20%個稅“新”政的兩個疑問

從長期看，解決房價過快上漲的根本出路在于通過各種方式增加住房供給，除此之外，別無他法。在“國五條”中，我們已經看到了要求增加土地供應，增加住房供應的要求，希望此次能真正落到實處。

20%個稅合理嗎？

“國五條”一經推出，20%個稅的條款便遭到了各界的口誅筆伐。微博上的許多知名博主都對此條款表達了強烈的不滿，甚至認為這是國家在“搶奪”百姓的財富。這樣的觀點自然激起大眾更為強烈的情緒反彈，一邊倒反對20%個稅的聲音充斥著網絡。然而，理性來看，20%稅的條款不僅合理，而且是國際通行的做法。

房屋增值的主要部分是土地增值，而土地增值主要來自于公共投資、城市發展所導致的地租增長，與個人的勞動、經營活動關系不大，可以說是社會共同創造的財富。土地漲價歸公的思想是稅收調節收入分配、促進社會公平的功能的集中體現。喬治.亨利的“單一稅”原理就認為應當對土地增值收取完全的所得稅，孫中山先生接受了喬治-亨利的思想，并貫徹于其“民生主義”中，提出了平均地權的思想，主張用征收地價稅和土地增價歸公的辦法，消除地主從地租及地價增漲中獲得暴利的可能性。而我國現行的農村和城市兩種土地所有制、土地非農化首先要征為國有的制度架構，事實上確保了土地增值收益歸政府所有的原則。

當然，對房屋增值增收完全的所得稅顯然也不可行也不合理，因為房屋所有者在購買和持有房屋的過程中，不僅為城市建設提供了資金支持，也承擔了一定的風險，而且持有期間也會發生一定程度的貨幣貶值。但是，從所得稅調節收入分配的功能來看，對房屋增值課稅顯然有其巨大的合理性，而且，目前增值額20%的個稅稅率，顯然不是一個太高稅率。

世界其他國家是如何對房屋增值征稅的呢？法國、德國均對非主要居所的房屋增值征收超過20%的資本利得稅。我們的近鄰韓國，房產轉讓所得稅則更為嚴厲：擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售的，要繳納60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%到35%不等的房產轉讓所得稅。即便是自由市場“標本”的美國，對房屋增值也按照一般性資本利得稅收取，其持有一年以內的短期稅率高達10—35%，持有一年以上的長期稅率也達10—15%，而且收入越高的人將負擔更高稅率。

因此，將20%個稅方案說成是“掠奪百姓”不僅是無稽之談而且別有用心。嚴格征收20%的房屋增值所得稅，不僅是向國際通行規則靠攏的做法，而且能夠起到調節收入分配的功能。只是炒房客會因此因為稅收來割肉而心疼不已大喊大叫罷了。

當然，無論是“國五條”對20%個稅的說明還是先行的征收辦法都過于簡單。比如，原有的“對持有5年以上的家庭唯一住房免征個人所得稅”的規定在“國五條”中就沒有重申和強調，引起了廣大普通百姓的擔憂；而長期持有減稅的政策在我國還沒有具體規定，也不符合國際通行慣例。期待將要公布的執行細則可以對此作出更為合理的規定。

另外，在對個人出售房屋的增值所得嚴格征稅的同時，針對開發商的土地增值稅的收繳卻一直存在巨大漏洞。眾所周知，地產商暴利的主要來源是土地增值收益。對這部分收益，我國現行土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，最低為30%，最高為60%，但在實際操作中極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例細則》規定：涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征。結果，這一“例外”規定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制，一般預征額多為房屋銷售價格的1%至3%。政府多次要求對土地增值稅嚴格征繳，但往往半途而廢，沒有下文。如果這部分巨大的土地增值稅不能被嚴格征收，而只對居民住房的增值收益征收，顯然有失公平，甚至有“欺軟怕硬”之嫌。

20%的個稅能降房價嗎？

雖然20%個稅方案是一個合理合法的政策，但對能否在抑制房價上漲中起到關鍵性作用，筆者并不樂觀。

首先，如果仍存在房價較快上漲的預期，那么20%的個稅其實并不能阻擋對住房的投資性需求。近十年來，房價漲幅遠遠高于其他資產類型，使得投資房地產的收益率遠在其他投資之上。如果未來房價漲幅仍然較高，如每年15%，那么即使對增值收入征收20%的個稅，對投資者而言，也不過是收入打了個8折而已，其收益率仍有每年12%，依然遠高于其他投資方式。所以，所得稅的功能主要在于調節收入方式，而非打擊投資，試圖通過征收所得稅打擊投資投機性需求而達到穩定房價的目的，顯然是政策功能與政策目標的錯配。

其次，如不出意外，5年以上的家庭唯一住房免征個人所得稅的免稅條款仍將沿用，這將造成不滿5年的二手房與滿5年的房源間的交易成本差異更加巨大。不滿5年的住房出售時所需繳納成交價格5.5%的營業稅，而且需要按差價的20%繳納個稅，而如果一旦其住房持有超過5年且是家庭唯一住房，這部分稅費將全部免除。因此，巨大的稅費差異將使這部分房源極有可能惜售轉租。對于那些以二手房占成交比重較大的城市來講，不滿5年的住房惜售勢必在短期減少這些城市的供應量，如果需求不隨之降溫，則房價上漲的勢頭恐難得到抑制。

很多人將房價上漲的原因歸結為稅收轉嫁，認為在供需矛盾較為突出的城市，新增的稅收有可能轉嫁給買方，從而增加買方的實際成本，甚至當建設部副部長齊驥說出“交易所得稅不得轉嫁給購房者”這樣的話后引起輿論一片嘩然。但筆者認為，20%的個稅似乎并不能轉嫁給買方。在供需矛盾突出的城市，決定房價的永遠是需求方而不是供給方，因為供不應求所產生的需方競爭已經將所有的消費者剩余轉移給了供給方，也就是說，在買方市場中，買房人所付出的包含稅費的房屋總價已經達到了其住房支付能力的上限。既然包含稅費的住房總價一定，那么稅費提高只能導致凈房價的下降，否則，買房者就只能退出市場了。

所以，20%個稅的方案顯然并不能有效降低房價，甚至對抑制房價上漲的作用也不容樂觀。幾番調控的實踐已經證明，限制交易、增加交易成本的政策都無法從根本上解決房價過快上漲問題，因為房價過快上漲的根本原因在于城市化進程中的供需矛盾，這也是一線城市房價漲幅較高的原因。以北京為例，2002年以來，1.5戶新增常住人口卻只平均對應1套新增成套住房，這一供應缺口的累積勢必造成房價上漲的壓力。因此，從長期看，解決房價過快上漲的根本出路在于通過各種方式增加住房供給，除此之外，別無他法。在“國五條”中，我們已經看到了要求增加土地供應，增加住房供應的要求，希望此次能真正落到實處。