拿什么拯救你，房地產(chǎn)！

十年九次調(diào)控，仿佛做了九場(chǎng)夢(mèng)，每次在夢(mèng)中都能看到房?jī)r(jià)下跌，普通居民不用窮盡三代積蓄也能安居。可夢(mèng)醒以后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)如此殘酷，翻著跟頭上漲的房?jī)r(jià)，不僅打碎了一個(gè)個(gè)家庭置業(yè)安家的夢(mèng)想，更開始反噬房地產(chǎn)行業(yè)本身，甚至影響到了國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

畸形高速發(fā)展的房地產(chǎn)猶如一個(gè)越來越大的漩渦，將普通購房者、投資投機(jī)者、房地產(chǎn)開發(fā)商，甚至是國(guó)民經(jīng)濟(jì)卷了進(jìn)去。所以如何在漩渦中脫困求存，就不僅僅是想要買得起房的普通購房者和想要穩(wěn)定發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政府應(yīng)該考慮的，投資投機(jī)者需要小心，開發(fā)商亦需慎重。“新國(guó)五條”，又是一場(chǎng)“空調(diào)”？

在以往調(diào)控皆淪為“空調(diào)”的陰影下，“新國(guó)五條”能否抖擻精神，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的效果呢？

曾經(jīng)在去年成功預(yù)測(cè)今年3月份房?jī)r(jià)將暴漲的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，在新政出臺(tái)不久后如此預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)中有升。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮在成都出席某地產(chǎn)年報(bào)發(fā)布會(huì)時(shí)就表示，買房如同坐公交，后上車者被提高收費(fèi)是不合理的，同時(shí)認(rèn)為“新國(guó)五條”相較之前的調(diào)控政策變化并不大。

“歷來樓市調(diào)控都從幾大方面施行措施，包括政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制、對(duì)限購區(qū)域的擴(kuò)張、二套房首付利率的提高和二手房交易。”一上場(chǎng)，陳淮率先表達(dá)了自己的意見。從以上幾方面來看，“新國(guó)五條”相較之前的幾次調(diào)控并沒有太多變化，并且20%個(gè)稅的征收也沒有進(jìn)一步的細(xì)化。

陳淮認(rèn)為，區(qū)別化的信貸政策也沒有太大變化。“限購等政策依然是強(qiáng)調(diào)過去的規(guī)定，包括20%的房地產(chǎn)所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓過程中的所得稅。”陳淮解釋，這些規(guī)定在2006年就開始施行了。當(dāng)時(shí)的規(guī)定是：二手房買賣中的賣價(jià)高于原值，也就是買入價(jià)的部分，要征收20%的個(gè)人所得稅，但如果是房改房，即按經(jīng)濟(jì)適用房來定價(jià)；如果是唯一一套住房，居住五年以上免個(gè)人所得稅。“2006年還有一條，在一年內(nèi)重新購房的可以先交后返。”陳淮強(qiáng)調(diào)，2006年的政策明確規(guī)定，在房屋買賣中的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅，除了契稅以外的所有稅負(fù)是不屬于20%的個(gè)稅范圍。同時(shí)裝修費(fèi)、交易過程中的中介費(fèi)和給政府交的過戶費(fèi)，提供發(fā)票后都可以相應(yīng)扣除、不計(jì)入內(nèi)。“所以，并不是說個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得的20%。這個(gè)細(xì)則在2006年就比較具體和明確，現(xiàn)在沒有多少進(jìn)一步細(xì)化的余地。”

當(dāng)然，亦有學(xué)者認(rèn)為本輪調(diào)控政策有利于市場(chǎng)的企穩(wěn)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。南開大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿認(rèn)為，近日出臺(tái)的“新國(guó)五條”是樓市走穩(wěn)的信號(hào)，中央再次提出要求地方公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，提升了地方政府對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任制實(shí)施力度。根據(jù)“新國(guó)五條”堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房原則，中央要求已實(shí)行限購城市按統(tǒng)一要求完善措施。這預(yù)示著各地還將圍繞“如何限購”出臺(tái)更加具體的區(qū)域性政策。限購房定價(jià)及購買申請(qǐng)制度的合理完善，有利于抑制投機(jī)性購房行為。地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶@將使保障房的受益面加大。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的要求將使樓市信息更加透明，促使房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為趨于理性。

徐保滿提出未來出臺(tái)的政策將傾向于：第一，地方政府在加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度方面可能得到進(jìn)一步放權(quán)，對(duì)閑置用地的處罰、限期開發(fā)、收回制定相關(guān)政策，保障土地發(fā)揮最大效益。第二，政策的制定放權(quán)給地方。地方政府將有權(quán)在嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策下，實(shí)行差別化金融、稅收政策，抑制樓市投機(jī)行為。第三，信貸政策的調(diào)整將繼續(xù)。為遏制投機(jī)投資需求，購買第三套房商業(yè)貸款停貸政策仍有繼續(xù)執(zhí)行態(tài)勢(shì)。第四，稅收政策的完善。今年是本市保障房集中放量的一年，將有利于緩解樓市的供求關(guān)系。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹認(rèn)為，“新國(guó)五條”的核心目標(biāo)是房?jī)r(jià)穩(wěn)定。這與之前說法嚴(yán)厲的“打壓”并不一樣。關(guān)鍵的幾個(gè)動(dòng)詞——完善、堅(jiān)決、增加、加快、加強(qiáng)，其實(shí)本質(zhì)上是繼續(xù)“套用”2011年版的“新國(guó)八條”。真正的看點(diǎn)恐怕是由此定調(diào)，延續(xù)到“兩會(huì)”的“熱點(diǎn)”問題以及其后的政策面變化。從這個(gè)意義上看，可以說“新國(guó)五條”是啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控政策周期，象征意義更明顯，這一點(diǎn)已經(jīng)反映在資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)股票的變動(dòng)上了。

“新國(guó)五條”作為新一輪樓市調(diào)控的框架性約定，如果得以延續(xù)和執(zhí)行，其積極意義在于以下幾個(gè)方面：第一，限購、限貸為核心的調(diào)控目標(biāo)得以堅(jiān)持。第二，突出強(qiáng)調(diào)了“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)”政策的實(shí)施，這是調(diào)控政策“分化”和“細(xì)化”的基礎(chǔ)，避免以往“一刀切”式的“情況不明決心大”的毛病。第三，繼續(xù)推動(dòng)中小戶型和保障房的供給，將進(jìn)一步完善供給結(jié)構(gòu)。第四，從“完善責(zé)任制”、“堅(jiān)決抑制投機(jī)”、“加強(qiáng)監(jiān)管”（包括房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的說法）等提法中，除了可以看到的制度和機(jī)制完善要求以外，更是繼續(xù)為后續(xù)政策出臺(tái)預(yù)留空間。

新政有望刺破市場(chǎng)泡沫

“如果能夠堅(jiān)持施行‘新國(guó)五條’，并且后期進(jìn)一步收緊調(diào)控的話，房地產(chǎn)的‘崩盤’就只是這一兩年的事兒了。”國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說：“而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)該是新一屆政府的首要任務(wù)。”

王小廣認(rèn)為，第一，此次“新國(guó)五條”首次提出以個(gè)稅的形式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，真正打到了投資投機(jī)性需求的“痛腳”，這從那么多曾經(jīng)為調(diào)控政策搖旗吶喊的人掉過頭來強(qiáng)烈反對(duì)就能看出來。這也說明新一屆政府或許在考慮拋棄房地產(chǎn)市場(chǎng)。“新國(guó)五條”被認(rèn)為比以前的政策更嚴(yán)厲更深入，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是限購加強(qiáng)的同時(shí)，這次明確提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)調(diào)控稅收手段開始走向前臺(tái)，這是“新國(guó)五條”與以前的各次調(diào)控有重大變化的地方。二是把外來務(wù)工人員納入現(xiàn)有保障房體系，這樣做有兩個(gè)理由：一方面政府想通過保障性住房來滿足部分“邊際性”剛需（像上面分析的那種容易形成投機(jī)性剛需的部分），從而減輕住房需求壓力；另一方面則是出于推動(dòng)農(nóng)民工市場(chǎng)化，加快城鎮(zhèn)化的一種戰(zhàn)略性考慮。

第二，國(guó)內(nèi)貨幣長(zhǎng)期超發(fā)，吹漲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。2012年底房?jī)r(jià)為什么上漲，原因還是貨幣供給出了問題。2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是向下調(diào)整的，GDP增長(zhǎng)從9.2%降至7.8%，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣需求應(yīng)是減弱的。在物價(jià)同時(shí)下跌的情況下，新增6萬億元貸款就能支撐GDP增長(zhǎng)8%左右，但我們卻通過商業(yè)銀行新增了8.3萬億元貸款。這其中相當(dāng)一部分信貸流入了房地產(chǎn)行業(yè)，支撐了房地產(chǎn)泡沫。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)調(diào)整或下行的過程中，大量增加貨幣供給的一個(gè)結(jié)果就是引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格明顯上漲，這一點(diǎn)已被反復(fù)證明。而在前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政府把經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)確定為“持續(xù)健康發(fā)展”，而過去常常表述為“持續(xù)快速平穩(wěn)健康發(fā)展”。“快”從中央文件中消失，這是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變。表明新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體十分務(wù)實(shí)，接受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)速度趨勢(shì)性放慢這個(gè)事實(shí)，開始去“高增長(zhǎng)思維”。提出要“因勢(shì)利導(dǎo)、順勢(shì)而為”，不再人為地拉高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。由此可見，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將失去至關(guān)重要的貨幣支持。

第三，房?jī)r(jià)收入比奇高，市場(chǎng)缺乏有效需求。房地產(chǎn)泡沫為何又起？真的是因?yàn)椤皠傂琛碧鷨幔坑谇橛诶矶贾v不通。房?jī)r(jià)這么高，北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超美國(guó)，但我們的收入水平遠(yuǎn)低于美國(guó)，“剛需說”很難成立。剛需就是普遍老百姓自住需求，越往后買房的人收入水平越低。收入高的早就買了，剩下的要么是中低收入者，要么是新畢業(yè)的大學(xué)生、研究生，他們的收入水平也不會(huì)高，這兩類群體的房?jī)r(jià)收入比在不少城市都在20倍以上。房?jī)r(jià)越走越高，而他們卻越買越起勁，這顯然違背常理。

當(dāng)然，也有窮人投機(jī)的情況發(fā)生，2012年確實(shí)有不少?zèng)]有購買力的人，在兩種力量支撐下勇敢地買房，被歸之為“剛需”。一種力量是被一些房市專家或房地產(chǎn)商忽悠了，說2013年房?jī)r(jià)存在被一些因素刺激將大漲的可能；另一種力量就是根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)調(diào)控的真相是越調(diào)越高。既然預(yù)期是“房市必定大漲”，那么有錢沒錢、有能力沒能力都應(yīng)該買房，哪怕是啃雙老、啃四老又何妨。我對(duì)這種“無所畏懼”的剛需特別擔(dān)心。房?jī)r(jià)已這么高，房市泡沫隨時(shí)會(huì)破，與股市當(dāng)年在6000多點(diǎn)巔峰相仿，他們能承擔(dān)起房?jī)r(jià)暴跌的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲的真正原因是投機(jī)需求太多，政策對(duì)其抑制有限。看看最近不斷爆出的“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房爺”，就知道房?jī)r(jià)是由于什么暴漲的，沒有住房需求的人買10套、20套甚至50套、100套，這種情況絕對(duì)是歷史奇觀。正是這種無限的投資投機(jī)需求推高了房?jī)r(jià)。

“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了非常危險(xiǎn)的邊緣。”王小廣說，“如果放任房?jī)r(jià)上漲不進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終結(jié)果只能是崩盤；而如果政府‘動(dòng)真格’地對(duì)它加緊調(diào)控、擠壓泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終還是難逃崩盤的命運(yùn)。”

十年調(diào)控下一步該如何走

調(diào)控十年，如夢(mèng)一場(chǎng)；夢(mèng)醒以后，問題沒有解決，反有愈演愈烈之勢(shì)。值此之際，“新國(guó)五條”的出臺(tái)給了人們又一份希望與擔(dān)憂，房地產(chǎn)市場(chǎng)該如何擺脫“調(diào)控——空調(diào)——漲價(jià)”的怪圈？

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣：新一屆政府的房市調(diào)控手段仍然有很多，第一也是最重要的措施是收緊銀根，對(duì)去年下半年以來已經(jīng)明顯寬松的貨幣政策進(jìn)行收縮，使之處于穩(wěn)健的水平，最主要是將2013年新增信貸壓縮到7.5萬億元左右。第二是用房地產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)，這一政策目前僅是擴(kuò)大試點(diǎn)，而且政策本身并不到位，作用有限，但也不排除非常情況下采取一步到位的嚴(yán)厲措施。第三，也是對(duì)房地產(chǎn)的直接限制措施——限購，到了采取全國(guó)統(tǒng)一限購政策的時(shí)候。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任伊中立：不解決土地制度和收入分配問題，中國(guó)房?jī)r(jià)的畸形狀況就不會(huì)得到改變。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與美國(guó)和其他國(guó)家有很大不同。歐美一些國(guó)家房地產(chǎn)的銷售主要依賴金融杠桿，而中國(guó)是按揭貸款，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)銷售收入的比例是很低的，這也說明中國(guó)購房者的支付能力是很強(qiáng)的。所以問題出來了：一方面是大多數(shù)人買不起，另一方面是少數(shù)人支付能力極強(qiáng)，這實(shí)際上是中國(guó)的居民收入分配出現(xiàn)了很大的故障。還有一個(gè)問題是土地制度，中國(guó)的土地制度實(shí)際上由地方政府高度壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，這是中國(guó)土地價(jià)格不斷上漲的內(nèi)生機(jī)制。這兩個(gè)核心問題不解決，中國(guó)房?jī)r(jià)畸形的狀況就不會(huì)得到改變。

房地產(chǎn)登記制度能擠掉所謂的泡沫。今年“兩會(huì)”決定實(shí)行房地產(chǎn)登記制度，這就能真正讓那些擁有多套房的人把房子騰出來賣掉，如果這種投機(jī)投資性需求降低了的話，那么就有更多有自住需求的人能在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候買入。這樣的話，所謂的泡沫就會(huì)被擠掉。而在這個(gè)體系建立起來以后，必須要有一個(gè)穩(wěn)定的稅收政策，能夠把房地產(chǎn)調(diào)控通過法律的形式、稅收的方式確定下來，而不是用一些臨時(shí)性的方式。臨時(shí)性的方式會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的不確定性，導(dǎo)致大家的心態(tài)總是起起伏伏，今天相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌、明天相信房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這樣就不可能有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心教授霍德明：必須強(qiáng)調(diào)金融方面的管制。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來看，銀行利用信貸從而真正掌握了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。上世紀(jì)90年代的日本和2000年的美國(guó)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一開始之所以充斥著大量的泡沫，就是因?yàn)殂y行在信貸上的無管制，提供低貸款利率，甚至是零首付。而一旦銀行開始管制、收緊貸款，我們看到的就是日本和美國(guó)當(dāng)初的房地產(chǎn)泡沫破裂、市場(chǎng)崩盤。現(xiàn)在周小川特別強(qiáng)調(diào)選擇性的信用管制，也就是說銀行可以決定對(duì)房地產(chǎn)的整個(gè)貸款量的比重，只要這個(gè)分寸拿捏好了，同時(shí)控制其他領(lǐng)域的貸款流進(jìn)房地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)很快就能穩(wěn)定下來。其實(shí)在2003年的時(shí)候國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)并不高，直到2004年、2005年市場(chǎng)才開始把泡泡吹起來。而彼時(shí)正好我國(guó)外匯盈余，外匯儲(chǔ)備累計(jì)快速增長(zhǎng)，讓2006～2008年的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了100%以上。之后由于金融危機(jī)，政府出臺(tái)4萬元億救市政策，其副作用讓2009年和2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到巨大刺激。嚴(yán)格來講，如果沒有這一系列的貨幣超發(fā)現(xiàn)象的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)到今天這個(gè)地步。所以我認(rèn)為，最終還是得強(qiáng)調(diào)金融方面的管制，才能讓房地產(chǎn)泡沫不至于危害到全國(guó)的范圍。