群雄逐“地”房山

2月28日，北京土地市場掀起近期最大一次土地出讓熱潮。一天之內，其有13宗土地成交。而在本次土地成交區域中，房山成了最大的熱門，13宗成交地塊中有7塊屬于房山，合計建設用地面積超過了60萬平方米。

從清一色到混搭

在201 3年北京樓市跌宕起伏的開局大戲中，房山絕對是其中必不可少的主角之一，其以崛起的姿態強勁登場。

在2月28日的土地出讓熱潮中，13宗地塊中有7塊位于房山，萬科和明邁特實業、長陽興業投資組成的聯合體將長陽鎮01-09-09、01-09-02地塊納入囊中。合景泰富旗下的廣州誠譽，以27億元拿下長陽鎮和房山拱辰街道辦事處2宗地塊。同時，天恒樂活城、北京華正、惠通華遠和良鄉建設拿下另外4宗地塊。

分析此次房山出讓的地塊，房山區拱辰街道辦事處05-13-01、05-13-05地塊商業金融、體育設施用地項目和房山區閻村鎮02—0026地塊R2二類居住用地為底價成交，樓面價分別為2068元/平方米和2589元/平方米。另5塊的溢價率也在合理范圍內，其樓面價分別為：房山長陽鎮01-09-09、01-09-02等地塊二類居住、商業金融用地樓面價5249元/平方米，房山長陽鎮01-08-03、01-11-04等地塊二類居住、商業金融用地樓面價7635元/平方米，房山區閻村鎮04-0084地塊R2二類居住用地樓面價5657元/平方米，房山拱辰街道辦事處05-12-02、05-13-09、05-13-02等地塊商業金融、二類居住、文化娛樂用地項目樓面價5440元/平方米，房山拱辰街道梅花莊村08-05-02、08-06-02等地塊二類居住用地、商業金融用地樓面價5375元/平方米。

縱觀本次房山區出讓的7宗地塊的樓盤價，可以預見未來這些土地上開發建設的，仍將是以針對剛需客群的普通商品住宅為主。

近年來，以萬科、首開、城建等大型房企進駐為標志，房山迎來了該區域的大規模開發時代。長陽半島、芭蕾雨·悅都等系列樓盤迅速崛起，房山區域產品的多樣性逐漸豐富。

而考量這7宗地塊的規劃用途，會發現這些地塊的建筑面積中有近一半將用于商業及其配套。亞豪機構市場總監郭毅認為是以下原因使房山產品漸趨豐富：從交通環境來看，去年地鐵房山線的開通，極大地拉近了原來遠郊區縣與城區的距離，使得房山區域能夠更好地承接城區的外溢住房需求。從商業配套來看，地處長陽的華北最大奧特萊斯預計將于今年的“五一”期間開業。另外，萬科商業、雙子座商業以及綠地30萬平方米的配套商業均在建設當中。這些高品質商業建成之后，不僅能夠滿足區域內人群的消費，甚至會輻射覆蓋西南片區甚至全北京的消費群體。從教育配套來看，房山區引進了北京小學、北京四中等名校分校，對于整個區域教育水平的提升將起到極大的推動作用。從醫療配套來看，房山區引進武警總醫院項目，實現引進三甲醫院的規劃。

在天恒樂活城總經理周興看來，之前的房山樓盤是以價格低廉而吸引京城購房人，而現在到了通過快速提升區域配套、以較為成熟的居住品質吸引購房人的階段。他認為，房山地塊的熱拍，在加劇區域價格競爭的同時，也吹響了商業配套競爭的號角，這將給房山的整個配套帶來跨越式發展的契機，而房山的樓市正處在由量向質發展的關鍵點上。

萬科聯合體此次所拿地塊的規劃用途為二類居住及商業金融用地。本刊記者采訪了北京萬科副總經理肖勁，他以日本、香港及新加坡為例，說明便捷的、高質量的生活是由于大量商業的存在。盡管商業周期長、見效慢，但萬科并不短視，房山的商業還有很大的發展空間，因此萬科才有信心在房山拿地。據他介紹，萬科聯合體所拿地塊的未來規劃中，將包括8.2萬平方米的商業配套。

地價助推房價

以2009年9月的一波供地熱潮為序，房山就拉開了其建設未來新城的大幕。根據2009年底出臺的《促進城市南部地區加快發展行動計劃》，北京市區兩級財政加上其所帶動的社會投資，總投資額達到了2900億元，傳統的城南歷史被改寫。3月19日，北京市政府又發布第二階段城南行動計劃（2013-2015年），該計劃含重大建設項目232項，總投資約3960億元，比第一階段增加1000億元。

隨著城南計劃的實施，房山區域近年來發展速度不斷加快。在去年10月18日，房山區就曾舉行土地儲備供地項目推介會。51宗土地的總建筑規模超過900萬平方米，其中住宅用地約占766萬平方米，已具備開發條件的熟地高達32宗。

據了解，現階段房山土地儲備充足，儲備量位居全市前列。“十二五”期間計劃新增土地儲備開發面積約20平方公里，平均每年新增土地儲備開發面積4平方公里，完成土地儲備開發面積4平方公里。房山相對充足的土地儲備吸引了眾多品牌開發商的眼光，在2月28日的土地出讓中，萬科和合景泰富先后出手。而去年房山的土地推介會，則使遠洋、萬科、中鐵、首創、合生、保利、龍湖、金地等眾多品牌開發商爭相出席。

從房山出讓地塊的樓面價來看，盡管仍處于低位，但較前幾年成交的土地也均有明顯上漲。由于地價的推動作用及品牌開發商的進駐和產品品質的提升，房山房價業已出現上漲苗頭。

根據亞豪機構數據監測顯示，2012年3月～2013年3月，房山區房屋成交套數持續上揚。盡管由于春節長假的影響，成交套數在今年2月份創下了736套的新低，但在3月份成交套數迅猛反彈到1950套，僅次于去年12月份創下的2224套的最高紀錄。從成交均價來看，2012年3月～2013年3月，房山區基本保持在13000～15000元/平方米之間。雖然成交均價整體沒有很大起伏，但據一些項目的參考預售價來看，價格已有了明顯上揚。例如首開·熙悅山預計起價為17000元/平方米，建邦華庭的預計均價為18000元/平方米。而如中糧萬科·長陽半島和萬科金域緹香之類的精裝修房，預計報價均在21000-22000元/平方米。

隨著房山區域駛入加速發展的車道，區域內板塊之間的分化也日趨明顯。據接受本刊記者采訪的天恒樂活城相關負責人介紹，在房山區域的幾個板塊中，長陽板塊是發展速度較快的，但長陽板塊的產品是面對純剛需的。而閻村板塊的定位是打造相對高端的社區，因此其后續項目會兼顧改善性需求的客戶。另外，天恒樂活城總經理周興向本刊記者透露，其所拿地塊的容積率僅為1.5，未來產品檔次至少在花園洋房以上，戶型將以舒適型三居為主。

“宜居”還有多遠？

作為近年來的供地大戶，房山在全市住宅土地供應份額中占比較重。其多數量、大體量的土地供應在一定程度上可以增加未來的供應預期，有利于緩解需求壓力。

本刊記者采訪北京萬科副總經理肖勁時，其表示在調控成為一種常態、消費者心理愈加成熟的情況下，萬科已將目光鎖定接近城市發展方向的位置，更確切地說是瞄準軌道交通便利、新興的“衛星城”板塊。而在北京未來的城市格局中，房山很有潛力。除了軌道交通方便、規劃中配套設施完善，房山政府也提供了大量支持。在房山拿地，符合萬科的發展方向。

各大房企爭相瓜分房山土地，無疑將加大房山區域新房未來的供應量，但在目前區域配套不足的情況下，房山與“宜居”、“宜業”還有多遠？

本刊記者采訪了房山區政府相關負責人，據其介紹，房山區的最新定位為首都高端制造業新區和現代生態休閑新城，這兩大定位是對房山城市發展新區和生態涵養發展區雙重功能的豐富和發展，是引領未來房山發展的旗幟和形象。“十二五”時期是房山區全面推進“三化兩區”建設、加快轉變經濟發展方式的關鍵時期，是城市化全面提速、產業化快速提升、現代化加速實現的黃金機遇期。

在亞豪機構市場總監郭毅看來，雖然房山區采取了規劃先行的發展策略，較好地規避了出現第二個“睡城”的風險，但是房山區目前的宜居指數卻不容樂觀，尤其是像長陽這種完全的新興板塊。整個區域都在大興土木，除少數項目已有入住之外，大量項目都處于期房建設當中，整個居住環境類以一個“大工地”。另一方面，由于基礎設計建設尚不完善，部分板塊甚至不能滿足基本的生活要求，而大型的商業配套更是需要短則一兩年、長則四五年的建設周期。除此之外，產業規劃的推進與發展則將是一個更為漫長的過程。因此郭毅判斷，房山區如果完全實現“宜居”、“宜業”，至少還需要五到十年甚至更長的時間。

第一太平戴維斯項目策劃部經理徐偉成持類似的觀點，他認為，以北京西部發展的時序分析，石景山、豐臺、大興、門頭溝區將先后發展其特色產業，并同時吸引中高端居民進住。從開發時序、發展歷史、交通方便程度來看，房山均處于發展較滯后的綜合格局。需待大興、豐臺、門頭溝和河北保定進行的城市區域產業互動發展相對成熟時，房山區域自身的開發商業價值及物業市場價值方可真正得以體現。房山新城發展的成熟時間最少要8～10年之久，方可具有通州新城的現狀。雖然政府規劃以CSD中央休閑購物區及其他產業引進，作為新城區域的產業定位，但房山要達到合理比例的企業進駐的招商時間最少需5～8年之久，而中高檔居住人群也將隨當地的產業園區、商務區、商業區等相對成熟后，才會陸續搬進房山區居住。因此，房山房產市場前景要依據市區兩級政府的產業政策與投資、招商引資、區域發展的力度。