上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量研究

摘要：在我國土地資源配置市場化逐步形成的背景下，本文從會計(jì)信息質(zhì)量的角度研究了上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量模式。本文首先對國內(nèi)外土地資產(chǎn)計(jì)量的差異進(jìn)行比較，然后從會計(jì)信息質(zhì)量特征中的可靠性、相關(guān)性與可比性這三個(gè)方面對土地資產(chǎn)的歷史成本和公允價(jià)值這兩種計(jì)量模式進(jìn)行分析。研究發(fā)現(xiàn)，除了可驗(yàn)證性是歷史成本唯一優(yōu)于公允價(jià)值的信息質(zhì)量特征，用公允價(jià)值計(jì)量上市公司土地資產(chǎn)更符合會計(jì)信息質(zhì)量中的如實(shí)反映、中立性、預(yù)測價(jià)值、反饋價(jià)值以及可比性的要求。

關(guān)鍵詞：土地資產(chǎn)；計(jì)量；公允價(jià)值；會計(jì)信息質(zhì)量

一、前言

隨著我國土地有償使用制度和流轉(zhuǎn)制度逐步建立，我國土地市場得到了初步的發(fā)展，土地資源的配置逐步走向市場化的道路。2011年，我國建設(shè)用地出讓總面積33.39萬公頃，占供應(yīng)總量的56.8%，出讓合同價(jià)款3.15萬億元，同比分別增長13.7%和14.6%。其中，招拍掛出讓面積30.47萬公頃，出讓合同價(jià)款3.02萬億元，分別占出讓總面積的91.3%，總價(jià)款的95.9%。隨著土地資源配置市場化程度不斷提高，在土地增值規(guī)律以及土地供求關(guān)系等多方面因素的作用下，土地價(jià)格在近十多年出現(xiàn)了大幅度增長。2001年至2011年這十一年間，除2008年由于受全球金融危機(jī)的影響，土地價(jià)格增長出現(xiàn)回落，其余各年土地平均價(jià)格增長均能達(dá)到6%左右，2007年土地平均價(jià)格增長甚至達(dá)到12%以上，其中住宅與商業(yè)用地增長幅度尤其驚人（如圖1）。

在我國資本市場不斷發(fā)展和成熟的背景下，會計(jì)作為一個(gè)信息系統(tǒng)，提供決策有用的信息將會成為其主要目標(biāo)，而高質(zhì)量的會計(jì)信息則有利于減少因信息不對稱而產(chǎn)生的委托代理行為。上市公司資產(chǎn)信息作為會計(jì)信息的一個(gè)重要組成部分，對公司管理者進(jìn)行資產(chǎn)管理、經(jīng)營決策以及外部投資者進(jìn)行投資決策具有重要的指導(dǎo)作用。土地作為公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的載體，在上市公司資產(chǎn)中占有較大的比重，對上市公司未來收益和現(xiàn)金流量會產(chǎn)生直接或間接的影響，進(jìn)而可能影響上市公司的價(jià)值。對土地資產(chǎn)進(jìn)行合理的計(jì)量，一方面有利于上市公司正確認(rèn)識其擁有的土地資產(chǎn)，合理利用土地資源，另一方面也有利于外部投資者或其他利益相關(guān)者獲得決策有用的會計(jì)信息，減少公司內(nèi)部管理者與投資者、大股東與小股東之間信息不對稱，充分發(fā)揮會計(jì)信息的公司治理作用。在我國當(dāng)前土地資產(chǎn)價(jià)格大幅變動(dòng)的背景下，以歷史成本計(jì)量的土地資產(chǎn)賬面價(jià)值與市場價(jià)值將會出現(xiàn)巨大的差異，該差異可能會對會計(jì)信息質(zhì)量和財(cái)務(wù)會計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。

2006年我國新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的頒布，體現(xiàn)出我國加快了國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則接軌的步伐，其中公允價(jià)值的引入是我國新會計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。但綜觀新會計(jì)準(zhǔn)則，可以發(fā)現(xiàn)我國對公允價(jià)值這一計(jì)量模式的應(yīng)用還是比較保守，且其應(yīng)用受到嚴(yán)格的限制。在土地資產(chǎn)價(jià)格快速增長，土地資產(chǎn)賬面價(jià)值與市場價(jià)值出現(xiàn)較大差異的背景下，我國是否可以把公允價(jià)值計(jì)量模式全面引入上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量上呢？本文首先對土地資產(chǎn)計(jì)量的國內(nèi)外相關(guān)準(zhǔn)則進(jìn)行比較，分析國內(nèi)外土地資產(chǎn)計(jì)量的差異對財(cái)務(wù)會計(jì)信息產(chǎn)生的影響；然后從會計(jì)信息質(zhì)量的角度出發(fā)，研究上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量模式選擇的問題。

二、國內(nèi)外土地資產(chǎn)計(jì)量比較

國內(nèi)外會計(jì)準(zhǔn)則中都沒有專門針對土地資產(chǎn)的會計(jì)準(zhǔn)則，土地資產(chǎn)根據(jù)其持有目的不同，適用于不同的會計(jì)準(zhǔn)則。例如不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則及無形資產(chǎn)準(zhǔn)則適用于公司自用土地資產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適用于出租及持有待增值后轉(zhuǎn)讓的土地資產(chǎn)以及未確定未來用途的土地資產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地資產(chǎn)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，并將房屋建筑物作為存貨核算，適用于存貨準(zhǔn)則。在這里主要針對前兩種用途土地資產(chǎn)計(jì)量的國內(nèi)外會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行比較分析。

1.公司自用土地資產(chǎn)的計(jì)量

在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS）體系中，公司用于生產(chǎn)、提供商品或勞務(wù)、或?yàn)榱诵姓芾砟康亩鴵碛械耐恋兀鳛椴粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行核算，適用于《IAS16-不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備》準(zhǔn)則。根據(jù)IAS16規(guī)定，初始計(jì)量時(shí)，具備資產(chǎn)確認(rèn)條件的不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備項(xiàng)目，應(yīng)按其成本計(jì)量。在確認(rèn)后的后續(xù)計(jì)量階段，則可以選擇成本模式或重估模式。在成本模式下，初始確認(rèn)后，資產(chǎn)的賬面價(jià)值等于其成本減累計(jì)折舊和累計(jì)減值損失。由于土地具有無限的使用壽命，通常不計(jì)提折舊，因此土地資產(chǎn)的賬面價(jià)值為成本與累計(jì)減值損失的差額。在重估價(jià)模式下，如果不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備的公允價(jià)值能夠可靠確定，則應(yīng)以重估價(jià)金額計(jì)量，即該資產(chǎn)在重估日的公允價(jià)值減去隨后發(fā)生的累計(jì)折舊和累計(jì)減值損失后的余額。土地和建筑物的公允價(jià)值通常是根據(jù)市場提供證據(jù)由合格的專業(yè)評估人員通過評估確定。重估要經(jīng)常進(jìn)行以保證資產(chǎn)負(fù)債表日土地資產(chǎn)的賬面價(jià)值與公允價(jià)值不會出現(xiàn)顯著的差異。若因重估使土地資產(chǎn)賬面價(jià)值增加，增值部分應(yīng)計(jì)入所有者權(quán)益；若重估使土地資產(chǎn)賬面價(jià)值減少，減少部分則直接計(jì)入當(dāng)期損益。

我國上市公司自用土地資產(chǎn)的核算主要由《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》規(guī)定。初始計(jì)量時(shí)，對于以支付土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金獲得的土地使用權(quán)，企業(yè)應(yīng)以實(shí)際支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)作為實(shí)際成本，納入無形資產(chǎn)核算，以取得時(shí)的成本作為初始計(jì)量依據(jù)；政府劃撥的土地使用權(quán)，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》的規(guī)定，以該土地使用權(quán)的公允價(jià)值作為初始成本入賬；后續(xù)計(jì)量只能采用成本模式，并根據(jù)其使用年限選擇合適的方法進(jìn)行攤銷。

2.作為投資性房地產(chǎn)的土地資產(chǎn)計(jì)量

國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中，公司為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有，而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的土地，作為投資性房地產(chǎn)核算，適用于《IAS40——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則。根據(jù)IAS40的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)時(shí)按其取得時(shí)的成本計(jì)量。對于后續(xù)計(jì)量，可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式，并要求將選定的會計(jì)政策一致地運(yùn)用于其所有的投資性房地產(chǎn)。采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計(jì)量參照IAS16的相關(guān)規(guī)定。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，初始確認(rèn)后應(yīng)把公允價(jià)值應(yīng)用到所有的投資性房地產(chǎn)中（公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的除外）。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)應(yīng)直接計(jì)入損益。一旦投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則不能再變更為歷史成本計(jì)量模式。無論采用歷史成本模式還是公允價(jià)值模式，該準(zhǔn)則都要求報(bào)告主體確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，無論是為了計(jì)量還是披露的目的。

在我國，作為投資性房地產(chǎn)的土地資產(chǎn)計(jì)量模式基本跟國際會計(jì)準(zhǔn)則相一致，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。采用公允價(jià)值計(jì)量模式的土地資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，且不能再轉(zhuǎn)換為歷史成本計(jì)量模式。對于采用歷史成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，我國會計(jì)準(zhǔn)則并沒有像國際會計(jì)準(zhǔn)則那樣要求在表外披露其公允價(jià)值信息。

3.國內(nèi)外會計(jì)準(zhǔn)則比較分析

國外絕大多數(shù)的國家都是實(shí)行的土地私有制度，這與我國的土地社會主義公有制度存在巨大的差異。在英國和英聯(lián)邦國家，雖然實(shí)行的是土地私有制，但全部的土地在法律上歸英女王或國家所有，個(gè)人、企業(yè)通過土地的永業(yè)權(quán)對土地實(shí)際控制，土地利用發(fā)展由國家統(tǒng)一宏觀調(diào)控。英國1947年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定一切土地的發(fā)展權(quán)利歸國家所有，由國家獨(dú)占。雖然我國土地所有權(quán)制度與這些國家存在質(zhì)的區(qū)別，但在土地使用與利用制度上則與之有相通之處。因此，對比研究澳大利亞、英國、我國會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則在土地資產(chǎn)計(jì)量方面的異同，對我國上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量問題研究具有借鑒意義。

在會計(jì)準(zhǔn)則國際協(xié)調(diào)的背景下，很多國家都采納或部分采納了國際會計(jì)準(zhǔn)則，澳大利亞與英國也不例外。表1是澳大利亞（AASB116、AASB140）、英國（SSAP19、FRS15）、中國（CAS3、CAS16）、IFRS（IAS16、IAS40）會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于土地資產(chǎn)計(jì)量的摘要。在土地資產(chǎn)初始計(jì)量上，這幾個(gè)國家與國際會計(jì)準(zhǔn)則都保持了一致，遵循了成本模式。在后續(xù)計(jì)量上，澳大利亞、英國關(guān)于土地計(jì)量的準(zhǔn)則規(guī)定與國際會計(jì)準(zhǔn)則保持了高度的一致，無論是自用的土地資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)的土地資產(chǎn)都允許采用公允價(jià)值對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我國由于特殊的國情背景，并沒有對國際會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行全盤采納，除了作為投資性房地產(chǎn)的土地資產(chǎn)在其公允價(jià)值能夠可靠獲取的前提下，可以采用公允價(jià)值計(jì)量，自用的土地資產(chǎn)則遵循了嚴(yán)格的成本模式，當(dāng)土地資產(chǎn)出現(xiàn)貶值時(shí)，可以通過資產(chǎn)減值調(diào)低土地資產(chǎn)的賬面價(jià)值，但土地資產(chǎn)升值時(shí)，其賬面價(jià)值則不做調(diào)整。

在土地資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的背景下，遵循不同的會計(jì)準(zhǔn)則采用不同計(jì)量模式對土地資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)出現(xiàn)差異，進(jìn)而對公司一系列財(cái)務(wù)分析指標(biāo)會產(chǎn)生影響。假設(shè)上市公司A公司的總資產(chǎn)為1億元，負(fù)債6000萬元，所有者權(quán)益4000萬元，上市發(fā)行普通股1000萬股，公司當(dāng)年凈利潤600萬元。A公司自用土地資產(chǎn)賬面凈值1000萬元，市場價(jià)值1500萬元。表2列示的是分別采用歷史成本和重估模式計(jì)量自用土地資產(chǎn)時(shí)，A公司資產(chǎn)、所有者權(quán)益以及資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、凈資產(chǎn)收益率、每股凈資產(chǎn)等財(cái)務(wù)分析指標(biāo)數(shù)值。

由表2可以看出，當(dāng)對自用土地資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，由于公允價(jià)值超過賬面價(jià)值的部分計(jì)入資本公積，因此公司總資產(chǎn)與所有者權(quán)益較歷史成本計(jì)量土地資產(chǎn)時(shí)增加了500萬元。對于公司的長期償債能力分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率而言，在采用公允價(jià)值計(jì)量土地資產(chǎn)后資產(chǎn)負(fù)債率降低了2.86%，產(chǎn)權(quán)比率降低了16.67%。公司債權(quán)人最關(guān)心的是其帶給企業(yè)的資金的安全性，如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，債權(quán)人的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較高，因此債權(quán)人總是希望企業(yè)的負(fù)債比率低一些。Nichols和Buerger（2D02）以及Frank（2007）分別以美國、德國、瑞士公司為樣本研究固定資產(chǎn)重估動(dòng)機(jī)時(shí)發(fā)現(xiàn)，重估能有效降低公司債務(wù)杠桿，往往被作為提高銀行等信貸機(jī)構(gòu)對公司財(cái)務(wù)健康狀況認(rèn)識的一種手段，進(jìn)而有利于提高公司的舉債能力。Brown等（1992）、Cotter（1999）研究發(fā)現(xiàn)上市公司向上重估資產(chǎn)價(jià)值是降低公司債務(wù)成本的信號。采用公允價(jià)值計(jì)量土地資產(chǎn)后，公司的盈利能力指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率與每股凈資產(chǎn)也發(fā)生了變化，凈資產(chǎn)收益率較歷史成本計(jì)量降低了0.88%，每股凈資產(chǎn)則增加了0.5元。凈資產(chǎn)收益率反映了股東獲取投資報(bào)酬的高低，而投資者通過比較分析公司歷年的每股凈資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢，也可以了解公司的發(fā)展趨勢和獲利能力。股東可能會更關(guān)心公司的盈利能力，而不希望管理層對土地資產(chǎn)進(jìn)行重估，但從長期來講，公司可能會從土地資產(chǎn)用途的改變或者處置中獲取重估當(dāng)年未實(shí)現(xiàn)的收益，具有未來收益的預(yù)期。另外，當(dāng)公司具備較強(qiáng)的投資能力時(shí)，固定資產(chǎn)重估能降低公司的融資成本，也是公司未來更強(qiáng)盈利能力的預(yù)期。

從以上的分析可以看出，對土地資產(chǎn)采用不同的計(jì)量模式，會對上市公司資產(chǎn)列報(bào)、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響報(bào)表使用者對公司價(jià)值的判斷。究竟何種計(jì)量模式更適合上市公司土地資產(chǎn)的計(jì)量？本文接下來將從會計(jì)信息質(zhì)量的視角對兩種計(jì)量模式進(jìn)行比較分析。

三、會計(jì)信息質(zhì)量特征與土地資產(chǎn)計(jì)量模式選擇

資產(chǎn)計(jì)量模式的選擇要著重考慮三個(gè)方面：財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)告信息質(zhì)量以及資產(chǎn)特征。只有高質(zhì)量的財(cái)務(wù)會計(jì)信息才有利于財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此在研究上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，一定要考慮會計(jì)信息質(zhì)量的要求。

我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對會計(jì)信息質(zhì)量做了詳細(xì)的要求，主要包括可靠性、相關(guān)性、可理解性、可比性等質(zhì)量特征。國際財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASC）認(rèn)為高質(zhì)量的會計(jì)信息必須具有可理解性、相關(guān)性、可靠性和可比性。美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）從決策有用角度出發(fā)，把相關(guān)性和可靠性定義為主要的質(zhì)量特征，可比性為相對次要的質(zhì)量特征。雖然國內(nèi)外會計(jì)信息質(zhì)量特征體系存在差異，但可靠性、相關(guān)性和可比性在該體系中都占據(jù)著重要的位置。因此，本文接下來從這三個(gè)會計(jì)信息質(zhì)量特征出發(fā)對上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量模式選擇問題進(jìn)行分析。

1.可靠性

可靠性是會計(jì)信息首要必備的質(zhì)量特征，相關(guān)性是以可靠性為前提的。我國《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或者事項(xiàng)為依據(jù)進(jìn)行會計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，如實(shí)反映符合確認(rèn)和計(jì)量要求的各項(xiàng)會計(jì)要素及其他相關(guān)信息，保證會計(jì)信息真實(shí)可靠、內(nèi)容完整。”基本準(zhǔn)則對可靠性的定義包括四個(gè)方面的含義：立足于實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)、如實(shí)反映、真實(shí)性、完整性。IASB對可靠性的定義由五個(gè)方面組成：如實(shí)反映、實(shí)質(zhì)重于形式、中立性、一定程度的謹(jǐn)慎、完整性。FASB的會計(jì)信息質(zhì)量體系中，可靠性包括可驗(yàn)證性、如實(shí)反映以及中立性三個(gè)方面。

歷史成本是立足于實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)，而公允價(jià)值只是公平市場上雙方自愿的一個(gè)假想交易，交易并沒有實(shí)際發(fā)生，所以從這個(gè)角度說，歷史成本的產(chǎn)生過程是可以驗(yàn)證的，而公允價(jià)值的可驗(yàn)證性較弱，因此歷史成本相較于公允價(jià)值更具有可靠性。

如實(shí)反映是可靠性的核心，我國、IASB、FASB對此的認(rèn)識是相同的，但對于反映的內(nèi)容存在分歧。根據(jù)我國基本準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)如實(shí)反映已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，但I(xiàn)ASB和FASB認(rèn)為如實(shí)反映現(xiàn)實(shí)世界的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在資產(chǎn)計(jì)量上也就是要反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。若按照我國當(dāng)前對如實(shí)反映內(nèi)涵的界定，對土地資產(chǎn)采用歷史成本計(jì)量會更符合可靠性的要求。但是對于上市公司而言，投資者關(guān)心的并不是公司資產(chǎn)過去的歷史成本信息，而是公司資產(chǎn)的價(jià)值以及未來可能經(jīng)濟(jì)利益的流入。因此，上市公司的財(cái)務(wù)會計(jì)信息更應(yīng)該如實(shí)反映一種交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值及其價(jià)值的變化。對于為上市公司提供信貸服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)來說，它們更看重的是當(dāng)公司經(jīng)營發(fā)生問題時(shí)的債務(wù)清償問題，所以更需要的是公司資產(chǎn)的市場價(jià)值或清償價(jià)值，而不是購入時(shí)的歷史成本。從這個(gè)角度分析，上市公司土地資產(chǎn)計(jì)量似乎更應(yīng)傾向于反映資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化，即符合IASB與FASB對“如實(shí)反映”的定義。

顯然公允價(jià)值比歷史成本更能反映計(jì)量對象現(xiàn)在、未來的真實(shí)價(jià)值。成本和價(jià)值并不是相反的和相互獨(dú)立的因素。在初始確認(rèn)時(shí)，成本和價(jià)值在大多數(shù)交易中基本是相同的，歷史成本實(shí)質(zhì)上是資產(chǎn)交易日的公允價(jià)值。不僅在交易發(fā)生時(shí)要強(qiáng)調(diào)如實(shí)反映，在交易之后財(cái)務(wù)信息發(fā)生變化時(shí)也要遵循如實(shí)反映的原則。這也是國際會計(jì)準(zhǔn)則允許對土地資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用重估模式的原因。當(dāng)土地資產(chǎn)的市場價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表日如果不能將其原始的公允價(jià)值（即歷史成本）調(diào)整為當(dāng)前的公允價(jià)值，資產(chǎn)負(fù)債表上的土地資產(chǎn)價(jià)值并沒有得到如實(shí)反映。

另外，IASB與FASB還對會計(jì)信息有中立性的要求，即會計(jì)信息要無偏地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過程和結(jié)果，而避免去獲得特定的結(jié)果或某一特定利益集團(tuán)的需要。一定程度的謹(jǐn)慎也要以中立性為前提。歷史成本計(jì)量不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備導(dǎo)致了會計(jì)信息上保守的偏誤，且這種偏誤在經(jīng)濟(jì)增長及通貨膨脹環(huán)境中會隨著時(shí)間推移不斷擴(kuò)大。歷史成本模式計(jì)量土地資產(chǎn)，允許當(dāng)土地資產(chǎn)市場價(jià)值發(fā)生減值時(shí)調(diào)減其賬面價(jià)值，但不允許在土地資產(chǎn)增值時(shí)調(diào)增其賬面價(jià)值，也就是說當(dāng)土地資產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)，其賬面價(jià)值應(yīng)該為其公允價(jià)值，但增值時(shí)則還要維持其原賬面價(jià)值，該會計(jì)政策本身就不符合中立性的要求。因此采用公允價(jià)值計(jì)量上市公司土地資產(chǎn)較歷史成本而言則顯得更為中立。

2.相關(guān)性

我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對相關(guān)性的定義是：企業(yè)提供的會計(jì)信息應(yīng)當(dāng)與財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告使用者的經(jīng)濟(jì)決策需要相關(guān)，有助于財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告使用者對企業(yè)過去、現(xiàn)在或未來的情況作出評價(jià)或者預(yù)測。FASB對相關(guān)性的定義是：有用的信息必須與使用者決策相關(guān)，能幫助信息使用者評估過去、描述現(xiàn)在和未來事項(xiàng)，或者通過糾正使用者過去的評價(jià)，能影響到使用者的經(jīng)濟(jì)決策。

從以上定義可以看出，會計(jì)信息是否有價(jià)值，關(guān)鍵在于其是否與使用者的決策需要相關(guān)，是否有助于決策或者提高決策水平。相關(guān)的會計(jì)信息應(yīng)當(dāng)具有預(yù)測價(jià)值和反饋價(jià)值，既能夠幫助使用者根據(jù)企業(yè)所提供的會計(jì)信息預(yù)測企業(yè)未來的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，也能有助于使用者評判企業(yè)過去的決策，證實(shí)或修正過去的有關(guān)預(yù)測。

公允價(jià)值被認(rèn)為是相較于歷史成本更具有相關(guān)性的計(jì)量屬性。AASB108規(guī)定可以自愿選擇會計(jì)政策，但前提是所轉(zhuǎn)換的會計(jì)政策能提供可靠且更相關(guān)的能反映報(bào)告主體交易影響、財(cái)務(wù)地位、財(cái)務(wù)狀況及現(xiàn)金流的會計(jì)信息，并認(rèn)為由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為歷史成本模式似乎并不能為企業(yè)帶來更相關(guān)的會計(jì)信息。因此AASB140規(guī)定初始確認(rèn)后，若選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則應(yīng)該持續(xù)以該模式計(jì)量資產(chǎn)直至進(jìn)行資產(chǎn)清理。

公允價(jià)值較歷史成本更具有預(yù)測價(jià)值，國外一些學(xué)者針對固定資產(chǎn)重估與股票價(jià)格、收益和未來盈余的關(guān)系做了大量的實(shí)證研究。Easton等（1993）用多種不同的方法檢驗(yàn)了澳大利亞公司有形長期資產(chǎn)重估與股票市場價(jià)格和收益的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)有形長期資產(chǎn)重估價(jià)值較其歷史成本與公司市場價(jià)值更具一致性。Barth和Clinch（1998）在固定資產(chǎn)重估的價(jià)值相關(guān)性研究中發(fā)現(xiàn)經(jīng)營性固定資產(chǎn)更具有價(jià)值相關(guān)性，能有效地反映公司的未來業(yè)績。Aboody等（1999）以英國公司為樣本研究了固定資產(chǎn)重估與未來業(yè)績的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)重估反映了固定資產(chǎn)價(jià)值的變化，固定資產(chǎn)重估后的公允價(jià)值比歷史成本對當(dāng)年以及以后年度收益具有增量的解釋能力，而且固定資產(chǎn)重估能預(yù)測公司未來的盈余。Jaggi和Tsui（2001）在對香港公司固定資產(chǎn)重估的研究中發(fā)現(xiàn)了重估與公司未來經(jīng)營業(yè)績、股票價(jià)格以及收益之間的正相關(guān)關(guān)系，得出了與之前學(xué)者研究一致的結(jié)論。對上市公司土地資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會更有利于財(cái)務(wù)報(bào)告信息使用者尤其是投資者評估企業(yè)的盈利能力，提高盈余預(yù)測質(zhì)量。例如對于一塊以歷史成本計(jì)量的土地而言，在其被賣出去以前是不確認(rèn)其價(jià)值變動(dòng)的，財(cái)務(wù)分析師在預(yù)測企業(yè)未來盈利能力時(shí)對預(yù)測期的選擇就可能影響到其預(yù)測結(jié)果（即土地賣出的時(shí)點(diǎn)是否包括在預(yù)測期內(nèi)將影響預(yù)測的結(jié)果），若以公允價(jià)值計(jì)量該土地就不會產(chǎn)生這一問題。

公允價(jià)值較歷史成本也更具有反饋價(jià)值。在資產(chǎn)初始確認(rèn)時(shí)，大多數(shù)資產(chǎn)的成本與其公允價(jià)值是相等的。但隨著時(shí)間的推移，公允價(jià)值與歷史成本之間出現(xiàn)了偏差。當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量上市公司土地資產(chǎn)時(shí)，其公允價(jià)值在不斷地發(fā)生變動(dòng)，若該變動(dòng)能夠在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出來，這一變動(dòng)的信息則能給財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供反饋的信息，有利于修正財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對公司的經(jīng)濟(jì)狀況的判斷。而采用歷史成本計(jì)量上市公司土地資產(chǎn)，資產(chǎn)賬面價(jià)值并不隨著土地資產(chǎn)市場價(jià)值的變化而變化，只能給報(bào)表使用者提供有限的反饋信息。我國當(dāng)前要求對土地資產(chǎn)計(jì)提折舊，隨著會計(jì)年度的增加，土地資產(chǎn)賬面價(jià)值會不斷減少，在土地資產(chǎn)增值的背景下甚至可能會給財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供錯(cuò)誤的反饋信息。

3.可比性

同一企業(yè)不同時(shí)期發(fā)生的相同或者相似的交易或者事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采用一致的會計(jì)政策，不得隨意變更，確需變更的，應(yīng)當(dāng)在附注中說明。不同企業(yè)發(fā)生的相同或者相似的交易或者事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采用規(guī)定的會計(jì)政策，確保會計(jì)信息口徑一致、相互可比。

可比性包括兩個(gè)方面的含義：一是同一企業(yè)不同時(shí)間可比；二是不同企業(yè)同一會計(jì)期間可比。在對土地資產(chǎn)的計(jì)量方面，能夠可靠計(jì)量的公允價(jià)值可以增強(qiáng)財(cái)務(wù)會計(jì)信息的可比性。歷史成本計(jì)量的土地資產(chǎn)可能導(dǎo)致同一企業(yè)不同會計(jì)期間的不可比以及不同企業(yè)同一會計(jì)期間不可比。例如，假設(shè)A公司于2000年交納土地出讓金100萬元獲得一塊土地X，采用歷史成本計(jì)量。由于土地市場的不斷發(fā)展，土地資產(chǎn)的市場價(jià)格大幅度增長，B公司于2008年交納土地出讓金800萬元獲得了一塊面積、地理位置、使用年限等要素與X相似的土地Y。2008年，A公司與B公司都擁有一塊市場價(jià)值相同的土地，但財(cái)務(wù)報(bào)告的賬面價(jià)值卻出現(xiàn)了巨大的差異，采用歷史成本計(jì)量的土地資產(chǎn)導(dǎo)致不同企業(yè)同一會計(jì)期間相同資產(chǎn)不可比。把這個(gè)例子擴(kuò)展一下，若A公司2008年交納土地出讓金100萬元獲得了一塊面積明顯小于土地X的土地Y，雖然A公司2001年與2008年購入土地資產(chǎn)的賬面價(jià)值相同，但A公司2001年購入的土地資產(chǎn)市場價(jià)值事實(shí)上數(shù)倍于2008年購入的土地資產(chǎn)市場價(jià)值。這一擴(kuò)展的例子則說明使用歷史成本計(jì)量無法清楚地區(qū)分不同資產(chǎn)之間存在的差異，但以市場價(jià)值為基礎(chǔ)采用公允價(jià)值計(jì)量上市公司土地資產(chǎn)則可以很好地解決這一問題。

四、結(jié)論

國內(nèi)外會計(jì)準(zhǔn)則對土地資產(chǎn)計(jì)量的差異主要體現(xiàn)在后續(xù)計(jì)量是否允許使用公允價(jià)值計(jì)量土地資產(chǎn)，而土地資產(chǎn)不同計(jì)量模式對財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)也會產(chǎn)生較大的影響，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)分析師和市場投資者對上市公司未來盈利能力與發(fā)展?jié)摿Φ呐袛唷?/p>

本文從可靠性、相關(guān)性與可比性這樣幾個(gè)會計(jì)信息質(zhì)量特征的角度出發(fā)對上市公司土地資產(chǎn)歷史成本計(jì)量與公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行了分析。歷史成本在反映公司實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)和可驗(yàn)證方面顯得更為可靠，但能可靠獲得的公允價(jià)值在如實(shí)反映與中立性這兩個(gè)質(zhì)量特征上則優(yōu)于歷史成本，且公允價(jià)值比歷史成本更具有相關(guān)性與可比性。

我國土地市場的不斷發(fā)展為土地資產(chǎn)公允價(jià)值的獲取提供了條件，在國際會計(jì)準(zhǔn)則趨同的背景下，有必要將公允價(jià)值計(jì)量模式全面納入到我國上市公司土地資產(chǎn)的計(jì)量體系，為企業(yè)提供可供選擇的會計(jì)政策，以期進(jìn)一步提高會計(jì)信息質(zhì)量，減少上市公司內(nèi)部與外部利益相關(guān)者之間的信息不對稱問題，提高會計(jì)信息的決策有用性。