房企“出海”動(dòng)因及反思

截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開(kāi)始布局海外房產(chǎn)市場(chǎng)。

2012年以來(lái)，已有10余家大型房企在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。

中國(guó)房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷(xiāo)售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，從而房企在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。具體來(lái)講，中國(guó)房企“出海”的原因如下。

第一，部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化。

第二，從投資項(xiàng)目來(lái)看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)客戶(hù)，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶(hù)投資。

第三，當(dāng)前國(guó)際資本市場(chǎng)融資環(huán)境相對(duì)寬松，部分內(nèi)地房企通過(guò)在香港或境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺(tái)，開(kāi)展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四，國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致部分龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)投海外市場(chǎng)。

第五，大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對(duì)于國(guó)內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者和開(kāi)發(fā)商都具有很大的吸引力。再加上這兩年人民幣士氣大漲、持續(xù)升值，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國(guó)投資者海外置業(yè)的信心。

從當(dāng)前中國(guó)房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來(lái)看，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但目前有拓展計(jì)劃的都是國(guó)內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作發(fā)展模式，風(fēng)險(xiǎn)并不是太高。但是，要進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張勢(shì)必會(huì)存在種種問(wèn)題。

第一，海外的開(kāi)發(fā)模式和中國(guó)不同，國(guó)內(nèi)房企需要因地制宜進(jìn)行突破。中國(guó)房企基本為香港模式，各個(gè)環(huán)節(jié)只靠自己；而國(guó)（境）外大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來(lái)融資，中國(guó)開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)。第二，布局海外市場(chǎng)需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則難以抗拒?chē)?guó)際市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第三，政治壁壘與障礙或許會(huì)成為中國(guó)房企布局海（境）外的最大阻力之一。第四，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力有限，不一定像國(guó)內(nèi)那樣具有買(mǎi)房投資的市場(chǎng)氛圍。即使依靠“綠卡”將國(guó)內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的購(gòu)房者也會(huì)存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資客投資海外不一定就非常可靠。

其實(shí)，在中國(guó)城市化進(jìn)程尚未完成的市場(chǎng)背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有至少10～20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直經(jīng)受調(diào)控的影響，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然比國(guó)外具有投資價(jià)值。