春季房展三分天下

縱覽近幾年的北京房地產市場，本地項目一家獨大的局面早已不復昨日榮光。在房地產行業(yè)競爭白熱化的今天，前有外地項目的“步步緊逼”，后有海外項目的“圍追堵截”，北京房地產市場已然戰(zhàn)火紛起，外埠樓盤和本地項目輪番轟炸搶灘，群雄絕招百出。紛紛亮出殺手锏吸引北京購房人。

在“國五條”新政出臺的大背景下，作為北京樓市開年大戲的“春季房展會”無疑是吸引眾人眼光的焦點所在。北京樓盤、外地項目和海外房產已形成三足鼎立之勢，誰是吸引購房人關注的“香餑餑”？誰能把握機遇，尋求到突圍的路徑？誰將在三國角逐中完成自己的激情與夢想？

北京市場誰占鰲首？

進入2013年，北京樓市儼然一派春意盎然的景象。不僅四環(huán)核心區(qū)房價連續(xù)高攀，而且隨著軌道交通的便捷和購房者熱情的增長，

大興、通州、房山等新興區(qū)域亦在樓市中表現(xiàn)搶眼。

而受到北京市場回暖趨勢帶動以及區(qū)域發(fā)展利好消息的支撐，

環(huán)北京地帶的燕郊、香河、固安等地樓市也隨之量價齊升。

四環(huán)核心區(qū)物以稀為“貴”四環(huán)沿線樓盤均價逼近5萬元，豪宅化傾向表現(xiàn)十分明顯。

北京城市越來越大，四環(huán)正逐漸成為城市的新核心區(qū)，區(qū)域價值也越來越突出。四環(huán)土地的日益稀缺，使四環(huán)核心區(qū)“物以稀為貴”。盡管樓市宏觀調控并未見絲毫放松，但受稀缺供應影響，北京四環(huán)核心區(qū)域樓市價格表現(xiàn)持續(xù)堅挺。其中，四環(huán)沿線樓盤均價逼近5萬元，豪宅化傾向表現(xiàn)十分明顯。

業(yè)內人士透露，之所以四環(huán)核心區(qū)供應如此稀缺，主要是源于土地供應的減少。統(tǒng)計數據顯示，從2009年至今，北京三環(huán)至四環(huán)之間總計有15個住宅期房項目入市（包括同一項目后期），其中大部分位于東部和北部。而北京市國土局在首都之窗市政府信息公開專欄中公布的《北京市2011～2015年國有建設用地供應計劃》顯示，三環(huán)以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環(huán)以內原則上不再新增供應集中建設經適房用地以及大型公共設施建設用地。

雖然核心區(qū)供應量稀少，但樓盤高端化趨勢日益明顯。根據亞豪機構統(tǒng)計顯示，四環(huán)核心區(qū)目前仍在售項目有20余個。其中內城主要為高端公寓項目，包括西單上國闕、建邦禮仕閣、勵駿華庭等，均價基本在7～10萬元/平方米左右；北部城區(qū)在售項目包括凌云名苑、勝古譽園、太陽公元等，均價基本在5～7萬元/平方米左右；東部城區(qū)包括首開鉑郡、瑞安君匯、金茂府等，在售價格區(qū)間在6～8萬元/平方米左右；西部城區(qū)項目分化較為嚴重，有超高端項目釣魚臺七號院單價高達13萬元/平方米，也有海淀九虢、國悅府等單價3.5～5萬元/平方米的中端項目；南部城區(qū)目前僅余幾個商住項目在售，售價在3～3.5萬元/平方米左右。2012年四環(huán)核心區(qū)出現(xiàn)成交下滑、均價上漲現(xiàn)象，其中占全市總成交量的比例由2011年的15%下滑至9%，成交均價則上漲10個百分點。

“大部分購買豪宅人群具備較高的投資理念，看中的是城區(qū)核心區(qū)域項目所具備的更高的稀缺性和其在交通、教育、周邊配套設施等方面所具備的成熟優(yōu)勢。”業(yè)內人士強調，鑒于我國投資渠道較少，從保值增值的角度考量，北京四環(huán)以內以及CBD、金融街等城市核心區(qū)域樓盤的價值潛力值得期待。

事實證明，四環(huán)內的項目確實“漲勢喜人”。公開數據顯示，東四環(huán)沿線的金茂府由2011年的4.5萬元/平方米已經飆升至6萬元/平方米，漲幅達到了33.3%。凱德錦繡近14個月的銷售價格也上漲了2200元，漲幅為6%。而中堂·紫熙臺一年內的漲幅也已經達到了3%，均價也已達3.5萬元/平方米。

“土地供應的稀缺和對城市優(yōu)質核心資源的獨占是上述項目價格穩(wěn)中有升的主要原因。”業(yè)內人士分析，北京城市發(fā)展的最大特點是優(yōu)質資源集中于城市核心區(qū)域，這使得市中心區(qū)域的房產價值明顯高于其他區(qū)域。“盡管價格持續(xù)堅挺，但仍難擋市場購買熱情。”據金茂府銷售人員介紹，該項目自開盤以來始終保持著熱銷的狀態(tài)。

根據亞豪機構調查統(tǒng)計顯示，四環(huán)內2013年供應仍將處于緊缺狀態(tài)。預計全年僅PARK北京一個純新項目入市，預計售價60000元/平方米。大量在售項目多處于尾盤銷售階段，年內推新房源的項目也屬鳳毛麟角，目前有開盤計劃的項目僅有數個，包括金茂府悅公館將于5月推新，冠城大通瀾石、海淀九虢等少數項目也將會推新，多數項目新房源價格預計均將出現(xiàn)不同程度的上漲。

不僅新房看漲，四環(huán)核心區(qū)內二手房的價格近期也如同“坐上了火箭筒”，單是春節(jié)前后一個月，北京中心城區(qū)房價每平方米上漲1萬元已不是新鮮事。不少希望今年購房的北京居民近期發(fā)現(xiàn)，年前看的很多城區(qū)二手房，每平方米都漲了8000元到1萬元。這意味著北京好區(qū)位的房子在一個月之內就上漲了20%。在有的房屋中介，蜂擁而至的買房者令房主不斷提價，但仍難擋住更高的出價者。

“賣房征收差額209蚧稅”的消息，讓很多購房者擔心如果不在今年買房的話，會重蹈2009年的覆轍，再一次錯失有能力購房的可能性。最近，北京朝陽區(qū)過戶大廳下班時間依然熱鬧非凡的一張圖片傳遍網絡。著急過戶的購房者擠滿了房管局大廳，整個大廳人山人海。一位中介告訴記者，這種景象在北京各區(qū)房管局非常普遍。

在業(yè)內人士看來，從區(qū)域、配套、產品等多個角度看，四環(huán)核心區(qū)都適宜作為相應人群的第一居所。核心城市資源、地段價值無法復制、供給高度稀缺性，這三大屬性決定了四環(huán)內高端樓盤的價值引力。在北京城市極度擴張的大背景下，四環(huán)核心區(qū)域樓盤會日趨高端化。而由于四環(huán)核心區(qū)具有不可復制的地理位置和重要商圈的優(yōu)勢，土地供應的稀缺造就新盤供應屈指可數的現(xiàn)狀，使得北京四環(huán)內的房價將繼續(xù)提升，進入穩(wěn)定的增值通道。

亞豪提示：隨著近年來北京房地產市場的迅速發(fā)展，城區(qū)土地已幾近開發(fā)完畢，再加上去年新頒布的“三環(huán)內原則上不再新增商品住宅用地”的規(guī)定，預計未來四環(huán)核心區(qū)域的市場供應將不斷減少。“物以稀為貴”，因此這部分區(qū)域的抗壓性較強，即便遭遇市場調控，仍能夠保持堅挺的上漲態(tài)勢。但是基于整體價格區(qū)間的高度位移，除西區(qū)部分項目之外，該區(qū)域已不適宜當下首套置業(yè)需求，而面對的多是高端改善型需求，甚至部分已具備收藏價值。

新興熱點區(qū)域唱主角

城市發(fā)展的郊區(qū)化過程，使得多板塊發(fā)展的局面已然形成。

2013年第一季度北京樓市呈現(xiàn)出多個板塊供需兩旺的局面。城市發(fā)展的郊區(qū)化，使得大興、通州、房山、順義各郊區(qū)板塊日益受到市場矚目，北京樓市多板塊發(fā)展的局面已然形成。

近幾年來，大興樓市儼然已成為京城最為火爆的區(qū)域之一，交通利好、品牌房企扎堆、南城規(guī)劃助推，說起大興新城樓市的未來，目前在大興的開發(fā)商都頗為樂觀。而從北京南城規(guī)劃的公布，到亦莊和大興行政資源整合，都被視作大興樓市發(fā)展的又一重大契機。第二機場選址大興，給大興帶來的機遇又是難以估量的。

目前在地鐵大興線沿線已經出現(xiàn)一條規(guī)模宏大的居住帶，包括保利地產、華潤地產、中建地產、東亞新華地產、金地集團等知名房企進駐開發(fā)的項目。從產品形態(tài)來看，有東亞馬賽公館這樣的現(xiàn)房發(fā)售，滿足急需房屋人群，也有紅木林、中建國際港、金隅地產i立方這樣適合首次置業(yè)的剛需購房人，更不乏諸如華潤公元九里、金地仰山等定位較高的改善型產品入市。業(yè)內人士表示，多產品組合滿足各種居住需求也恰恰是大興樓市被人矚目的重要因素之一。

2013年，通州多個新盤的亮相，使得通州呈現(xiàn)出多板塊發(fā)展的趨勢，臺湖鎮(zhèn)板塊、中央別墅東區(qū)板塊和通州新城核心區(qū)均有新盤推出。

在業(yè)內人士看來，通州新城核心區(qū)可以成為一個新興高端項目聚集的“CBD后花園”。通州新城核心區(qū)在龍湖、合生、華遠等房企項目推出后，今年包括珠江·東都國際、金地格林格林等新項目都將入市，京貿國際城、K2·玉蘭灣、華業(yè)·東方玫瑰等老項目還有后續(xù)供應。除住宅項目外，還有金成中心和京杭廣場兩大綜合體等項目入市，市場供應量仍將充足。通州區(qū)的項目類型、產品形態(tài)越來越豐富，剛需產品、改善性產品，差異化的定位吸引了不同置業(yè)客群的關注。

房山長陽在規(guī)劃、交通優(yōu)勢和商業(yè)前景帶動下，成為眾多品牌開發(fā)商的“兵家必爭之地”。2月28日下午，北京萬科企業(yè)有限公司、山西明邁特實業(yè)貿易有限公司和北京長陽興業(yè)投資發(fā)展有限責任公司聯(lián)合體以11.08億元競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)01-09-09、01-09-02等地塊二類居住、商業(yè)金融用地，樓面價約合5249元/平方米，溢價率僅1.7%。

長陽在CSD“中央休閑購物區(qū)”概念出臺后一舉成為北京最熱點新城之一，軌道9號線、房山線也為剛需置業(yè)者提供了短時間通達市區(qū)的交通條件。隨著亞洲最大奧特萊斯商業(yè)、北京四中、規(guī)模超三甲的武警總醫(yī)院等重量級配套陸續(xù)進駐，CSD漸入成熟期，開始步入最有魅力的階段。而作為公認的北京樓市價格洼地房山區(qū)域，傳統(tǒng)剛需板塊在近期卻呈現(xiàn)了高低端陣營分化的態(tài)勢，區(qū)域內出現(xiàn)了良鄉(xiāng)藍爵公館等嘗試走高端路線的產品。而作為區(qū)域價值核心板塊的長陽區(qū)域仍以剛需路線為主，即將入市的首創(chuàng)·新悅以更小套型和低總價迎合更多青年首次置業(yè)者，憑借地鐵便利和配套優(yōu)勢，入市后有可能成為長陽板塊最經濟實惠的剛需產品。

近幾年，順義不斷推出普通住宅產品，作為北京高端別墅區(qū)的順義也成了首次置業(yè)的必選區(qū)域之一。順義擁有合理的產業(yè)規(guī)劃、珍貴的人文環(huán)境、優(yōu)美的自然景觀，隨著地鐵15號線的開通，順義與城區(qū)聯(lián)系更加密切。不過不可否認，順義樓市在傳統(tǒng)認知上仍然是價值洼地，目前通順路沿線、15號線經過的老城區(qū)都是順義樓市成交活躍板塊，而這些板塊市場供應量比較緊張。

順義區(qū)最早以遠離市區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的別墅區(qū)聞名。近兩年，隨著順義新城規(guī)劃的出臺，順義市場才逐步出現(xiàn)大量的普通住宅供應。順義新城目前形成了馬坡和牛欄山兩大組團，從地理位置上看就是通順路沿線，龍湖、魯能、中鐵紛紛布局，近10個樓盤分布在通順路兩側。由此形成的聚集效益，對未來配套和大型居住區(qū)的形成大有裨益。

亞豪提示：南城計劃的實施以及第二機場的規(guī)劃，使得大興等南城區(qū)域逐漸成為最具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)域。目前該區(qū)域價格已漲至較高位水平，部分項目相比去年同期上漲幅度高達近30%，因此購房者應結合自身實際需求來進行抉擇。

作為重點啟動區(qū)域，155萬平方米的通州現(xiàn)代化國際新城加速建設，未來將實現(xiàn)八軌交會，運河核心區(qū)發(fā)展優(yōu)勢得天獨厚，因此購房人置業(yè)宜持長遠眼光。

目前，房山三個板塊項目售價呈三個檔次，在1萬元至2萬元不等，置業(yè)選擇較多。在區(qū)域供量井噴、競爭激烈的背景下，交通通勤成本、產品的舒適性、商業(yè)醫(yī)療教育配套的完善程度等因素對日常生活影響較大，都應列入剛需置業(yè)首要考慮條件，高性價比項目將更具發(fā)展?jié)摿Αｍ樍x區(qū)自然環(huán)境較為優(yōu)越，宜居系數相對較高。順義新城區(qū)域的價格水平相較于房山、大興區(qū)仍有一定優(yōu)勢。但從交通情況來看，適宜養(yǎng)老需求或對于公共交通依賴程度較低的購房客群進行購置，而對公共交通依賴較高的客群則可酣情考慮地鐵15號線沿線樓盤。

遠郊板塊以價取勝

“好山、好水、好價格”無疑是遠郊板塊吸引購房人的價值所在。

憑借優(yōu)美生態(tài)的自然環(huán)境、遠離PM2.5值的困擾、低于市區(qū)的優(yōu)惠價格，以平谷、懷柔、密云、延慶、門頭溝為代表的遠郊區(qū)縣樓盤，越來越得到了置業(yè)者的青睞。而購買遠郊區(qū)縣產品的客群主要分為兩類，一類是當地的客群即地源性客戶，一類是京城的改善性購房者，以財富階層為主購買產品以別墅類產品居多。

根據亞豪機構的統(tǒng)計數據顯示，平谷區(qū)目前僅3個項目在售，分別是天潤香墅灣1號、中昂邑上原著與騰龍源城，售價在16400～20000元/平方米；懷柔區(qū)在售項目包括中建府前觀邸、東亞華欣灣、世嘉光織谷、頂秀美泉小鎮(zhèn)、龍山廣場、金地夢想山等，售價在12000～16000元/平方米左右；密云縣目前在售項目包括綠地國際花都、中加錦園、海怡莊園、懿品府、澗橋山等，售價在8000～13000元/平方米左右；延慶縣目前在售項目包括上都首府、融景美廬、興運嘉園、原鄉(xiāng)美利堅等，售價在8000～12000元/平方米左右；門頭溝區(qū)目前在售僅麗景長安與華潤潤西山兩個項目，售價在23500～26000元/平方米。上述5個遠郊區(qū)縣目前是北京房地產市場的有力補充，雖然由于離市區(qū)位置較遠，所占份額仍然較小，2012年5個區(qū)縣成交總和占僅全部成交比重的10%，但是隨著市場的不斷外擴，遠郊區(qū)縣所占比重也在逐漸加大，相比2011年已增長2個百分點。

根據亞豪機構監(jiān)測統(tǒng)計顯示，2013年位于門頭溝的V7西園、密云的北京城建上河灣、懷柔的益田國際夢工廠、平谷的首城匯景灣等7個純新盤項目即將入市。而老項目后期中，門頭溝的華潤潤西山即將在3月底加推二期房源，麗景長安即將在4月加推，其他區(qū)域僅密云的海冶莊園等有望加推。

亞豪提示：遠郊區(qū)縣由于距離城區(qū)較遠，交通成本較高，因此多適宜本地居民以及作為第二居所的選擇。而從區(qū)域內選擇來看，2013年上述區(qū)域均有純新盤入市。純新盤項目一方面產品戶型設計較為先進，更適合現(xiàn)代人的居住需求；另一方面項目首次入市價格多為最低價，因此建議有需求的購房者可關注區(qū)域內即將入市的新盤項目。

溢出效應催熱大北京區(qū)域高房價下外溢的購房需求，使“環(huán)京”樓市再度火爆。

在北京樓市持續(xù)升溫的背景下，作為北京高房價下外溢的購房需求出口，河北省的燕郊、香河、固安等“環(huán)京”樓市在短暫沉寂后再度火爆。

“劃歸北京”、“通地鐵”，雖然很多人覺得這些是開發(fā)商用來忽悠燕郊購房者的“空頭支票”，但由于近期北京房價的瘋長，燕郊樓市的房價已經應聲上漲了15%-20%，新房單價都在每平方米8000元以上，夏威夷南岸二期、華堂高爾夫國際生活社區(qū)、潮白人家等的報價都已超過1萬元/平方米。離北京近、房價相對于北京較低，讓其成為“北漂”最受青睞的板塊之一。

同時，萬科、萬通和富力再次殺回河北香河拿地是業(yè)內人士始料未及的，香河樓市迎來了土地市場的再度活躍，這不禁讓人聯(lián)想到近幾年快速崛起的燕郊樓市。地理位置的相似，目前品牌企業(yè)的爆棚……種種利好疊加下，香河樓市也開始“發(fā)飆”。“一般一季度是樓盤銷售淡季，但今年以來銷售火爆，完全超過了預期。”香河珠光御景項目總經理表示，主要原因還是香河房價較低，對一些外地在京工作的地緣性客戶或投資客有吸引力。

另外，同屬大北京區(qū)域的固安樓市今年也開始重回高點。資料顯示，目前固安住宅均價已經漲回到6000元/平方米，最高價則達到8500元/平方米。而當地開發(fā)商表示，固安房價可能會再次逼近萬元大關。幾乎半年前，固安樓市還有些冷清，如今卻一反常態(tài)如同“打了雞血”，各項目都加大了一線銷售的力度。固安當地一位開發(fā)商高層透露，固安的購房人中90%是北京人，當地買房的人很少，且買房絕大多數屬于投資性質。整體來看，固安的房價仍然有著上漲空間，房價可能會再次逼近萬元大關。

近期，位于京南的河北涿州樓市開始復蘇。新開樓盤均價爬升至5000-6000元/平方米，這雖然比最火熱時的7000～8000/平方米元價格低不少，但比起去年4500元/平方米左右的均價仍有不小提升。近期河北涿州的香邑溪谷項目開盤，四棟樓共計500多套房，現(xiàn)場卻出現(xiàn)了超過千人的排隊購房者。據記者了解，不到半天時間，該樓盤就簽約了近300套。同時，記者還在涿州一些售樓處看到停有不少北京牌照車，一些投資客再次尋求抄底。北京已經成為涿州樓市的“第二戰(zhàn)場”。

“三春草木如人意”，銷售火爆已成為近期大北京區(qū)域樓市的普遍現(xiàn)象。業(yè)內人士表示，去年底國家提出“城鎮(zhèn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，大北京區(qū)域的很多樓盤都在借著城鎮(zhèn)化炒房價。不論是燕郊、固安，還是香河，仍停留在炒作概念的階段，基礎設施建設還沒有較大改善，樓盤的大幅漲價仍缺乏實質支撐。

亞豪提示：由于大北京區(qū)域多為大型社區(qū)，且來自北京的居住人口眾多，進出京的交通狀況一直是困擾燕郊置業(yè)者的一大難點，燕郊來往北京市區(qū)的主要公交線路承載能力有限，擁堵現(xiàn)象時有發(fā)生；同時，區(qū)域配套尚不完善，燕郊置業(yè)需有充足心理準備。然而隨著燕郊多個居住大盤的收尾，其項目自身規(guī)劃的配套也將逐步成熟，將在一定程度上彌補燕郊配套缺失的遺憾。同時對比京城難覓萬元房的現(xiàn)狀，燕郊的購房與生活成本低廉不少，對于經濟能力有限的年輕人而言，置業(yè)燕郊不失為過渡期的一個選擇。

環(huán)北京周邊樓市除了承載北京限購擠壓出的客群外，還因低廉價格吸引了大量投資客的青睞。固安、涿州雖然離北京較近，但嚴重依賴于北京客群，目前都還處在概念炒作階段，房價波動較大、區(qū)域配套滯后、收益并不穩(wěn)定，置業(yè)仍需謹慎。廊坊市區(qū)和武清則因自身城市產業(yè)的支撐，樓市泡沫產生的風險較小，但離京距離較遠、價格也稍高，對于自住型北京置業(yè)者而言，通勤成本相對較大，購房者可根據自身情況綜合考慮。