城鎮(zhèn)化不是高房?jī)r(jià)的推手

不要說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，即使維持目前房?jī)r(jià)的狀況，進(jìn)入城市的絕大多數(shù)農(nóng)民根本沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房子。所以，城鎮(zhèn)化需要房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

前一段時(shí)間某媒體報(bào)道，北京一套標(biāo)價(jià)230萬(wàn)的房子，過(guò)了一夜就跳漲到300萬(wàn)元，一下子漲了70萬(wàn)元。由此，一些人斷言2013年房?jī)r(jià)必將暴漲。

如果問(wèn)買(mǎi)房的人，為什么現(xiàn)在買(mǎi)房呢？都說(shuō)2013年會(huì)漲。2013年為什么會(huì)漲呢？是因?yàn)槌擎?zhèn)化。

其實(shí)每年年底房?jī)r(jià)都會(huì)有所上漲。從成交來(lái)看，事實(shí)上從2012年11月開(kāi)始，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，北京的簽約量環(huán)比都出現(xiàn)了30％左右的上漲。新房簽約的套數(shù)同比上漲了94％，接近3倍，而12月上旬又漲了118％。隨著成交量的不斷升溫，包括北京在內(nèi)的一線城市價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回升，很多恐慌型的購(gòu)買(mǎi)者不斷進(jìn)入市場(chǎng)，甚至在一些城市又出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的情況，輪番推動(dòng)年底樓市的火爆。

2012年年底房地產(chǎn)樓市的火爆不同于以往，也不同于一個(gè)正常的在年底淡季的情況。在這個(gè)不正常的背后，最大的推手是什么？通過(guò)觀察我們發(fā)現(xiàn)，最近無(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好，還是一些中介機(jī)構(gòu)也好，推動(dòng)大家買(mǎi)房的一個(gè)主要?jiǎng)恿褪侨齻€(gè)字：城鎮(zhèn)化。

未來(lái)城鎮(zhèn)化肯定會(huì)導(dǎo)致大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)入市民，成為市民以后首先需要房子，這樣肯定就會(huì)造成供應(yīng)的短缺，供應(yīng)的短缺肯定導(dǎo)致漲價(jià)，在這么一個(gè)基本的邏輯導(dǎo)致下，2012年年底形成了地產(chǎn)樓市新一輪恐慌性的購(gòu)買(mǎi)熱潮。

但是事實(shí)上，無(wú)論是國(guó)家加快城鎮(zhèn)化還是房地產(chǎn)政策，我個(gè)人認(rèn)為，這并不能助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的暴漲，因?yàn)檫@是一個(gè)很簡(jiǎn)單的常識(shí)，城鎮(zhèn)化是要農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民，這當(dāng)然需要房子，但是目前的房?jī)r(jià)而言，不僅僅進(jìn)入城市的農(nóng)民根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房子，即使北京的高收入階層也沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)北京的房子。也就是說(shuō)，不要說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，即使維持目前房?jī)r(jià)的狀況，進(jìn)入城市的絕大多數(shù)農(nóng)民根本沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房子。

從政策層面來(lái)講，無(wú)論是中央政治局會(huì)議還是剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在政策層面都一直強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這也是高層擔(dān)心開(kāi)發(fā)商利用城鎮(zhèn)化進(jìn)行先行炒作的先見(jiàn)之明。因此我認(rèn)為，2011年的限購(gòu)政策還會(huì)繼續(xù)，我們抑制房地產(chǎn)的政策應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有很大的改變。

過(guò)去的很多年，房?jī)r(jià)不合理的上漲已經(jīng)讓中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)能幾乎已經(jīng)消耗殆盡，如果未來(lái)真的要加速中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的話，恐怕一個(gè)前提就是要保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。如果房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的話，進(jìn)入城市的農(nóng)民沒(méi)有房子住，這將面臨一個(gè)很大的問(wèn)題，意味著政府要提供很多的房子。但在目前情況下，如果要政府對(duì)于進(jìn)入城市的農(nóng)民要全部保障他們的住房問(wèn)題的話，也沒(méi)有這樣的一個(gè)財(cái)力。

如果房?jī)r(jià)真的暴漲的話，我想這不是中國(guó)城鎮(zhèn)化所希望的，而且將會(huì)使中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程受到沉重的打擊。據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至到2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)達(dá)到了30多平方米，可以說(shuō)我們基本上已經(jīng)度過(guò)了住房的絕對(duì)短缺期。而且考慮到城鎮(zhèn)化是要一年一年來(lái)完成的，不是說(shuō)我們需要完成一個(gè)什么樣的城鎮(zhèn)化步伐，只要積極謹(jǐn)慎，也就是說(shuō)我們一方面要積極地推動(dòng)，另一方面還要穩(wěn)妥地進(jìn)行，這樣絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)大量的農(nóng)民進(jìn)入到城市以后，造成住房短缺的問(wèn)題。

就未來(lái)十年來(lái)講，我們一定要不斷地向大家講清楚這個(gè)道理：城鎮(zhèn)化不是推動(dòng)高房?jī)r(jià)的推手，我們的城鎮(zhèn)化需要房?jī)r(jià)的穩(wěn)定?！?013年房?jī)r(jià)暴漲”，我認(rèn)為仍然是一個(gè)小概率事件。