買房送NGO地產商李愛君“包辦”的公益與生意

一家不起眼的地產商，創業初期屢受挫敗，官司纏身。為打通政商關系的經脈，不惜“引狼入室”，與人脈豐厚者結盟。

辦學校、修道路、做配套，這些都不是深圳地產商桃源居的“核心競爭力”，當插上“公益”和“社會管理創新”的翅膀后，它得以點石成金，開啟布局全國的擴張之路。這是指鹿為馬的“企業辦社會”，還是“摸著石頭過河”的社會管理創新？這個由地產商一手包辦的社會建設樣本充滿了爭議。

2012年公益界的幾個重要場合，李愛君都沒有缺席，她通常略施粉黛，頭上挽個髻，一襲深色旗袍的裝扮，在現場頗有辨識度。這個圈子不大，出名并非難事。最近兩年，在公益行業，地產商人李愛君和她的“桃源居模式”就像一顆冉冉升起的新星，被業界簇擁，被媒體追捧，看起來光芒萬丈。

與李愛君的第一次正式訪談定在下午。按照約定時間，我爬上位于深圳寶安區的桃源大廈7樓，被告知她還在開會，需在隔壁房間等候。同屋坐著的是桃源居基金會的幾名工作人員，門后的一張小桌子擺滿各種報道“桃源居模式”的報刊。一名年輕女孩熟絡地翻出幾本，熱情地塞過來。

半小時后，我走進李愛君的辦公室。足有200平米的空間讓人吃了一驚，靠窗的位置上立著一排書柜和一架跑步機。披著高檔貂皮大衣的李愛君端坐在大理石書桌后面，低垂著眼，高挑著眉，看起來威風凜凜。沒有化妝，她拒絕了攝影師的拍照。

隨后，她緩緩地走過來坐在沙發上，用一種慵懶的聲音問：“上次的活動你們敢報道嗎？我很擔心，徐永光的‘公民社會’是很前沿的，但太前沿的話還有一個國情問題。”

李愛君口中的活動是一個不久前由數位慈善界知名人士共同發起的“中華慈善百人論壇”。受邀出席論壇的大都是兩岸四地的知名學者、企業家及公益界領袖。在這場論壇上，見慣大場面的李愛君發言簡短，甚至覺得自己像個“小學生”，茶歇時安靜地坐在角落，甚少與人交談。

采訪開始的十分鐘，李愛君并不在狀態。席間，她的電話響過兩次。第一次打來的是一家香港媒體，她按下手機，溫柔地問：“你們收視率怎么樣？”“需要多少錢？”整個過程和風細雨。第二次響的是座機。她頭也不抬地喚著門外女秘書的名字，略帶撒嬌地道：“我不想接電話。”見沒有人進來，她突然臉色一沉，扯開嗓門厲聲呵斥：“我都說了我不想接電話，你們沒有聽見嗎？”情緒變化之快像極了她跌宕起伏的商路歷程。

政商路線

在桃源居建設初期，李愛君的政商關系并不順暢。與昔日盟友機場公司數度對簿公堂，曾導致航空城資產三度遭到法院查封。雙方的恩怨曠日持久，時至今日依然在為一塊面積3萬平方米、標號16-1的土地爭執不下。這塊地偏安于桃源居一隅，機場公司握有此地產權。李愛君卻想拿來建學校。

為了阻止該地塊被轉讓，李愛君一度召開新聞發布會，還在網絡上發布了一封標題為“不要犧牲孩子受教育權，換取土地違法交易利益”的公開信，矛頭直指當時支持機場公司的深圳市國資委。

為打通政商關系的經脈，李愛君不惜“引狼入室”，與一個自稱有人脈的建筑商結盟，后來卻引發了另一樁官司。李愛君曾對媒體稱，當初與這位建筑商合作是因對方“有些背景”。

1997年桃源居小區一期項目完工，1200位業主入住后，缺電、缺水、行路難和垃圾場環境污染等問題接踵而至。沒有政府背景，沒有市政和公共服務做基礎，桃源居面對的是地產開發的“大忌”。

其時，地產業恰逢嚴厲調控期，深圳房地產市場并不景氣。曾經與李愛君一起投資機場開發區的另外17家企業項目已經全部下馬。一名參與當年機場開發區投資工作的內部人士透露，除了航空城外另外17家公司為了土地開發均成立了項目公司，并向銀行巨額貸款給機場交集資款。然而，當初合同約定的由機場公司完成的公建配套工程并沒有如期建設，由于缺乏市政配套，一部分建好的商業樓盤根本賣不出去。這是導致開發項目全部死亡的一個重要原因。

出于商業開發的需要，李愛君只能自己著手建設公建設施，并提供社區公共服務。桃源居對外公開的資料稱，李愛君曾花6700萬元將垃圾場改造成了兩個公園；花2000多萬元改造了市民廣場，并在市民廣場上建造了一個大家樂舞臺；引進了清華學校解決業主子女的教育問題。

坊間流傳的版本是，在最危急的時刻，有兩件事救了李愛君。其一是南北走向縱貫社區的“主動脈”前進路的通車，另一件就是清華實驗學校的落成。一名老業主事后回憶，消息宣布的當天，桃源居的房價每平米就上漲1000元。不少人都是沖著“清華”的招牌才肯在這荒蕪之地出手。

由于政府沒有派出單位接管社區，當時的社區物管中心幾乎行使了居委會的職能。“業主要結婚、生子、離婚、出國，都要到我們管理處來蓋章。”為了解決社區內的治安和衛生問題，李愛君協助業主自發組織了義警隊和環保隊。

2005年，剛和丈夫住進桃源居的劉琦被李愛君選派到澳洲去學習義工管理經驗，回國后便在社區內組建了義工站。現在劉琦已是桃源居老年協會的法定代表。此后，兒童中心、鄰里中心、社康中心、體育俱樂部等一系列社區草根組織也相繼建成。這些組織在一段時間內均代替政府承擔了一定的社區治理和社區服務職能。

自上而下

李愛君一度想為旗下的草根組織尋求合法身份，卻偏偏礙于當時的社團登記制度需要“主管+審批”未能如愿。一名知情人透露，當時的寶安區民政系統內部有人對桃源居的做法有些意見，認為是在“以商亂政”，門檻一直沒能跨過去。

2004年，中央提出構建社會主義和諧社會與社會建設的新主張。十七大后，社會建設被列入了四位一體的社會主義事業總體布局，全國各地開展起了社會建設、社會管理的實踐和探索。被譽為改革開放“橋頭堡”的深圳自然成為了試點城市之一。為支持社會組織參與社會管理和公共服務，自2006年起深圳在全國率先對工商經濟類、社會福利類和公益慈善類社會組織實行民政部門直接登記制度。由李連杰發起的公募基金會“壹基金”2010年在深圳落戶成功，這一舉動被學術界、媒體評價為全國民間公益的破冰之旅，成為“中國公益慈善領域的里程碑式事件”。

桃源居趕上了這趟政治快車。時任深圳市民政局局長劉潤華想在全市范圍內找一個創新試點。在他的力挺下，2006年7月，“桃源居社區公益事業發展中心”（以下簡稱“社區公益中心”）獲批成為深圳市第一家以政府引導、企業主辦，致力于發展社區公益性和福利性事業而設立的社區民非組織。借助東風，社區內的其余草根機構也陸續注冊成功。自此，桃源居社團的身份問題才算真正解決。

解決了身份，社區治理和服務就可以走向項目化和常規化。那么，如何保證社區公共服務的長期供給？李愛君的做法是捐資1億元，注冊“桃源居公益事業發展基金會”（以下簡稱“桃源居基金會”），由基金會為社區組織造血。2008年7月，桃源居基金會成立儀式在人民大會堂北京廳舉行，多位高層領導出席。不過，鮮為人知的是，李愛君加入了澳大利亞籍，搖身一變成了“外商”。

自從有了“公益”、“社會創新”的光環，桃源居就像獲得了一把尚方寶劍，得到了政府越來越多的重視，愈發炙手可熱。“桃源居”正迎來歷史上最好的時光。

當記者問及過往的種種經歷時，李愛君不愿多談。而一提到“桃源居”模式，她又變得滔滔不絕起來。一名接近李愛君的內部人士向我形容：“她幾乎用了整個前半生在經營‘桃源居’，整個人都陶醉在了其中。”

在李愛君的描述里，桃源居有的是“黃發垂髫，并怡然自樂”的景象。然而，采訪中，多名業主卻告知記者，這幾年“桃源居”的表面風光，并沒有為他們的生活帶來多少實實在在的改變。

毗鄰深圳寶安西鄉107國道東側的桃源居，目前已入住了一萬余戶居民。這里少了幾分擁堵和繁華，卻多了幾絲落寞和混雜。在小區大門口，橫七豎八地停滿了大大小小的車輛。業主陳果（化名）就在這里等候記者。

“你看這些都是占道經營的，還有這個，你覺得這種車能開進小區嗎？”陳果領著我在小區內逛了一圈，指著主干道幾間兜售日用品的商鋪，又指了指停在不遠處的幾輛超長大貨車說道。據他的觀察，最近5年，物業管理水平每況愈下。“我那棟17、18樓的鄰居不久前家里剛被盜。小偷大白天拿條繩子從樓頂就直接下去了。”

學位的嚴重緊缺也讓業主不滿。絕大多數業主都是沖著清華實驗學校而來，沒想到從小學到高中，學校僅有3000個左右的公立學位。2002年住進社區的艾明（化名）回憶，當時開發商曾向業主許諾，清華學校的師資隊伍均是從北京請過來的。沒想到孩子入讀后才發現，都是當地老師，而且頻頻更換，學校還巧立名目收費。而校方的大股東正是李愛君。

“皮帶”、“奔牛先生”等網友創立的桃源居業主自建論壇成了最好的去處。版主“皮帶”始終堅持只要是理性建言，業主的帖子絕不刪除。因為能講真話，論壇聚集的業主越來越多。有好幾次，針對小區管理漏洞以及鄰居們集中投訴的問題，“皮帶”以論壇代表的身份，參與了有開發商、物業管理公司、業主委員會參加的多方協調會議。

在此期間，李愛君也頻頻向小區意見領袖示好。“經常搞活動、請吃飯送禮物，都是小恩小惠，我基本沒去。”好景不長，不買賬的“皮帶”很快成了重點打壓對象。

2008年9月，恰逢三年一屆的業委會換屆選舉。不少鄰居紛紛推選皮帶參加競選，有熱心者還為他制作了精美的宣傳資料在社區內廣泛派發。然而，一場協調會上，開發商代表卻指著他的鼻子說：“你就是參選也不會讓你上。”選舉前，居委會特別召集小區里200多個義工義警召開了動員會。會后，一名相識的義工阿姨跑來告訴他：“有領導在大會上公開要求義工在收發選票時動員業主不要選你，說你是搗蛋分子，是一顆老鼠屎打壞一鍋湯。”選舉結果公布出來，“皮帶”沒有在名單上。

就在桃源居公益品牌蓄勢待發的2008年至2011年間，恰是桃源居業主最活躍的時期，數百名業主通過網絡集結發聲，在社區內發起了多起有影響力的維權行動。2010年初的“物管漲價風波”將維權推向高峰。桃源居物業公司和業委會提出要“上漲管理費”，并公開了上一年度收支情況，賬面顯示“虧損342萬元”。

“這幾年小區內被開發出了各種廣告資源，從路燈、宣傳欄到電梯間，廣告幾乎無處不在。還有3區臨街的一排出租商鋪全部是架空層改的。”陳果語氣激動說道。有人據此算了一筆賬，認為整個桃源居的物業收入大約接近7000萬元，包括物業管理費3000多萬、各類租金廣告收入1000多萬、停車費收入2000多萬。“照此推算，年盈利應該是2773萬元，不可能出現虧損。但操作中，租金廣告、停車場的收入卻被開發商歸入了公益中心的賬。”

當時社區內的業主想參與“老年協會”、“鄰里中心”等公益組織的活動，還必須先簽訂同意漲管理費的協議。為通過漲價，物業公司召開了唱票大會。會場內座無虛席，一些眼尖的業主卻發現，那些佩戴著“業主代表”胸牌的竟然都是小區保安便衣冒充。因為不滿“被代表”，業主們發出了罷免業委會的倡議，參與簽名的業主多達4000余名，聲勢浩大。有人回憶，氣急敗壞的李愛君對業主說：“你們難道想拿買白菜的錢，享受吃鮑魚的服務？”九個月后，心有不甘的物業公司竟然再次舉行唱票，時間被選在半夜12點到凌晨四點。

在僵持階段，李愛君親自登門拜訪過“皮帶”。“她先是哭訴自己創業多么的不容易，眼看著打動不了我就馬上換了一副嘴臉，變得很兇狠，當面威脅。還提出只要論壇愿意刪帖，一年給我二三十萬，被我當場拒絕。”

眼見著維權影響越來越大，關鍵時刻卻傳來了業主被下“黑手”的消息。“有一天我愛人下班回來得早，恰巧發現有人在我家門口安裝攝像頭，企圖監視我。”憤怒的“皮帶”叫來警察才把對方打發走。后來大伙又陸續聽說，維權代表凌女士家的水表被物業公司強行拆走，韓先生家的大門則被人潑了大便……

襲擊事件在半小時內便被業主利用QQ群、短信、飛信擴散開來。近千名情緒激動的業主聞訊而至，聚集在了小區門口。圍觀的人群一度阻塞了前進路的交通。然而苦等半小時，仍然遲遲無人出面喊話。

有人把受傷者抬到了附近的107國道上。陳果回憶，那天晚上，大家剛走上國道沒幾分鐘，路燈就忽然熄滅，周圍沖出幾百個防暴警察，現場一片混亂。10余名業主后來被以“妨害公共安全罪”起訴。

毫無預兆的“堵路風波”成為了維權行動的轉折點，社區內自下而上的互動戛然而止。一向強勢的李愛君在這場突發事件里也備受打擊。那天，她把所有得過的獎杯砸碎在地，嚎啕大哭起來。第二年，到期的桃源居業委會被宣布解散，由社區居委會代行了業委會的職能。李愛君說，當時改選時，沒有一個業主報名。而幾名知情的業主卻向我表示，物業公司給出的競選條件太苛刻，每個報名的業主需要提供其余10名業主的身份證復印件和簽名。“在業主被抓之后，大家都怕了！”

壟斷之嫌

2010年9月，受到維權事件沖擊，李愛君索性將旗下的物業管理公司改制成了社區公益中心全資控股的“社會型企業”：物業管理公司股東放棄1765萬元的債權，并將旗下的所有股份轉讓給社區公益中心所有。

按照李愛君的設計，位于頂層的是桃源居基金會，主要扮演的是社區公益事業“造血者”、“風險投資者”的角色。通過變更登記和捐贈協議，桃源居基金會成為了社區公益中心的發起人，社區公益中心又成為所有社區社會組織的發起人。社會組織再根據業務內容不同，又被劃分為經營性服務、公益性服務、志愿者服務三大類。經營性服務包括物管公司、體育會所等；公益性服務包括教育、文化、環保、鄰里中心、老年協會、社康中心、兒童中心、社區圖書館等八大門類；志愿者服務則包括了義工站、政府社工、督察隊等。

李愛君稱，每年公益中心會將收益的1/3用于各種民非組織日常辦公費用；1/3用作特定社區服務組織的年度經費；剩余1/3的收入，作為社區資產積累的長遠發展基金。值得一提的是，除了開發商自身捐贈的資產外，地方政府和機構也能向公益中心提供捐贈。例如，2010年中國婦女兒童基金會曾向公益中心捐贈了資金95萬元。

“這里面關系確實很復雜，我們做了很長時間的梳理。”北京大學中國政府創新研究中心副主任饒錦興稱。2010年該中心啟動“中國社會創新獎”評選，桃源居模式也在參選之列，但并沒有獲獎。當時，一些學者對李愛君的探索有爭議，認為企業與政府的邊界不清，北京大學非營利組織研究中心主任金錦萍還與李愛君在大會上展開了激烈辯論。

出人意料的是，李愛君并沒有遮掩，反倒邀請學者前去調研。“事前我就告訴她，你要有心理準備，我們是做一個客觀獨立的研究，最后出來的報告結果也不確定是肯定還是反對。她也很坦率地回答，你們該否定就否定。”

經過一年半的調研，2012年7月，一份題為《深圳桃源居社區治理和服務模式創新研究》的報告正式出爐。報告肯定了社區公益性社會組織體系的創新之處。“一個開發商憑著自己的社會責任和對社區公益事業的執著追求去探索這種做法，不管典型與否，都是積極的。”

“不過，很不隱晦地說，它可能在治理上存在一些問題。”饒錦興指出，“作為全國性的非公募基金會，桃基會受益對象不應是特定的，但目前桃基會實際上主要是對開發商開發項目城市或社區社會組織進行定向捐贈，對其他社區社會組織來說有‘特定排除’之嫌；而目前的制度設計，雖然讓社區社會組織可以從公益中心穩定地獲得持續發展資金，但這同時也會影響社區社會組織的獨立性，如果這些社會組織脫離了公益中心主導下的體系，即意味著失去可持續發展的條件。”

桃源居長達10余年的開發歷程中，項目規劃被迫經過9次調整，中間又發生了多種變故。這導致桃源居公建配套設施“資”出多頭，產權主體繁雜。在《物權法》出臺前，政府也多次牽頭做了資產審計來界定社區內政府、業主、開發商的財產歸屬。“調研時我們核實過這些法律文書。但業主掌握的信息不對稱，不確定哪部分是自己的，哪部分捐給了公益中心，所以一直存有爭議。”

饒錦興曾在報告中向桃源居提出了一些建議，包括增加公益組織的透明度，增加居民參與的廣度和深度等。“但李愛君是一個太強勢的人，完全是靠悟性去做這些探索，我們的建議她根本聽不進去。這是我最郁悶的地方。”

“桃源居”模式也讓萬通公益基金會秘書長李勁來了興趣，他興奮地跑去參觀。同為地產商的萬通集團近年來在公益界嶄露頭角。

讓李勁印象最深的是桃源居鄰里中心的女子學校。過去常靠打麻將消遣時光的家庭主婦，現在可以在這里學到插花茶藝、禮儀形象等“主婦課程”。費用為每年1200元，學員交600元，公益中心負責600元。公益中心每年給鄰里中心的撥款大概在12萬～15萬。這樣的服務近2年也在廣州、上海等城市出現。不過，大多是以政府購買的方式為社區提供支持。像桃源居這樣“企業辦社會”的做法并不多見。

在李勁看來，萬通基金會與桃源居基金會恰好是兩個極端。“我們一般不在自己的社區里面做事，服務對象也脫離地產樓盤。在業務上與母公司切割得很干凈。”而桃源居基金會的主要業務卻和自己的企業有著緊密的依托關系。

“這意味著桃源居的社會力量不是自發生長出來的，而是企業促進的。我們說社會建設實際上是激發社會的活力。如果企業的資金和資源投入太多，更重要的是它的意志太單一，那么它催生出來的社會不可能是多元的。”

桃源居基金會一度被視為國內第一個社區型基金會。但李勁稱，按照美國的基金會定義，社區基金會的特征是資金來源于社區，但桃源居基金會的資金僅來源于企業，只能算企業基金會。在一個公開場合，李勁曾向李愛君建議，不妨把基金會從企業基金會向真正的社區基金會改造，比如吸收社區基金，讓業主也能參與捐贈，吸收社區代表作為理事會成員等。不過這一提議被李愛君當面否決。

采訪中，記者也曾問李愛君，是否會對其他社會組織敞開大門，李愛君想都沒想：“這得到我這里審批。要看看你的動機是什么，通過什么方式開展工作。我們絕不會主動引進，桃源居本來就是公益全覆蓋了。如果缺，我們自己會產生。嚴禁境外機構來我們這里做。”

公益品牌效應

2009年，插上“公益”翅膀的桃源居集團，終于打破多年沉寂邁出了向全國擴張的步伐，開始了樓盤擴張之路。

外界曾把桃源居的公益社區模式精確地概括為十六個字——“黨的領導、政府管理、企業投資、居民共建”。這一說法得到了中央相關部委的認可。時任民政部部長李學舉曾鼓勵，深圳桃源居模式應有榜樣作用和移植能力。

重慶成為了移植“深圳第一大盤”的首選。2009年4月，桃源居在重慶渝北區空港新城落地，總投資30億元，居住人口達30000人。與深圳的情況不同，當地政府在出讓土地時已就幼兒園、城市公園等公建設施做出了明確規劃。開發商只需要將“公益模式”直接搬來即可。隨后桃源居為重慶公益中心捐助了3000萬元的社區股本，又捐贈了7000萬元建設“升級版”的八大公益中心。李愛君聲稱地產商的作用就是“在開發期幫助政府把民非組織扶上馬、送一程”。

當地政府對這個貼著“公益”標簽的地產項目似乎疼愛有加，并把其視作宜居渝北的重點工程。據悉，2008年11月，重慶市渝北區委主要領導甚至親自帶隊遠赴北京參加桃源居基金會的成立儀式。這一舉動也被解讀為是提前向這家地產商拋出“橄欖枝”。

2010年，李愛君繼續北上，以20億元的大手筆拿下了天津塘沽的一個地塊。和重慶桃源居一樣，天津項目在規劃指標體系里也安排有一站式政府辦公樓和一條龍的公益組織配套，比如社區醫院、社區養老中心、兒童中心、圖書館、公益中心等。一旦公建配套建成移交，將全部委托給天津桃源居公益中心管理和經營。

天津項目拍賣時，吸引了萬科、保利等7家大開發商參加競標。一向走“大盤路線”的李愛君很清楚，如果沒有政府對社區規劃建設與公共服務的認同和支持，桃源居幾乎不可能突圍成功。兩地政府公開掛牌出讓土地時，都將公益指標體系作為法定的招標條件，李愛君投其所好。

3年5省，5年10省，這是“桃源居模式”未來的擴張版圖。