香港樓市預期或逆轉

香港和內地這兩年都經歷了高房價的洗禮，兩地政府也出招頻頻，然而似乎收效甚微。最近香港的網絡上流傳70后、80后、90后年代人的對比，其中一項關于“壓力”的比較為：70后主要來自供樓、80后主要來自無樓、90后主要來自討論區的樓主。另外一項關于“住所”的比較是：70后自主物業、80后跟老爸老媽同居、90后跟兄弟姐妹同居于一個房間。

的確，現在香港80后的年輕人很多都為了一套房子而愁爆。而對于那些香港準備買房上車的人，3月迎來又一件令人頭痛的事：匯豐在13日宣布提升新按揭貸款利率O.25個百分點，而隨后渣打和恒生銀行也迅速跟進。

這似乎是樓市逆轉的征兆。

香港人對利率敏感

為什么香港的住房市場對于利率會如此敏感？為什么港人把加息稱為“息魔”？主要是因為香港中產不少買房來作為自住和投資用途，而利息變化往往意味著房價和租金方向的趨勢。

先看看這次匯豐的調息例子，看看它的實際威懾力究竟有多大。

在這次調整之前，匯豐銀行的實際按揭利率在2.15%至2.85%左右；調整之后，按高位計算，以香港一個價值400萬港元左右的房子來看，如果七成貸款，分30年還，月供會比原來（10560港元左右）高出452港元，如果按原低位計算，加息前后差別則大概在358港元。在香港，上述差額只是一個四口之家吃一次早茶的價錢，因此看似不會有太大影響。

但是如果我們預期利率會升至5%左右，上述差額的影響就會擴大至4471港元；如果再升至10%，則擴大至14012港元。對于買上10套房子的投資者，相當于每月要額外支出近14萬港元巨款，這是不小的壓力——在一些中小型的香港本土企業里，總經理級的人物每個月總收入也不過這個薪酬水平，更何況是“額外支出”。

香港人對于利率的敏感另一個重要原因是源自1997年金融危機。當年房價暴升，同時按揭利率高達10%以上，而不少購房者同時擁有五六套房子，盡管利息負擔沉重，但他們堅信房價還會再漲，這種資本增值足以彌補他們的利息支出。

這種狀況和今天內地的情況頗有一點相近的意思，所不同的是，內地大部分投資者仍然相信房價不會出現斷崖式的暴跌。

當年香港人一開始也不相信，但事實卻是很殘酷。受到金融危機沖擊，香港失業率高升，沉重打擊了房子的租金價格，一些業主本身也陷入失業狀態，因此不得不低價拋出房子套現，而這種拋盤的增加，又加劇了市場的下行波動。

一位做股票經紀的老朋友鄭先生跟筆者回憶當年的情況時還心有余悸，在那一輪的瘋狂跌價中，香港的房地產曾經暴跌了近70%，以至于到去年，房價才回至1997年的水平。

老鄭當年還是小鄭，憑借著在金融業的高收入，一口氣花500萬港元全部身家，支付了5套房子的定金，原以為可以等房價上漲后賺一筆。結果沒有想到金融危機來臨，樓價暴跌。他預感不妙，忍痛全部放棄了這500萬港元的定金，全副身家化為烏有，但避免了樓價暴跌帶來的巨大損失和銀行按揭壓力。

他稱自己比較幸運，這500萬元不是靠借貸而來，當年有些人是借了錢付的首付（香港最低首付款可以降至5%，而一些小財務公司連這5%也可以提供貸款），在那一輪樓市狂跌中，只能宣布破產，要不就只能從自己買的樓里往下跳。

買房與養老

盡管香港人對于息魔憂心忡忡，但是只要有條件和付得起月供的中產階級，通常還是會買房子。他們的理由是，買房是養老的重要保障！

沒有在香港長期居住的人，很難體會到香港中產那種“買房養老”的理念。在內地，購房者大多并不把自己當作投資者，即便有第二套房，也只是認為自己屬于“剛需”一族。但是鑒于內地也正越來越有一些香港社會發展的特征，筆者認為有必要介紹一下，為什么香港人如此熱愛買樓作為投資。

不如先拋開所有的投資理論，也拋開所有的投資產品分析，問自己兩個問題：怎么樣才能安度晚年？什么樣的養老方式最讓人感覺舒心？

相信大家都有一個共同的心愿，老有所住，老有所養。在香港，根本沒有健全的養老保障體系。政府不提供社保，更沒有醫保一說。大部分港人退休也就意味著失去所有的經濟來源。沒有收入的老人可以申請政府綜援，但如果沒有自有住房，靠政府的綜援根本無力支付私人公寓住宅的租金，更談不上支付日常生活開支。香港特區政府雖然提供公屋，但目前的輪候時間已經長達三年以上，而且社區條件復雜的公屋環境始終不是中產階級的最佳選擇。

香港不少出租車司機都是七十古來稀人士，那些酒樓里的雜工和服務員也往往是年過半百以上的老一輩，遠不如內地酒樓里的年輕小姐那么賞心悅目。

所以香港中產特別希望在有能力的時候，買幾套房子，趁年輕養供，等到退休時基本供完這些房子，然后自住一套，再拿一兩套出租收息養活自己。

出租住房能否給香港中產提供養老資助呢？答案是肯定的。

筆者在投行工作的朋友剛租了一套僅40平方米的兩居室，租金高達14000港元。即便是那些較破舊的唐樓（沒有電梯的老式住宅），大約不到60平方米的面積至少也能租到七八千港元——這些錢足夠一家四口的溫飽，如果有兩套可供出租的房子，那么業主的養老壓力已經可以大大減輕。

在過去10年，香港的房價升升跌跌，租金也跟著起起伏伏，但不論香港的房地產價格如何波動，它所能提供的租金基本上都能滿足一家四口的基本溫飽。

相對于數百萬的房子來說，香港房屋的租金回報率可能并不算高（目前在3%～4%之間），但其租金卻足以養老，而且還可以滿足自住，這便是房屋這個另類投資品讓港人著迷之處。

正是由于這個原因，香港人一直熱衷于買房子作為主要投資工具。筆者的香港鄰居通常都有兩三套住房，一套自住，另外兩套則可以用于出租。最令人驚訝的是一個拾荒的老太婆，常常在不同的電梯樓層看到她，開始還以為她是到處撿垃圾賣錢，后來才知道，原來她在同一幢大樓里有三套房子！在香港，有不少這種隱性富豪的存在，每次筆者陪內地來的朋友去看樓或是租房子，都會聽到地產中介介紹說，這里有哪幾套房子是同一個業主名下的，可以同一時間看。

當房子成為一項投資品而不僅僅只是“剛需”們的必需品的時候，它便會對利率的波動特別敏感——或許未來內地的房地產市場，也演變出類似的情況。

此輪匯豐的加息是否會最終令香港的樓市預期逆轉，很大程度上就看它是否會打擊成交，并進而影響租金價格。如果需求方出現真正的萎縮，樓價持續下跌，租金也下跌，那么哪怕只是小幅下跌，也會進一步加劇投資者的觀望心態，最終把樓市泡沫擠出市場。

不過想在這個時候買樓的朋友也不要高興太早，往往這個時候，香港的銀行會收緊信貸，對二手樓盤的估價會低于市價，令“上車”更加不易；另一方面，往往這時候首先放出來的是那些位置較差的樓盤，幾乎不太可能買到方位較好的優質樓盤，對于想提升住宅質量的買方來說，找樓盤要花的精力可能會更多一些。