹤檢查、監督管理，加強從業人員的素質教育，杜絕違法違規行為并且減少工程量清單中的差錯率。在進行房地產工程竣工結算時，必須到開發項目工地現場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據等，使工程造價結算科學合理。

三、結語

綜上所述，房地產開發過程中的工程造價管理是一個動態進行的全過程，房地產企業在對工程造價的控制與管理上始終應貫穿于項目建設的全過程。在推行房地產開發項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設管理中各個環節和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產建設項目的投資。對房地產開發項目工程造價進行全過程控制管理是工程造價行業發展的必然趨勢，也是房地產企業的迫切需求。

參考文獻

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