調(diào)控形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本控制思路

【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政策調(diào)控的磨礪。房地產(chǎn)企業(yè)如何發(fā)展，發(fā)展中主要解決什么問(wèn)題，這成為急需研究的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；開(kāi)發(fā)成本；成本控制

已經(jīng)過(guò)去的2011年，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，是極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等強(qiáng)有力的措施多管齊下。在政策嚴(yán)格執(zhí)行近一年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)部分指標(biāo)開(kāi)始出現(xiàn)下行跡象，景氣指數(shù)也步入不景氣區(qū)間。受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，2011年以來(lái)，全國(guó)的土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年謹(jǐn)慎。據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年，30個(gè)重點(diǎn)城市中有六成以上城市的土地成金額、出讓面積同比均出現(xiàn)下滑。從土地成交均價(jià)來(lái)看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一線城市的土地成交均價(jià)降幅明顯，土地價(jià)格在持續(xù)調(diào)控下開(kāi)始下滑。從建筑面積的增長(zhǎng)情況來(lái)看，據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年30城市土地成交面積的增幅相對(duì)2010年明顯放緩，可見(jiàn)，2011年三輪宏觀調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響也較明顯，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出現(xiàn)下跌；一線城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。這都表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著十分嚴(yán)峻的形勢(shì)。但是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不平衡現(xiàn)象，如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，發(fā)展實(shí)力比較雄厚，論單個(gè)項(xiàng)目的銷售金額，一線城市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)依然不可動(dòng)搖。而二、三線城市以及重點(diǎn)的四線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)起步較晚，但其本身的發(fā)展需求卻非常大，愿望也較為迫切，同時(shí)，在項(xiàng)目銷售規(guī)模上可挖掘空間也非常大，這對(duì)于二、三線城市以及重點(diǎn)的四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨于常態(tài)化的形勢(shì)下，努力拓展自己的生存和發(fā)展空間，以扎實(shí)的腳步前進(jìn)，也是一個(gè)很好的機(jī)遇。抓住這一機(jī)遇的有效手段之一就是要大力控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

一、明確開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成要素，科學(xué)合理地規(guī)劃成本合成，做好成本控制

以下筆者從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的角度，談一些控制開(kāi)發(fā)成本的措施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成要素主要包含土地、土建、設(shè)備費(fèi)用， 配套及其他收費(fèi)支出和管理費(fèi)用等幾個(gè)方面，對(duì)此要進(jìn)行嚴(yán)格控制，科學(xué)規(guī)劃。

（一）土地、土建、設(shè)備費(fèi)用

這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。 其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi) 用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭 金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì) 的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā) 的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

（二）配套及其他收費(fèi)支出

主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10—15％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

（三）管理費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

二、分解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本因素，實(shí)行分階段成本控制

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的階段性特點(diǎn)，對(duì)每個(gè)階段都實(shí)行成本控制是比較有效的成本管理手段。下面分別加以闡述。

（一）認(rèn)真做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的分析預(yù)測(cè)

成本預(yù)測(cè)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容，是企業(yè)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)事前控制的重要手段，成本預(yù)測(cè)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策起著決定性的作用。從時(shí)間上劃分，成本預(yù)測(cè)可分為先期成本預(yù)測(cè)和期中成本預(yù)測(cè)。先期成本預(yù)測(cè)，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)。一般說(shuō)來(lái)，先期成本預(yù)測(cè)包括兩方面內(nèi)容。其一是新項(xiàng)目決策前的成本預(yù)測(cè)，主要是為項(xiàng)目決策和開(kāi)發(fā)方案的選擇提供承要依據(jù)其；二是新項(xiàng)目確定后，對(duì)計(jì)劃期成本水平的測(cè)算，這種測(cè)算過(guò)程實(shí)際上就是測(cè)算成本指標(biāo)與分析各種因素對(duì)成本的影響程度的過(guò)程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過(guò)程。

（二）做好設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

（1）提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

（2）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案一般需要的投資較多，但是其實(shí)施過(guò)程中的效益一般也比較好。投資回收期越短的設(shè)計(jì)方案越好。某項(xiàng)目，總建筑面積約537萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)提供近10萬(wàn)人口居住生活，采用架空平臺(tái)（蓋板）的設(shè)計(jì)理念，解決了用地與湘江之間高差和景觀、交通等的問(wèn)題。設(shè)計(jì)方案有有如下方法：

方法1：高層低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容積率。低覆蓋率能夠提升居住舒適度增加可售價(jià)值，同時(shí)節(jié)約土地成本。高度提升帶來(lái)了景觀價(jià)值及可售價(jià)格的提升，特別是對(duì)于濱江住宅類型的項(xiàng)目而言（表1）

方法2：優(yōu)化戶型配度。精簡(jiǎn)戶型種類，集中布置大、小戶型，突出各類戶型的優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)將140m2以上的大戶型和90m2以下小戶型各自獨(dú)立、分區(qū)布局，從而避免了不同購(gòu)買人群之間的不同生活習(xí)慣的相互干擾。這樣既能夠使大戶型相對(duì)安靜和私密，保障其高檔的居住品質(zhì)，又打造了高效、時(shí)尚的年輕人公寓。此外，戶型種類的精簡(jiǎn)，也帶來(lái)了管理成本的降低。

方法3：建筑的體表比與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)化。住宅類型全部改為板武建筑，剪力墻規(guī)整布置。與塔樓等其他類型住宅相比，板樓外表規(guī)整，周長(zhǎng)減小，建筑表面積減少，相應(yīng)減少建筑建造成本。經(jīng)過(guò)計(jì)算，同等戶型面積下，板樓比塔樓建筑外表面積大約減小約10%。此外，這種規(guī)則的平面便于剪力墻的規(guī)整布置，簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)計(jì)算。

方法4：優(yōu)化住宅下的蓋板設(shè)計(jì)。小區(qū)配套公共建筑板上板下布置的選擇，以幼兒園為例.對(duì)于幼兒園板下布重而言，有如下優(yōu)勢(shì)：①獨(dú)立柱基，減少基礎(chǔ)施工成本；②減少士方開(kāi)挖量；③局部蓋板取消，④減少材料和施工成本； 減少板下不可售的建筑面積，提高建筑利用率。經(jīng)測(cè)算，幼兒園（按占地2000m2估算）板下布置相對(duì)板上布置共節(jié)約成本約482.6萬(wàn)元人民幣（圖1）。

方法5：建筑空間的綜合利用，提高建筑使用率。小區(qū)出入口位置的G層房間，由于靠近住戶，不適合用作嘈雜的商業(yè)和設(shè)備用房。但是，這些房間具有良好的通風(fēng)和采光，完全滿足城市物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，可用作物業(yè)管理用房。這種對(duì)地下輔助空間的綜合利用，大大提高了建筑綜合成本的使用率（圖2）。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

（5）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

（三）施工階段的成本控制

首先要確保整個(gè)施工過(guò)程符合規(guī)范性要求，包括招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等。其次要建立工程項(xiàng)目概預(yù)算控制制度，對(duì)概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項(xiàng)目的成本，按預(yù)算控制費(fèi)用支出；加強(qiáng)對(duì)概預(yù)算編制的審核，審查編制依據(jù)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、工程量計(jì)算、定額套用等是否真實(shí)、完整、正確；因工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)有完整的書(shū)面文件和其他相關(guān)資料，并經(jīng)財(cái)會(huì)部門(mén)審核后方可付款。再次要制定工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程，明確項(xiàng)目決策、概預(yù)算編制、價(jià)款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求。最后要制定切實(shí)可行的資金使用汁劃，既要能保證工程建設(shè)的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措。

值得一提的是工程監(jiān)理問(wèn)題，質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、 程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前沒(méi)有詳細(xì)地審查施工圖紙，使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一道斜梁并末及時(shí)更改，既給建設(shè)單位帶米了額外的經(jīng)濟(jì)損失，又增加了施工單位的技術(shù)難度，同時(shí)還降低了房屋使用的舒適度。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展，離不開(kāi)今年宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策由抗通脹為主轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)為主的契機(jī)下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的表態(tài)是依然堅(jiān)持不放松。除了保障房外，今年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。回顧2008年底的歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中也沒(méi)有涉及房地產(chǎn)，可事實(shí)是房地產(chǎn)對(duì)保增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的拉動(dòng)作用。因此，只要是在穩(wěn)增長(zhǎng)為主的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)就有望迎來(lái)一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境，企業(yè)需要的是少說(shuō)多做、埋頭精干，積極尋找應(yīng)對(duì)之策，做好成本控制。成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程，是整個(gè)公司降低成本，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化的核心工作。其能否順利推進(jìn)，需要房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視及參與項(xiàng)目員工的共同參與。每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員都應(yīng)視其為己任，充分認(rèn)識(shí)到成本領(lǐng)先的重要性和必要性，并且在日常工作中自覺(jué)地貫徹落實(shí)。只要本著精益求精的態(tài)度、科學(xué)的方法，一定可以把成本控制在較低的水平，真正實(shí)現(xiàn)成本控制給企業(yè)帶來(lái)的效益。

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